建议：如何在没有个人担保的情况下获得贷款 - 彭博社

**问题：**我们需要贷款来在2015年3月之前偿还我们位于南达科他州的度假营地的业主融资。我们在有限责任公司中有三个人，但我们都不想把自己的名字放在贷款上。我们可以仅以有限责任公司的名义获得贷款吗？我们都是平等的股东。

**答案：**商业房地产贷款在不要求借款人签署个人担保的情况下是可能的，但在像营地这样的单一用途、单一租户物业的情况下，这种情况“非常罕见”，咨询集团的负责人比尔·赫廷格（Bill Hettinger）表示。金融与创业研究所。“无追索权贷款通常适用于大型、多租户建筑——想想区域购物中心或市中心办公大楼——即使这些建筑通常也会与业主的其他建筑进行交叉抵押，”他说。

首先与当地银行家联系，他们可以评估营地中未被抵押的任何资产的抵押价值，这些资产可能用于在没有个人责任的情况下担保贷款。您可能会遇到的问题是，度假营地被认为是一个相当高风险的企业：如果它被火灾或其他自然灾害摧毁怎么办？如果附近新建的度假村使其失去吸引力怎么办？如果未来经济衰退，人们还会去那里度假吗？

许多有限责任公司是有信用的，但它们需要有长期的强大财务交易历史，并且有出色的商业信用报告来证明，商业财务教练艾米莉·蔡斯·史密斯表示。如果您的有限责任公司是这项业务的新所有者，即使过去的业绩指标也可能不足以在没有个人担保的情况下获得贷款，她说。不过，您可能可以谈判一个在特定时间段内有效的担保，并随着您的业务达到规定的财务目标而逐步取消。

另一个选择是，如果您拥有露营地物业的抵押贷款，并且土地增值，可以考虑再融资该抵押贷款，金融顾问 Duff & Phelps 的董事总经理罗杰·格拉博斯基指出。这可能会为您提供足够的现金，以偿还全部或部分对前任所有者的债务。

虽然企业主抵制将个人财富直接与商业贷款挂钩并不罕见，但这种犹豫在贷款人看来显得优柔寡断。“任何贷款人都会问，‘如果业主不愿意投入他们的业务，我为什么要投入我的钱？’”赫廷格说。“即使业主在共同签署贷款时没有 substantial 财务资源，他们愿意亲自签字的事实也强烈表明了他们的承诺。”

如果没有合伙人愿意签署个人担保，可以考虑通过放弃一些所有权利益来筹集股权。如果度假村是当地的机构，或者您有一群核心的季节性客户，您可能会有一个合理的贷款资金或股权投资者来源。“年复一年光顾露营地的家庭是您首先接触的人。这是一个耗时的过程，但往往会带来丰硕的成果，”格拉博斯基说。