楼市小学生理论：小学生数量多房价就高

哪些城市的楼市更值得投资？答案之一是，小学生数量增长最多的城市。

地产研究者刘晓博日前发现了一项有趣的“小学生理论”，即小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。

厦门就是最好的例子。2008年~2013年，厦门小学生增长了37%；今年8月，厦门成为国家统计局监测的70个大中城市中，唯一一个房价环比上涨的城市。

“小学生理论”在其他城市同样有效。

过去5年，上海、苏州、深圳等城市小学生增速均超20%，房价上涨也格外明显。

楼市“小学生理论”

刘晓博统计的47个大中城市小学生变动表显示，2008年~2013年，小学生人数的变动情况各不相同，其中目前房价高企的厦门、上海、深圳、北京等城市增速名列前茅，而东北和中西部的一些城市小学生数明显减少。

2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%。但作为中心城市，对周围地区尤其是农村都有一定的吸附力，因此大部分中心城市的学生数增幅高于全国平均水平。

其中，厦门以37%的增速在各大城市中排名第一。厦门的房价也最为坚挺。国家统计局18日发布70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，8月厦门房价环比上涨0.2%，成为唯一一个上涨的城市。

今年以来，除了6月份外，其他各月厦门房价指数均领涨全国，房价之坚挺远超一线城市。

中国指数研究院发布的8月百城房价指数显示，8月厦门房价环比上涨1.47%，仅次于中山、包头和常熟三个三四线城市，在主要一二线城市中，厦门增速高居榜首。8月厦门房价为20728元/平方米，比一线城市的广州高出2709元。

“厦门的城市建设很好，公共资源配套都很不错，福建很多地方的人都到厦门买房，这几年一半以上是外地人买走的。”福建一家地产商告诉《第一财经日报》，由于厦门土地供应紧缺，需求又很旺，因此厦门的项目效益非常好。

去年上海小学生数比2008年增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，增速皆名列前茅。而这些城市的房价也大多比较高昂，在今年房价下行的过程中相对坚挺。

与此相反的是，东北主要城市的小学生数均呈现负增长的状态。

刘晓博的研究发现，随着东北经济的低迷，东北绝大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。

在楼价方面，除了大连，其他城市的房价均保持在较低水平。

在中西部，郑州2013年小学生数比2008年增长了23.9%，这是因为郑州不仅是河南省省会，同时也是河南单极核心城市，对河南省内其他地市有着较大的吸附力。同样情况的还有长沙和武汉，长沙小学生数增加了15.9%，武汉也增加了1.2%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，由于中心城市的公共资源较好、教育水平较高，而教育又往往跟房产、户口等紧密相关，因此周围农村和中小城市为了子女教育，选择到中心城市置业。

多重要素决定房价

不过，小学生数量的增减并非房价唯一的决定要素。

一方面，小学生数量与经济发展水平有关，但也与城市对外来人口的配套服务有关。

例如，增幅最快的厦门，外来工子女申请就读小学，只需提供近一年在厦门务工证明及相应的暂住证、社保、计生证明，即可申请入读当地公办学校。本报记者接触过的多位厦门外来务工人员，均将孩子接到厦门读书，并且多数在公办学校。

另一方面，人口的净流入、小学生数量的增减虽然影响房价走势，但并不是影响投资价值的唯一要素。一个城市房价是否坚挺也与该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。

例如东莞的人口净流入位列全国第四，过去5年小学生数量增加了24.9%，惠州增加了4.7%，佛山增加了3.8%，均超过全国水平，但这些城市的房价与区域内的两个副省级城市深圳和广州有较大的距离。

同样的情况也出现在闽南。例如过去5年泉州小学生数量增加了15.4%，但泉州的房价只有厦门的三分之一左右。

这种差距的背后在于产业结构的不同。例如，在珠三角地区，广州第三产业占比64.6%，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。深圳第三产业占比56.5%，东莞第三产业占比53.8%，佛山占比为36.1%，中山为42%。在闽南，厦门第三产业占比达51.6%，泉州仅为34.9%。

中原地产首席市场分析师张大伟说，第二产业和第三产业产生的财富集中度不同，以第二产业为主的城市，缺乏白领阶层，而以外来进城务工人员为主的城市，虽然外来人口很多，但形不成有效置业，包括商业地产在内的服务业难以发展。

此外，一个城市某个时期内的房价与供应量有比较大的关系。例如杭州对外来人口的吸引力不小，过去5年小学生数量也增加了7%，但由于杭州的土地供应量过大，因此今年房价领跌全国。相反，厦门这几年住宅土地供应可谓寸土寸金，只要有一个好地块出来，都会引发众多房企激烈争夺。