楼市限贷放松 部分地方银行“自选动作”

9月23日，武汉市住房保障和房屋管理局官方网站发出声明，自9月24日起全面取消限购。地方政府伸手救市意图明显，全国政府救市政策的接力棒还在继续。

在银行方面，尽管没有明确的宽松政策出台，部分地方机构已经“开闸”。“虽然总行没有明确放开限贷，但是各个分行早已因地制宜。”成都一位国有银行个贷经理告诉记者。

银行“自选动作”

9月22日下午，市场上传出“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”的消息，并称，上周五央行已召集各大行开会，目前处在吹风阶段，预计该政策会较快出台。

虽未有正式发文，各地银行早有政策松动。

银行此前有相关的执行文件，文件在认定二套房房贷问题上，是要求购房者提供房管局备案的查房单，如果名下有房，就认定为二套房。那么购房者就要求至少首付六成，而且利率至少要达到基准利率的1.2倍，而首套房只要基础利率1.1倍。

而实际的操作上，每一个支行有自己的操作标准，部分支行由于业务量不够会放松该标准，只要名下在银行没有贷款，都可以认定为首套房。成都一位国有银行个贷经理向《第一财经日报》记者解释说，“这个是业内的潜规则，宏观经济不好，银行信贷资金没有出处。”

“这个情况已经持续了一段时间，很多时候大家做业务也是睁一只眼闭一只眼，在大前提不便的情况下进行人性化处理。”该经理表示，“估计其他几大行也会有类似的放松动作。”

记者查阅中国指数研究院数据，成都今年8月样本均价8096元/平米，环比下跌0.01%，同比下跌0.72%。与此同时，成都今年1月样本均价8227元，房价温和下降并未带来销量增加，银行房贷业务开展也有困难。

如果按照贷款100万20年计算，每月等额还款，首套房需还189万，而二套房则要198万，两者差距9万。

“银行配合地方政府发放房贷，也是维系政府关系的一种手段。今年经济形式不好，很多银行在小微贷款这边有意收紧，剩下的信贷余额自然流入房贷这个领域”，某股份制银行总行知情人士向《第一财经日报》记者解释，“房贷也是相对安全的贷款，这也不难理解哪怕是四大行也会提前出现松动的问题。”

效果待观察

多地开放限购，但对楼市的影响如何，多位接受记者采访的内人士持保守态度。

“作用有待验证，武汉地产市场一直平稳。”武汉万科一位内部人士告诉《第一财经日报》记者，“短期效果应该是有的，会很快消化掉前期因限购被卡住的客户，但是中长期看来还是没有太大影响。”

据悉，武汉房企大部分还是采取平销策略，并为针对“新政”采取促销手段。

中国指数研究院数据显示，武汉第38周商品住宅成交套数3774套，而之前第36、37周成交套数在3000套左右。出台政策一周，成交套数的确出现了一些起伏。

“交易量短暂提高是正常的，最重要的还是银行信贷配合。”香港惠理投资研究中心研究员乐威向记者分析，“政策需要持续性，房企动作值得观察。”

张宏伟认为，如果 “首套房认定标准”调整，那么市场将释放出一部分改善、投资需求。但由于“首套房认定标准”调整政策的不确定性、不可持续性，政策的刺激力度短期内尚难改变市场供大于求的市场基本面。

同策咨询研究部数据显示，在银行信贷仍然持续紧缩的市场背景下，限购取消1个月后，中国12个主要城市成交量平均回升23.13%。“银行方面可能会配合地方政府，限贷放松肯定会多点开花，但最终情况还得看各家银行经营情况。” 乐威告诉《第一财经日报》记者，“但是可以想象银行或在此问题出现差异，楼市也会逐步回归理性。”