楼市冷却速度被指远超预期 外资投行抛崩溃论

楼市之惑：小调整还是大崩盘？

柳九邦

从港媒喊出“听到了冰山碎裂的咔嚓声”，到外资投行野村(Nomura)抛出“楼市崩溃论”，仅仅两个多月。虽然有业内大佬屡斥崩溃论危言耸听，但接下去楼市会是什么走向，很多业内人士抱着“走一步看一步”的谨慎态度。种种迹象表明，今年国内楼市冷却的速度远超预期。

国家统计局公布的数据显示，1~3月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；据中国指数研究院监测，4月，全国100个城市中近半数房价环比下跌；4月，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少 21.0%。

野村认为，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”

除了野村，瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中国楼市的行列。

摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

多名接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为，楼市下行趋势已经基本确立，各城市之间的分化日趋明显，至于楼市是否将会崩溃，则众说纷纭，难以达成一致。

昨日，华尔街日报中文网启动了“中国楼市泡沫是否开始破裂”的投票，截至今晨零时，共有2150人参与投票。其中，45%的人认为已经开始破裂，41%的人认为即将开始破裂，仅15%的人认为没有泡沫，不会破裂。

一二线告急

4月的一个下午，在中国民营经济最为活跃的浙江省义乌市，几名围坐在一起的企业家正在大吐苦水。“做实业的，现在没有几个日子好过。”中型开发商李明(化名)告诉《第一财经日报》，难得的朋友聚会，最后变成了一次“吐槽大会”。

今年3月，在多个东部城市拥有楼盘的李明，果断决定降价促销。“在江苏一个地级市卖了7500万，但是基本没赚到钱。”然而，随着三四线楼市不断走弱，价格出现降了再降的势头。

“真的没想到，4月楼市会比3月还差！”日前，李明告诉记者，该公司旗下楼盘的实际销售情况只有预想的一半左右。“3月搞过一波促销，去化了一批房源，但4月之后，就基本卖不动了。”

在距离义乌几千公里外的辽宁沈阳，开发商刘强(化名)刚把公司旗下的一个城市综合体项目“紧急刹车”，叫停了一幢规划超过200米的超高层。“说实话，我有些后悔到这个城市投资，接下去不知道会发生什么。”刘强说。

“紧急刹车”并不容易，这几天，刘强正在和该项目的施工方陷入一场纠纷。施工方不愿意解除合同，但刘强执意“喊停”。

5月5日，沈阳浑南新区出让的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底价成交。在刘强看来，沈阳土地市场的遇冷已是必然。“沈阳的住宅库存量较大，去化周期长，而商业项目的潜在供应更是大得惊人。”

据克而瑞研究中心提供的数据，截至今年3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期达到15.1个月，同比上升69%。此外，沈阳土地的消化周期为2.08年，在二线城市中排名靠前。

感受到凉意的还有回辽宁营口探亲的地产人李欣(化名)，她在自己的微信朋友圈写道：“营口今年由于银行贷款出现资金问题，导致大量开发商的在建楼盘停工，出现了很多烂尾楼。高层住宅的空置率很高，楼市泡沫很大，说是‘鬼城’并不为过。”

在网上流传的一份万科副总裁毛大庆的内部演讲稿中，营口被形容为楼市过剩到“不可理喻”。尽管万科官方称这份讲话部分内容失实，但业内认为万科对楼市前景并不乐观。

业内的另一个看法是，三四线楼市情况堪忧，二线楼市分化加剧，一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价“失守”，一线城市楼市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。

去年楼市地市热火朝天的浙江杭州，如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日，杭州市区土拍现场，杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。

一线城市似乎也无法独善其身。据中国指数研究院监测，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。

浅V还是深V

“目前市场逐步下行的趋势已经确认，今年房地产市场‘V形底’的深度取决于政府对GDP 7.5%左右既定目标的追求度。”一位闽系房企负责人对《第一财经日报》表示，如果7.5%的目标是一定要达到的，那么，今年房地产市场的“V形底”就会比较浅，如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈，“V形底”就会比较深。

地方政府明显坐不住了。日前，安徽铜陵官方披露的一则“楼市促进意见”撩拨市场，被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。

自南宁打响地方政府救市第一枪之后，很快就有其他城市跟进。4月以来，江苏无锡、天津等地纷纷出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，希望为房地产市场松绑。

不过，在一些外资投行看来，“中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。”野村认为，中国政府的政策选择极为有限。如果继续执行微刺激措施，那么今年的GDP增速可能会降至6%以下。

另外一种选择是，加大货币和财政政策的力度，比如，将银行存款准备金率下调0.5个百分点，同时大规模增加政府支出。野村预测，这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。

但野村认为，采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化，把经济下滑的时间推迟一年而已。

种种迹象表明，中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。

4月底，新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为，在宏观经济出现下行压力之时，不轻易出台政策刺激房地产市场，不放松楼市既定的调控政策，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复以前的老路——在不少业内专家看来，这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。

在仔细阅读上述文章后，一大型地产公司董事长对《第一财经日报》称：“中央对房地产的态度已经很明确了，不会再重复2009年的一幕。”

争议崩溃论

“外资投行提出楼市崩溃论并不意外，但我个人关心的是，它的论据是什么。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对《第一财经日报》称，楼市过剩这个基本成立，但是开发商资金链紧绷的描述并不客观。“现在不少大开发商的资金状况还是不错的，市场调整，反而是大鱼吃小鱼的机会。”

旭辉集团(00884.HK)董事长林中也不认同楼市崩溃论。他对本报记者表示：“今年的房地产市场不会太好，也不会太差，整体来看是一个短周期的波动，谈不上泡沫的破灭。不过，旭辉不会进入风险较大的三四线城市。”

林中认为，中国的城市化进程还远未结束，在这之前，中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的，即每一轮的波谷比上一轮的波谷高，每一轮的波峰比上一轮的波峰高。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对媒体称，整体楼市目前是小拐点，也有少数城市出现大拐点。