35城市库存创历史新高 京沪楼市成交坠入冰点

随着楼市成交进一步走低，无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”。除了愈加紧绷的资金链，有可能触发新一轮降价潮的无疑将是陡然增加的库存。

截至4月底，上海房地产研究院监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，库存创下了历史新高。

另据机构统计，2013年底，146家上市房企的存货金额历史性地突破2万亿元，而截至今年3月底，这一数字继续攀升至2.13万亿元，同比增幅达到25%。

上海房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》记者表示，库存压力下，越来越多的房企面临资金紧张的风险。在部分地方政府“救市”的同时，一些高库存的房企也将率先采取“以价换量”的营销策略。

巨量库存压顶

数据显示，35个重点城市中，有28个城市库存在4月份出现了同比增长。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%;同期，35个重点城市新建商品住宅月度新增供应量为2138万平方米，环比增长10.2%，同比增长2.6%。这是今年以来单月新增供应的最高水平，表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。

然而，开发商的积极推盘并未换来理想的成交量——4月35个重点城市的新房成交量为1503万平方米，环比增长0.1%，同比减少21.4%，未消化的新增供应继续“加码”本就不堪重负的楼市库存。

分城市看，4月份，一二三线城市的楼市库存均在持续积压。35个城市中，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为 3032万平方米、1.8亿平方米、3796万平方米，环比增长分别为 4.6%、2.4%、2.4%，同比增长分别为12.4%、19.2%、27.6%。

截至5月10日，北京新建商品住宅的库存量突破7万套，达到70838套，创下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量为65987套，合计面积1026万平方米，存量同样维持在历史高位。

4 月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用 15.2个月的时间才能消化完这些库存，而在3月份，该数值为13.9个月。一般情况下，存销比大于12个月，房价就面临较大的下跌压力。值得一提的是，房价最为坚挺的北京和上海，4月份的存销比双双站上12个月大关，分别为12.3和12.2个月。

京沪成交跌入冰点

楼市库存“压力山大”背后，是持续不给力的楼市成交。4 月份，上海房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少21%。

“银四”化为泡影，传统的楼市“红五月”亦开局不利。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，并创下四年新低。

值得注意的是，具有风向标意义的京沪楼市成交在近期双双坠入冰点。

据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年5月上旬，北京住宅新房网签量为1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增长24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量为近四年同期的最低位;5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，5月市场成交低迷的势头持续，表明北京楼市趋冷的现阶段，购房者的观望情绪依然十分强烈。“在没有新的利好消息出现之前，预计北京楼市‘量价齐跌’的势头仍将持续。”

佑威机构执行董事黄志坚对《第一财经日报》记者表示，在前周“地量”成交的基础上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持续“地量”成交，加重了楼市的寒气。更重要的是新增供应乏力，连续两周也是地量供应且均小于成交量，表明开发商的观望情绪也十分严重，原本有利成交的“红五月”或“冷如冬”。

“我们还在观望，暂时没有降价的打算。”一位上市房企董秘告诉本报记者，近期来售楼处看房的人并不少，但购房者明显犹豫了。