李嘉诚港新盘万人抢购 开发商或加速以价换量

进入2014年，“降价潮”在香港楼市愈演愈烈。

5月末，由华人首富李嘉诚旗下的长江实业、南丰集团、港铁公司合作开发的“环宇海湾”对外发售，截至昨日(6月3日)项目获得13000多张认购票，受追捧程度创下近10年新高。

与热销呼应的是，香港特区政府日前放宽了双倍印花税，延长了本地购房者出售现有房屋来符合退税条件的时限，这也是“双辣招”出台近20个月以来首次出现微调。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉向记者表示，香港近期的新盘热销，主要获益于开发商积极的定价策略。由于今年香港新房供应较去年翻倍，在巨量供应的压力下，预计地产商将维持“以价换量”的定价策略，虽然双倍印花税政策的微调对于刺激改善型需求有一定作用，但在目前的市场状况下，谈“辣招”全面退出为时尚早。

冻结认购订金达20亿港元

昨天早上8点多，“环宇海湾”位于红磡的售房处开始接受登记。记者了解到，这是香港最近10年来首次认购逾万的新楼盘。

据悉，“环宇海湾”楼盘共提供1717个单位，买家可获得最高15.75%的优惠，折后售价为7635～12071港元/平方英尺，平均售价为9853港元/平方英尺，折合人民币83651元/平方米。

德银发布的研究报告表示，“环宇海湾”的折扣销售均价较附近二手房价格折让5%，由于开发商采取具竞争性的定价策略以及提供更多付款优惠，预期将从二手市场吸纳更多客户。

据悉，长江实业原定在首次开盘时推出350户单位，但由于开盘前看房者众多便增推至591户，谁料开售后9小时内即售光，开发商于当晚又加推354户。但相比认购近1.4万的量，仍显得不足。

长实地产投资董事刘启文向媒体表示，591户单位合计套现逾40亿港元，而按每份认购交15万港元的订金计，近1.4万的认购量即冻结资金达近20亿港元。

与香港一水之隔的深圳亦有不少买家看上“环宇海湾”。美联物业福田口岸门店深港组销售人士告诉记者，“环宇海湾”最近很火，上周每天都要带一两位客人去香港看房，至今已认购10多套。

中原地产何世淦透露，上周六“环宇海湾”在港的售房处极为火爆，仅深圳客户便成交了50余套。

今年新增供应为近十年新高

根据香港《大公报》报道，端午节假期3天，香港一手市场共售出665套单位，成为近5年最火爆的端午楼市。

“今年多个新盘热销的背后，与开发商积极的定价策略不无关系。”刘嘉辉告诉记者，以往同区域新盘售价较二手房溢价约30%，如今开发商通过各种折扣及税费回赠以吸引买家，导致新盘定价贴近甚至低于同区域质素相近的二手房，成为本轮降价潮的最大标志，目的是把二手市场的买家吸引至一手市场。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，开发商之所以愿意大幅降价跑量，一方面是由于今年市场供应量大增，下半年将面临更严峻的市场压力；另一方面美联储退出QE的步伐也在加快，在不利因素增加的情况下，尽快出货回笼资金成为多数大型港资地产商的共识。

资料显示，香港特区政府在2013～2014年度推出46幅住宅用地，连同地铁上盖和其他重建项目，共计可兴建25800个私人住宅单位。差饷物业估价署数据显示，预计2014年将有超过1.76万套单位落成，较去年8250套增加一倍，新增供应达到最近10年新高，2015年虽回落至近1.27万套，但仍较2013年增加55%。

刘嘉辉预计，随着未来香港楼市新增供应明显上升，开发商将维持“降价跑量”的策略，更多的需求将流向一手市场，二手楼市将维持低迷的走势。

“辣招”全面退出为时过早

与香港一手楼市成交回暖相呼应的是，香港特区政府于5月13日宣布，对双倍印花税进行微调。

记者了解到，双倍印花税由2013年2月23日起在香港实施，按照原规定，楼宇成交价在200万港元或以下的交易，印花税税率由100港元增加至交易额的1.5%，成交价在200万～300万港元的，印花税税率由1.5%升至3%，最高税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%，政策涵盖所有以个人或公司名义购买的住宅或非住宅物业。但香港永久性居民如果是首次置业，可获豁免双倍印花税，换房客在签订临时买卖合约后的6个月内出售旧物业，也可豁免双倍印花税。

新规显示，6个月的豁免期将从签订临时买卖合约改为签署正式卖楼协议开始计算，这意味着换房客将获得更充裕的时间完成 “卖旧房换新房”。

刘嘉辉告诉记者，由于香港的新房市场主要以销售期房为主，买家在签署临时买卖合约后需要1～2年才能收楼，按照旧政策买家如果为了豁免缴付印花税需要在半年内卖出旧房，然后自行租房等待新房交收。按照新政策，该类型买家可拥有更长的换楼期限。即便是二手房市场，从签署临时买卖合约至收楼也需要1～2个月的时间，这意味着换房客可以获得额外2个月时间来出售物业。

“此次印花税的修订，作用其实很有限，主要是为换房型需求提供了便利，但在内地买家购房及多次置业方面并没有作出让步，对市场的实质影响不大。”刘嘉辉认为。

黄立冲表示，虽然香港楼市成交较高峰期下滑不少，但多个一手楼盘的热销表明整体市场还没到很差的地步，谈“辣招”全面退出为时过早。但如果美国加快退出QE的步伐，利率出现大幅提升将导致楼市出现明显波动，相信香港特区政府会通过“减辣”以对冲负面影响。