去年北京炒房收获甚微 房子涨幅大但投资难度大

““马上有钱”成了春节亲朋之间拜年用得最多的热门词。那么，马年如何实现“马上有钱”？股市、楼市、理财产品、黄金，乃至比特币等等理财选项，哪个更容易实现“马上有钱”？北京青年报记者通过采访一组普通人在过去一年中的理财经历，讲述一组中国式理财故事，以给读者马年的理财提供借鉴。”

2013年虽然北京房产涨幅居前，但是对于炒房一族来说，收获并不大。严苛的限购政策让炒房者失去了投资渠道，炒房者只能将目标放在了商住两用、商铺之上。整体而言，2013年房价大涨，但炒房者收获不大。

北京涨幅大但投资难度大

从2013年全年来看，中原集团研究中心监测的全国40个城市中，新建住宅成交面积涨幅以三四线城市居首，高达17.9%；其次为一线城市，上涨10.1%；二线城市则仅为6.2%。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、南京等重点城市涨幅巨大。

但对于炒房者来说，在北京投资住宅并不容易，第一是购房资格，第二是银行贷款。虽然看着房价不断上涨，但炒房者却没有合适的渠道。“只能去买商铺、商住两用或者写字楼，这些不限购，至少没有投资障碍。”浙江人刘琦从2006年开始职业炒房，一直在北上广深这几个大城市游走，但随着限购执行，他明显感觉钱不好挣了。

炒房最主要是靠银行杠杆放大，这样回报率才惊人，但现在已经不可能了。“2013年唯一的一笔买入是朝阳区大望路的蓝堡写字楼，200多平方米，总计800多万。”这套房子带着租约，一家建筑设计公司每个月的租金是4万，一年下来扣除物业等费用，刘琦大概能有40万的收入。2013年6月份买的写字楼，现在大概涨了30万，但要快速成交也不容易。整体而言，刘琦认为2013年是自己蛰伏的一年。“没有太多机会，更多时间在等待”。

房子依然最抗通胀

“写字楼不是第一选择，但还是要买，主要还是因为钱经不起放，买个写字楼过渡一下。”因为写字楼可以贷款，实际上刘琦只花了500万左右，租金还完贷款之后还略有富裕。“随着中服大厦旁边几栋顶级写字楼建成，这边的商业气氛将不比国贸、嘉里、财富中心这个区域差，未来租金还有一定的上涨空间。”蓝堡写字楼位于万达广场区域，这里聚集了大量的中小型公司，普遍租金在6元/平方米。

炒房依然还有利可图，这主要是因为中国投资渠道太少了。“普通老百姓能投资的渠道屈指可数，房产、黄金、国债、股票、基金、信托。其中，股票类资产一般人不敢投，全球最差股市表现。国债、存款跑不赢通胀，只有房子最能抗通胀。”

炒房风险不容小视

但风险也不能小视。刘琦去年把之前在全国各地购买的多套住宅都出手了，只留下了北京、上海的几套核心区房产，在他看来，三四线城市房地产泡沫严重。“不少城市的规模扩张太快，但经济竞争力却没有大幅提升，这说明不少地方就是卖地扩张。影响房价虽然因素众多，但在我看来，经济是否有核心竞争力，能否创造足够多的工作岗位，这是支撑房价的长期因素，也是我是否长期持有的关键。”

在刘琦看来，房子可以炒，但最终还是要归结为居住和使用功能。“伦敦、纽约、东京这些房价很贵的地方，房子至少有人住，这说明房子的居住本性还在发挥作用，而我们国家有些城市，几十栋楼组成的小区晚上亮灯的不过几间房，说明这些房子都只是投资属性。就算是击鼓传花，也得看看游戏时间。”

此外，刘琦对于房产税也心有顾虑。从政府多次吹风来看，房产税征收是早晚的事情，最大的疑问无非是“何时”与“多少”。“一开始一定是从增量开始，一定是从低比例开始，但一旦趋势形成，对多套房产持有人所形成的心理影响是巨大的。”当然，目前来看，房产税在立法等方面还有步骤要走，但推进速度会比想象的更快。文/本报记者 范辉

记者观察

现在炒房不容易

全国的限购让炒房变得不容易，现在来看，商业成为唯一的突破口。从投资的角度来看，商铺、写字楼未来还存在着空间。支持这一逻辑的因素主要有四个：大量的钱依然需要找投资出口，既然住宅受限，必然有一部分钱涌向商业。第二，包括北京在内的诸多大城市商业租金依然存在着上调的空间，只要你看好中国经济，购买商业是最能够享受经济增长成果的方式之一。第三，目前商业的租金回报率明显高于住宅，无论未来房产税是否征收，在商业地产上的投资回报能够较好应对税收成本。第四，投资商业较容易获得贷款。炒房如果不加入杠杆，除非赶上暴涨，否则收益率并不高。

文/本报记者 范辉