经济学家：房地产下行致固定资产投资减少超万亿

国际货币基金组织（IMF）经济学家Loungani在2010年曾经分析了OECD 国家住房价格波动的周期规律。在1970到1990年代中期，房价上升了4年，上升幅度是33%。然后下降了4年，下跌幅度是20%。因此住宅价格的动态规律是周期性的，而不是趋势性的。

在Loungani后来2012发表的结果中显示（更大的国家样本，以季度为计量单位）：

过去的周期上涨20个季度，20个季度相当于五年，上涨幅度48%，然后下降了18个季度，下降幅度23%，不完全对称。按他们的统计，在目前这个住宅周期中，全球上升的周期是38个季度，9年，上涨幅度126%，现在已经下降了15个季度，下降了19%，所以全球的周期还没有下降完，还会有相当长的时间。这个周期现象中国不会例外。

钟伟为CF40所做宏观报告认为：房地产对投资和就业的影响非常大。首先，房地产的投资包括三部分，在建、新增、土地购置。在建和新增对资本形成的影响特别大。从新增规模来看，按今年一季度的开工情况，今年全年新开工规模大概只有12-15亿平米，销售面积大概在10亿平米左右。房地产总投资大概会增长10%，但是边际投资却会减少7000-8000亿。其次，低端劳动力就业与房地产的关系特别密切。

房地产有两个方面可以吸收大量的就业，一是建筑施工，2013年建筑施工企业就集中了4500万人就业；二是房地产开发和物业管理，大概可以集中1000-1200万人就业。土地市场的萎缩情况比房地产新开工面积和销售下降的幅度会更大。去年房地产相关的土地出让收入4.1万亿，与房地产相关的税费，包括土地增值、农村耕地占用、城镇土地使用等约1.2万亿。

总体来讲，去年地方政府土地的收益大约5.2-5.4万亿，而去年地方政府全部的财政收入才只有6.9万亿。关于房地产下行所引发的金融风险，最大的风险可能并不在银行部门，银行部门具体涉及到的房地产贷款是5万亿的开发贷和9万亿的按揭贷款，这部分基本上是安全的。最大的风险是地方财政的问题。在未来两个季度如果没有政策扶持的话，房地产加速下行带来固定资产投资减少的边际投资量超过1万亿人民币，目前已经出台的微刺激政策(棚户区改造，增加铁路投资，小微企业税收优惠)总和增加的投资不足4000亿元。力度不足以抵消房地产下行对经济的负面影响。（本文作者任若恩系经济学博士，北京航空航天大学教授）