公积金新规欲缓解房地产困境 刺激作用有限
公积金新政难救市
“目前中国的人均住房量已经相当高了。现在使用住房公积金贷款购房的客户一部分存在改善住房的需求，另外还有一些准备结婚的年轻人有所需求。但这种需求总量不会很大，其对于亟需释放的庞大房地产库存而言起到的作用是非常有限的。在这种现况下，再采取措施刺激也没有太大意义”
法治周末记者 马金顺 实习生 代秀辉
“目前用住房公积金贷款购房的客户均可享受7折优惠。”重庆首钢美利山公园城市售楼中心一位工作人员对法治周末记者说，“公积金新政相关有利措施或许将进一步刺激房市行情。”
该工作人员口中的“公积金新政”是指10月9日住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》)。
据记者了解，此次公积金新政涉及到异地购房可申请公积金贷款、贷款缴存时间要求缩至半年、85%以下发放率城市可适当提高贷款额度，取消贷款评估、担保费等多项新规定。
“此次公积金新政暗示着国家对房贷政策的进一步松绑，也是针对目前房地产状况采取的一种措施，以此缓解房地产困境。”中国政法大学房地产法研究中心主任符启林对法治周末记者说。
公积金新政宛如一潭“活水”注入低迷的房地产市场，那么它对房市到底能起多大作用呢？
多项新规欲挽房市
“住房公积金贷款买房对职工而言是很方便的。首先它的贷款利率比较低，一般利率为4%或4.5%，而银行贷款则在5.6%至6.55%之间；另一方面则是住房公积金贷款不用提供收入证明。但申请公积金贷款需要达到一定的缴存年限且一般为首套住房。”山东烟台某地产公司的置业顾问刘青对法治周末记者说。
《通知》显示，“职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款”“住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工”。而法治周末记者查阅资料了解到，之前职工须连续缴存12个月才可申请贷款且贷款对象实行支持首套、限制二套、严禁三套政策。
“此次对于贷款条件及贷款对象的放宽，应该会鼓励或激发相当一部分具有刚性需求的购房者进入房地产市场，有助于提振房地产需求，刺激房地产市场的发展。”北京科技大学东凌经济管理学院教授刘澄对法治周末记者说。
与此同时，法治周末记者发现，此次《通知》最大的亮点则是住房公积金异地互认、异地贷款相关规定，即“各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务”。
“现在我们的公积金管理以属地管理为主，不能满足资金的有效调集，比如在一些县或市，由于人口比较少，原有居民自住房比例也比较高，这时公积金的贷款使用量不大，也导致很多县级市房地产总量过剩；而同时一些大城市则存在住房公积金发放紧张的境况。”刘澄介绍说。
“在这种背景下，进行公积金的跨区域调度，将分散管理转变为统一调配很有必要。此次简化住房公积金使用的条件有利于合理调配全国资源，满足更多人住房改善需求。”刘澄补充道。
对此，符启林也表示，异地贷款将打破住房公积金使用的地域限制。“同时，针对异地贷款也应注意防止出现个人多地申请首套房现象，这就要求相关部门及银行对贷款信息实现资源共享。”
“异地贷款‘破冰’给异地购房贷款打开了大门，将激发大量的‘回乡置业需求’。”同策咨询研究部总监张宏伟日前公开表示。
同时，《通知》提到“住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市适当提高首套自住住房贷款额度。对于发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款”。
“这也是增加住房公积金使用率的一种方式。”刘澄说，“同时《通知》中对于取消贷款评估、担保费等费用的规定，虽然费用数额并不大，但在客观上也减轻了购房者的压力及交易成本。”
新政刺激作用有限
“国家自从实行公积金政策以来，住房公积金对改善职工住房起到了一定的作用，但也应该看到目前公积金余量庞大，其作用也并没有完全发挥。”刘澄说。
来自住房城乡建设部的公开资料显示，截至2014年8月末，全国住房公积金个人住房贷款余额达2.43万亿元，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。
“虽然此次改革主要刺激了低收入者的刚性需求，对于提振房地产市场会有一定的作用，但我认为作用并不会太大。”刘澄表示。
“目前中国的人均住房量已经相当高了。现在使用住房公积金贷款购房的客户一部分存在改善住房的需求，另外还有一些是准备结婚的年轻人有所需求。但这种需求总量不会很大，其对于亟需释放的庞大房地产库存而言起到的作用是非常有限的。这种现况下，再采取措施刺激也没有太大意义，并有可能助长房地产市场泡沫的发展。”刘澄解释道。
符启林也赞同了上述观点，他表示：“公众购买住房时往往存在观望心理，目前大家对房地产市场处于低迷的情况都很清楚。即使再好的刺激政策，整个行情不好也无法调动大家的积极性。我认为此次新政策的出台对房地产会有一定的效果，但是不要寄予太多希望。”
“这次住建部等部门对住房公积金的新政策也发出了一个信号，其实是变相地放宽了房贷的政策，从过去严格的限制变成了现在对房市的一种偏中性的支持。”刘澄同时表示。
进一步建立住宅银行
“目前住房公积金的使用出现了一些怪象，如大家普遍说的‘劫贫济富’弊病。这其实归因于当前的运营机制问题，因此我比较赞同成立住宅银行。”符启林说。
据符启林介绍，住宅银行指的是在三大政策性银行(即国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行)之外，建立一个满足公众住房需求、贷款利率低于商业银行利率，能够实现住房公积金的统一调配、统一使用的政策性银行。
刘澄也表达了对进一步建立住宅银行的期望。他说：“建立统一的住房公积金账户，集中调配，集中使用，最终成立住宅银行。能够提高公积金的自主运作能力以及市场化的发展能力，以使公积金发挥更大的积极作用。”
刘澄认为，此次公积金新政更多的是一种救市行为，但长期来看，应当着重在住房公积金的管理体制与管理模式上，在程序上做顶层设计，为住房公积金贷款作最终市场定位，应该走向住宅银行市场化运作。
“传统上的住房公积金作用已经走到了历史的尽头，发挥了其应有的作用。下一步必须进一步创新，在新的体制下实现住房公积金的使用效率，在制度上将其变成一个金融机构。提高公积金的使用效率，发挥住房建设的应有作用，也就是说变成银行体系的重要组成部分。”刘澄进一步解释到。