二三线城市救市潮暗涌 专家称刺激作用有限

随着一季度各地楼市陷入低谷，部分二、三线城市酝酿调整限购政策。

南宁市房管局日前发文，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这意味着，上述五城居民在南宁“限购1套房”的紧箍咒得以解除，这也是第一份由官方正式发布的住房限购政策调整文件。

备受期待的楼市“小阳春”始终没有出现，市场压力导致越来越多的城市意欲加入“救市大军”。

易居中国执行总裁丁祖昱向《每日经济新闻》记者表示，中央政府提出“分类调控”，赋予地方政府更多在楼市调控中的主导权，地方政府“松绑限购”的意愿强烈，但当前的市场问题不能简单地归因于限价，关键点是信贷趋紧与供求失衡，仅通过松绑限购带来的市场作用或相当有限。

将增加逾千万可购房人口/

“有业界评论说这是地方政府打响救市的第一枪，我觉得这种说法有待商榷，南宁的市场情况并不算严峻，这次政策调控的力度也相当有限”，中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

按照南宁市此前的住房限购政策，对于已有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购一套住房；对于拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。

当地某中介人士告诉记者，南宁的限购范围原本只在市区以内，而且执行力度并不严格，很多买家只需缴纳几千元即可消除购房记录，这次政策调整对市场带来的作用有限。

此外，与此前传出松绑限购政策的温州、杭州等城市相比，南宁的库存状况仍处于相对合理的水平。克而瑞数据库最新数据显示，截至4月27日，广西南宁的商品房库存为546万平方米，合计48900套，而今年第一季度，南宁的商品房成交面积为162万平方米，按照一季度的市场消化能力，目前南宁市的商品房库存去化周期约为13.5个月。

克而瑞研究中心研究经理杨科伟认为，南宁“松绑”限购并非由于库存压力大而急需去化，而是与其所处的北部湾经济区特殊位置有关，作为全国第一个国际区域经济合作区，必须要实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升，因此此番调整更注重的是去楼市调控行政化，推进北部湾经济区域同城化发展。

“当然，政策本身能起到‘绕道’限购令的作用。”张大伟认为，南宁市人口约为666.16万，预计在政策调整后纳入参照户籍的五市人口总数超千万，这意味着将为南宁增加超过千万的可购房基础人口，对于改善市场预期、促进成交还是有一定的帮助。

限购“松绑”刺激作用有限/

4月份即将结束，全国房地产市场依然没有出现回暖的迹象。中原地产研究中心统计数据显示，截至4月27日，全国54个重点城市于4月份合计住宅签约17.25万套，环比3月同期的18.37万套下调了6.1%。同比2013年同期的23.3万套下调幅度达到26%。这也是自去年12月以来，成交量连续4个月处于下调的趋势。

在市场压力下，包括温州、长沙、杭州在内的多个城市限购“松绑”的消息不胫而走。据《经济参考报》报道，天津滨海新区正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、共有产权模式购房政策等方面找到突破口。继此前将落户标准调整至60平方米后，市场盛传无锡将对144平方米以上商品房取消限购。杭州萧山区也确认允许土地竞买保证金上限不超过1000万元。

克而瑞的研究数据显示，截至今年3月末，杭州、大连、天津、太原、青岛、宁波、长春、沈阳、温州等重点二三线城市土地消化周期在3年以上，这批高库存城市“救市”的意愿自然更强。

张大伟预计，后续跟随南宁出台“救市”政策的城市将明显增加，但由于二三线城市户籍政策相对宽松，限购政策松绑对市场的刺激作用有限，而信贷政策的调整对市场影响作用更大。

中原集团研究中心调研了17个一、二线城市发现，信贷并无松动现象，其中北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

张大伟认为，本轮市场成交下滑正是在信贷环境趋紧的背景之下，因此信贷政策微调将成为缓解市场趋冷的重要作用力，如果未来监管部门能对房贷利率上浮作出适当上限要求，对二套房首付款比例小幅下调以及提高公积金使用率，将对市场中长期平稳发展起到至关重要的资金保障作用。