房价疯涨的背后：中国到底有多少房子

人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？

这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止的“拆出一个新中国”。

我们来谈谈知道的吧，而且是群众最关心的住宅类商品房。但这一项数据也是不全面的，年度竣工面积并无细分的住宅类数据，而且是从1995年才开始统计，能用的只有年度的住宅类商品房销售面积。

中国是在1979年出现商品房概念的，1980年6月《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式实行允许住房商品化政策，但显然在1998年之前，这个政策大多停留在纸上。

计算开始了，若有数据恐惧症，请直接跳跃。

先用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1998年7月才开始统计，到2013年底累计为69.08万亿平方米，显然是误差甚大。

比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是从1986年开始统计的（图1）。

那么在此之前，中国人的住房面积有多少呢？有个模糊的普查数据，1985年70万人群中的城镇住房抽样普查，全国房屋建筑面积46.76亿平方米，看起来数据不小，可当时城镇三四亿人口一平均就惨了，人均10平方米左右吧。

好了，我们来看住宅类商品房销售的数据，图1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房销售面积维持在1亿平方米以下，在1992年有个1000平方米量级的增加，想来是小平同志“南巡”的风所吹。

显著的变化发生在1998年，当年住房正式实行货币化，住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，在2002年实现2.37亿平方米。

接下来更快，2年时间再度飞跃1亿平方米量级，2004年实现销售面积3.38亿平方米。更厉害的是2005年～2007年，每年都跨1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7.01亿平方米。

暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5.93亿平方米，比2006年略高。

不过，在2008年底“四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。而2010年～2012年，随着“新国十条”等不断加码的调控，商品房销售基本维持在9.3亿～9.8亿平方米。

可以想象的是，倘若没有“四万亿”刺激，中国楼市应基本见顶，和国外的房地产周期也不至于脱节太大。

虽然2010年起加码调控，但加速之后一下子刹住车太难啦，2011年下半年之后调控效应才有所显现。

而2013年，房价出现报复性的上涨，官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右，可想而知现实中的涨价幅度了。至于商品房销售面积，2013年一举突破10亿平方米大关，达11.57亿平方米。

如此一来，1986年～2013年全国商品房销售面积共达92.44亿平方米，其中包含1997年～2013年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3.76亿平方米。

再加上1985年的抽样普查数据46.76亿平方米，合计139.2亿平方米。此外，在“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。

当然这个数据肯定是被低估的，因为《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46％。

所以，这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了。

不过也可以换一个角度，利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算。

按照2012年底城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米，2013年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米，农村233.67亿平方米，合计住宅面积473.91亿平方米。

474亿平方米是什么概念？这相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。

好了，我只能算到这一步了，确切的数据恭候不动产登记部门发布吧，但没有个两三年是难以出来的，至于有多少不愿意公布更难说了。总之，你懂的！

（作者为第一财经日报财商主编助理 艾经纬）