专家称房产市场不正常：中产阶级应独自买得起房

“稳楼市”猜想：财税工具有何后招

胥会云 张静

房价无论是起是伏，争论一直未曾停息。

楼市出现分化，带来新的争议：限购是否可以松绑，如何松绑？楼市分类调控如何推进？

一些地方政府推出了相应的调控措施，央行和银监会也要求商业银行优先满足居民家庭首次购房的贷款需求。

楼市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？还有哪些更有针对性的财税、货币政策，更好地满足分化的市场需求，更好实现分类调控？

带着这些问题，《第一财经日报》记者专访了财政部财政科学研究所所长贾康、住建部政策研究中心原副主任王珏林、中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇、上海银行首席风险官黄涛。

限购应择机淡出

第一财经日报：在房地产市场分化的大背景下，如何看待 “微刺激”？ “微刺激”如何才能更有效地实施分类调控？

贾康：3月份以来，国内主要城市房价指标降温，楼市步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市的“拐点”和房价“大跳水”、“崩盘”。但这些似乎过于极端和悲观。有必要区分市场分化(有升有降)和大势拐点(长期曲线掉头向下)，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘。我认为目前的情况都属于前者。

市场出现分化后，目前应是促进我国住房市场健康化的契机，地方政府应该相机抉择使限购等行政手段和措施淡出，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。

当然，这需要因地制宜。所有迹象表明，对市场分化应给予正面评价。中长期制度建设如跟上，应能有效防止强烈的大幅反弹。

王珏林：今年大家普遍认为市场不太好，我觉得有两点：一是今年指标和去年同期相比有明显变化，去年1～4月指标较高，历史上也是最高的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是贷款收紧，由于银行内部调整，不管开发贷还是消费贷全部减少或延迟。

未来怎么做还是要看市场，现在的市场不是最坏的，今年1～4月商品房销售2.77亿平方米，这个数量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以这个状况不是最困难的，也不是最危急的。只是市场主要处于观望阶段，开发企业拿地信心不足，属于僵持阶段。

十八大后，整个房地产市场逐步往市场资源配置方向转移，但从政府管理层面看，还没有做好市场管理措施，手段还跟不上。

杨志勇：现在更应该做的是，借这个时机把过去扭曲的一些政策矫正。整个房地产市场部分房价下行，存在种种风险，首先可能冲击社会稳定，其次影响经济和金融稳定。中国还处在转型期，过去很多不利于房地产市场健康发展的政策需要梳理。

在制度完善的过程中，对市场本身或多或少都会起到作用。

黄涛：近期，央行和银监会要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。我认为这是正确和理性的。市场如果没有按揭贷款支持，也是比较不健康的。

同时，商业银行实施合理审慎、符合实体经济真实需求的信贷政策，从整体上也有助于防范宏观经济风险和金融风险。

特别是首套房按揭贷款，如果是刚性基本需求，从银行角度来讲，应该持积极支持的态度。2008年金融危机以后，香港地区市场的按揭贷款利率很低，很长一段时间的实际利率不到1%，导致大多数银行在按揭贷款方面的收益状况并不理想，但这个产品在香港地区市场仍然存在，主要是因为按揭贷款本身就有合理、实际需求，还关系到社会民生和整体经济稳定。

至于开发贷，此次央行没直接提到，但房地产行业对经济、民生领域影响比较大，我相信商业银行还是会在守住风险底线的情况下，继续甄选优质企业、优质项目给予合理支持。

现在的市场为何不正常

日报：过去几年，中国推动了大规模的保障房建设，这对商品房市场是否形成了良性推动？接下来住房保障工作要如何推进，以更好实现分类调控？

贾康：现在对于房地产领域，我国政府决策层显然已经有新的优化调控思路。

一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。另一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置健康发展，我们现在越来越有望接近这个境界了。

在宏观调控层面，应说正在实行“双轨统筹”框架：一是保障轨；一是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。

政府要做的首先是托住“廉租房”与“公租房”合而为一这个底；其次，要发展更高一层的“共有产权房”；第三，在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头(出资支持新建保障房)”转为“补人头(政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东)”。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了。

王珏林：现在真正急需住房的是外来的、长期在城市工作的年轻人，这部分人口是每年源源不断增加的新需求，保障房并没有这么多能力解决他们的问题，所以还是要靠市场，只有市场稳定了、房价稳定了，才有更多的群体能进入市场，改善住房。

现在的市场，对二手房和租赁市场不够重视，没有盘活。现在大家盯着房价、盯着新房，保障房解决不了问题但还得建。实际上这部分资源可以发挥作用，解决无房户、年轻人的需求，政府应该把租赁和二手房市场规范利用起来，提供一些免税政策，缓解保障房的压力。

杨志勇：保障房方向是对的，但要注意处理好一个问题——住房公共政策的制定。

假设月收入低于某个金额，比如3000元，就可以进入保障房，那是不是会鼓励大家都去做3000元的工作？这是政策的问题，保障范围多大、程度多深，都需要考虑，而不是保障越多越好。

另一个问题，不管房价多少，每个时期都有一个对应的衡量标准。我认为，一个社会中，收入达到中上水平的人群都应该买得起与自身社会地位相称的商品房，而且靠的是自己独立的收入和积累，而不是凭借全家的力量，这个市场才是正常的。按此现在的市场肯定是不正常的。

这个情况下，扩大保障性住房的供给就会减少一部分刚性需求，是有利的。但是盖多少，住房公共政策在这个方面还没有完全厘清。

加快房产税立法

日报：如果政府要出台专门针对房地产市场的“微刺激”政策，在“分类调控”的思路上，短期和中长期来看，财政政策可以有哪些作为？

贾康：加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。

不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。

但令人遗憾的是，房地产税改革至今的进展很不理想。三中全会之后，这一改革的方向、思路更清晰了，政府理应抓住制度建设不放而有所作为。

杨志勇：一种是原先制度不好的，需要改变制度；另一种是调整税费，比如契税从3%调整到1%。

考虑到未来契税等一系列与房地产相关的税收，可能被房地产税所取代，这个问题就会更复杂。

目前情况下，我们现有的税费制度可以采取一些改革。例如，现行制度不利于改善型消费，那么卖旧房买新房之间的税费可以抵扣的制度，就比现有制度要好得多。

但要注意的是政策利益归宿，如果减轻税费房价依然不变，或者减掉的部分又被涨价“吃掉”，那意义就不大了。

家庭买首套房可考虑抵扣个税

日报：我们想探讨几种政策的可能性：一是，结合未来个税以家庭综合征收的方向，是否有可能对家庭购买首套房进行抵扣？二是，不满个税免征额的，购房有没有可能享受财政贴息？

贾康：优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。

在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导致极大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭所有收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。

个税改革的工作千头万绪，我们要做的，是争取将更多符合条件的抵扣因素纳入个税征管，这对于减轻纳税负担更为有效。

楼继伟部长曾特别提及应把按揭贷款纳入抵扣范围。虽然综合和分类结合的个税改革方向，在操作上还有不小的难度，但可以借鉴国际成熟经验，积极创造条件逐步推进。

比如，按家庭征收个税不论具体设计上的“技术路线”如何，首先对于税务部门的征管提出了严峻挑战。如何保证信息具备真实性？假如核查、纠错机制跟不上，这种情况将防不胜防，进而整个制度体系将会落入“惩罚老实人”的陷阱，最终趋于丧失公正以及不可持续。

如果信息掌握比较可靠，可以考虑对家庭购买首套房给予适当的个税抵扣优惠。

另外，达不到个税起征点的低收入阶层，应首先考虑由保障房解决他们“住有所居”问题，应主要是“租房”而非“购房”，不宜先讲如何以财政贴息支持他们购房。

王珏林：税收是法治管理的手段，市场管理最好的手段是法治手段。为什么行政手段总是调不好？因为部门步调不一致。

比如，土地转让金一收就是70年，税收应该是每年缴纳，现在变成一次性的费，将来再调控应考虑这部分因素。

原来的税法是单一的，以管为主，现在考虑的因素要更多一些。政策制定了，实施中也很难到位，会产生新的不公。房地产这些难题，应该是重大的研究和改革问题，不是简单的修补。

杨志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭为单位，以个人为单位也可以。我们现在规定，资本部分不能抵扣，劳动报酬所得可以进行抵扣。执行这个政策，技术上来说没有多难，但是征管成本可能很高，个税收入总体水平还是有限。征税不能不考虑到成本问题。

达不到个税免征额的，可能也没钱买商品房，低收入群体可以依靠保障性住房解决住房问题。如果是唯一的一套商品房，允许按揭贷款利息做些扣除，更有利解决问题。

日报：从货币政策看，如何能更精准实现分类调控？

王珏林：主要还是资本市场盘活，不管是开发投资还是住房消费，目前的贷款渠道还是单一。只有把资本市场盘活，融资渠道宽了，贷款方式多样化，才是最好的方式。

金融改革还是要深入，如果渠道多元化，房地产这块肉谁都会抢。

黄涛：下一步调控政策，可能不会偏重一次性、普适性的调整，更可能是针对不同领域和区域、不同演变发展阶段、不同性质等问题，进行小步、差异化调整。有关部门对货币政策等的调整，会更强调针对性、有效性和执行效果。

杨志勇：市场可以决定的就让它归市场。目前市场上的货币已经太多了，如何让货币政策回归中性，比什么都重要。

摄影记者/王晓东 任玉明