中国地产品质被指比日本差一大截 也远不及台湾

每经记者 杨羚强 发自上海

随着中国人越来越多地走出国门，中国房地产企业的“出海”步伐也在加快。尤其是最近几年，持续的调控过后是国内房产市场开始下滑。在严峻的形势面前，越来越多的房企将目光转向海外。万科在美国开发的房产受到当地华人热捧的案例，让不少房企决策者相信，走出去，会有别样的一片天。

不一样的市场空间、不一样的消费群体以及不一样的政策环境，这些都在考验着中国房企的适应能力。这其中有机遇，更有未知的风险，不过无论怎样，已经有这样一批先行者，开启了中国房企的品牌全球化之路，更为广阔的市场和机会，正向这些中国开发商们敞开大门。

“改革开放数十年以来，房地产也许会是第一个最接近全球化的行业。”上述预言来自于英国最大地产商邦瑞集团驻中华区首席代表白兮。继碧桂园、绿地之后，越来越多的境内开发商开始走出国门，房地产迎来了一波前所未有的“出海热”。而白兮认为，天时、地利、人和，均在中国开发商那里，境内开发商的“出海热”只是开始，他们所面临的机遇是前所未有的。抓住这个机遇，国内房企就有机会成为世界一流的房地产品牌。

中国地产商会在21世纪成为全世界一流的房地产品牌吗？几乎所有接受《每日经济新闻》记者采访的国际开发商都认为，这种可能最终会成为现实。但是，中国地产商成为世界一流品牌的道路却注定曲折。无论是产品，还是管理，中国开发商和境外的同行相比，都有着明显的差距。当然，中国房地产商在资金上的优势，有助于帮助他们克服技术和管理上的劣势。

优势：资金和客户资源

“世界房地产企业资金排名靠前的多是来自中国的房地产商。”白兮告诉《每日经济新闻》记者，中国房地产商的资金实力可以保障他们在全世界范围内总能拿到优质地块，这让很多国家的开发商望而生畏。

海外的一位中介业人士向《每日经济新闻》记者透露，2008年以后，很多国家的大地产商纷纷倒下，这使得中国开发商在全世界的扩张根本不会遇到当地企业的有力抵抗。

这样的说法并不新鲜，记者之前在马来西亚实地调查时，就被当地的业界人士告知，马来西亚本土的开发商资金规模实力和中国开发商相比，有如小舢板和航空母舰的差别。当时据记者了解，马来西亚大部分开发商的资金规模只有几千万元人民币，而中国开发商的资金规模动辄几十亿甚至上百亿元人民币。

凭借雄厚的财力，中国房地产商总能在境外获得相对优质的项目。除了资金，在国内的地产市场，境内开发商也较境外开发商更有优势。知名房地产研究人士蔡为民说，境外的地产项目由于市场小，消化周期都比较长。但是，境内开发商因为拥有源源不断的客户资源，往往在竞争中处于优势，可以以最快的速度卖掉房子。

在兰德咨询总裁宋延庆眼里，在东南亚等国家，中国开发商还有一项当地开发商没有的优势：相对廉价而又听话的施工队伍，不会放慢工程进度，工作效率更高。

技术：与世界先进水平差距巨大

然而，雄厚的资金实力和国内庞大的客户群，并没有让中国开发商在世界上占有自己的一席之地。白兮认为，在世界房地产商的排行中，只要与项目管理和项目质量有关的排名，中国地产商都是靠后。

曾比较过中国和日本房地产项目的上海资深地产人钱生辉说，目前国内的地产开发项目在整体品质上和日本的房屋相差一大截，这个差距主要体现在施工细节上。以窗户为例，他说，日本房屋的窗户密封性非常好，相比之下，国内的房子很难达到那种水平。

他表示，日本的房子是高度工业化生产的成品房，房屋的建材基本都是事先做好的，建筑工人只要现场拼装就可以完成，而且室内的精装修也是高度成品化。曾有中国客户按照国内的生活习惯，要求日本开发商更换部分部位的装修建材，结果发现该部位的装修建材居然是房屋主体架构的一部分，装修建材根本无法更换。

钱生辉说，从这个例子可以看出中国房地产开发和世界先进水平的差距，并且在短时间内难以消除。因为要实现高质量、高精度的房地产工业化生产，需要有一个高度成熟的建材产业供应链。而在建材领域，中国与世界先进水平也有较大的差距。

即使和中国台湾开发商相比，大陆开发商也存在很大差距。曾在上海永庆房屋任副总经理的台湾房地产业内人士陈史翎说，和大陆的房地产项目比，台湾的房屋盖得更为精致，比如大陆的房子一期和二期建筑外观通常基本一样，但是在台湾，同一小区的楼在外形和建材使用方面可能完全不同。一栋建筑的不同部分通常会选用几家不同的设计师事务所，比如大堂、公共设备和结构设计会由三家不同的设计师事务所设计，以吸引客户。同时，为了提升产品的竞争力，台湾的房子会预留避震楼板、单层排气、小型电影院、图书馆乃至游泳池等设备，这使得台湾的房子得房率普遍只有55%~65%。

宋延庆说，境内开发商和境外企业相比，最大的差距就是在细节处理上。

捷径：与当地企业合作

“如果仅仅针对中国客户开发房地产项目，那么商业发展空间是有限的。”白兮说，中国房地产企业要想真正实现品牌全球化的目标，最终必须让更多的海外当地客户认可中国开发商的产品。

要实现这一点，仅仅依靠从国内积累的房地产开发经验和技术是不够的。房地产企业需要与更多的海外同行合作，加速本土化的进程，并排解各种意想不到的风险。

白兮说，由于海外的房地产项目开发利润比国内高，目前出海的一些房地产商选择自己单干，而不愿意和当地的地产商合作。这使得开发商在熟悉当地的政策、法规、行业标准和客户需求上遇到了各种困难。

他认为，海外开发商相比境内企业最大的优势，就在于他们熟悉本土市场，能够按照当地的国情、法律和行业标准，更顺利地开发符合当地市场需求的房屋。境内的房企完全可以利用自己在资金上的优势和这些当地的企业联手，以便加快推进当地房地产开发业务的本土化。

宋延庆则介绍，由于目前大部分开发商是第一次“出海”，在海外的地产开发业务多属于投石问路，很多企业通常选择和国际开发商合作，由后者承担开发、销售角色，而自己仅充当财务投资者。比如，万科在美国与铁狮门、RFRHolding和Hines等房地产企业的合作就属于类似情况。

此前，绿地董事长张玉良也向《每日经济新闻》记者介绍，绿地在海外的房地产开发，会选择和戴德梁行等国际五大行合作，以确保产品能够符合当地的市场需求。这种分工合作模式，对企业迅速适应海外市场是一个很好的方法。

布局：需要进入新兴市场

截至目前，中国房地产商的投资主要集中在澳洲、马来西亚、韩国、美国和欧洲。宋延庆认为，开发商应该在全球市场更广泛地布局，尤其需要选择那些新兴的房地产市场进行布局。

“‘金砖四国’都应该是开发企业布局的‘主战场’。”宋延庆说，新兴市场其实比已经成熟的市场更应该关注。因为那里的增长潜力大，经济发展非常快，特别是东欧国家，眼下正是投资机会。

事实上，鼓励房企进入新兴市场，已经被一些房地产行业专家所提及。中房协副会长朱中一在去年就曾提出，房地产企业应该去亚非拉等发展中国家发展。

不过，对很多开发商来说，是否能够下定决心开发这些国家的市场，确实是一个难题。因为在很多房地产商心目中，华人客户仍然是最重要的目标。

宋延庆说，这正是房地产商全球化最大的障碍，必须摆脱对华人客户的依赖，开发商才能真正把生意做到全世界，最终让中国房地产成为世界的一流品牌。

记者观察

提供留学咨询服务海外项目跨界引客户

每经记者 卢曦 发自上海

在海外开发商看来，中国客户资源是在当地的中国同行的一项竞争优势，但是只有中国房企自己才知道，要想获得这些购房者资源并不是一件容易的事。在目前的情况下，开发商更多是通过和专业的移民、留学中介机构跨界合作，以争取获得更多资源。

在上海历届房展会海外项目的展台上，常常会提供国外房屋经纪公司的资料。有时候购房者甚至根本不用去美国，就能完成购房、出租、缴纳各种费用等手续。有些开发商还帮助购房者提前 “采购”咨询SAT、托福考试等事务的服务。为移民做服务的公司通常都是中国公司，他们在长期的跨国联络中积累了经验和渠道。而出海房企在进入销售阶段之后，通常都在当地寻找合适的经纪公司提供服务。

“办留学、移民的客群和在海外置业的客群高度重合。”碧桂园上海国际展销中心的有关人士向 《每日经济新闻》记者介绍，国际展销中心同时涵盖置业、投资、移民、留学等多方面功能的原因时透露，即使那些并没有明确意向的移民人士，国际展销中心也会为他们提供服务，因为后者最终如果能够在海外成功移民或者留学的话，购买碧桂园海外项目的可能性就会变得很大。

无独有偶，绿地相关负责人也告诉《每日经济新闻》记者，绿地在洛杉矶的项目有部分可以做投资移民。绿地与当地专门的机构进行合作，开发商在面对客户的时候对移民相关问题会提出一些介绍、解释和建议，但绿地不会直接提供移民服务，更深层次的服务将交由专业机构。

除了为移民在海外购房，还有一些中国买家购房目的在于投资。与中国不同，西方国家住房价格不高但持有成本很高，投资客购房之后如果想用于出租，则要面临复杂的手续。

以美国为例，由于美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子评估总价的0.5%~3%不等。如果出租，还必须支付租金的5%~10%作为管理费，如果是购置的别墅类产品，由于是木质结构，还面临种种修缮费用。