奥克兰现在可以命令房东驱逐性工作者 - 彭博社
Kriston Capps
本·马戈特/AP周二晚上，奥克兰的居民和记者密切关注着 奥克兰市议会审议立法，旨在保护租户免受寻求提高租金的房东的侵害。在 迅速上涨的住房成本以及 关于 埃利斯法案风格的驱逐的故事在湾区蔓延的背景下，奥克兰市议会通过了 租户保护条例。
然而，在关于租户保护的辩论开始之前，市议会授予城市广泛的新权力，以驱逐因某些非法“滋扰”活动（包括卖淫）而被驱逐的居民。奥克兰市议会以全票通过了一项法案，赋予城市驱逐与某物业“相关”的性工作者的权力，并要求他们的房东也这样做。
彭博社城市实验室休斯顿附近的管道火灾迫使一些居民撤离伦敦市长计划将繁忙的牛津街步行化中国的电动车革命正在让贫困的农村城市被抛在后面旅游区布达佩斯地区投票禁止类似Airbnb的租赁根据奥克兰记者和插画师 Susie Cagle 的说法， 她在推特上发文 关于昨晚市议会会议上的 非凡措施，这项法案并未在奥克兰的视野中。它在媒体上被 租户保护条例 所掩盖，该条例在旧金山和奥克兰引起了头条新闻。
奥克兰市议会以一致投票通过了一项法案，赋予城市驱逐与物业“相关”的性工作者的权力，并要求他们的房东也这样做。然而，修订后的 滋扰驱逐条例 是一件大事。它是如何运作的，以及它是如何发生的。
十年前，奥克兰颁布了滋扰驱逐条例（NEO），这项措施使官员能够根据毒品或武器指控追求驱逐。该地方立法是以1997年在洛杉矶启动的州级试点项目为模型的。（稍后会详细介绍。）从一开始，滋扰驱逐法案在奥克兰就颇具争议。
“这太可怕了。这是不可理喻的，”当时奥克兰驱逐防御中心的管理律师安妮·奥穆拉在2004年接受洛杉矶时报采访时说。“我们觉得这真的践踏了租户的权利，并没有给他们足够的正当程序。”
周二晚上，奥克兰市议会以多种方式扩大了滋扰或非法驱逐的范围。滋扰的定义被扩大，包括赌博、卖淫和拉客，此外还有持有非法武器和物质。虽然原始的NEO赋予市管理员追求驱逐的权力，但新的修正案——由市律师芭芭拉·帕克撰写——还赋予市律师办公室额外的非司法驱逐权力。
修正后的法案进一步规定，担心自身安全的房东可以要求新赋权的市律师进行驱逐（费用由房东承担）。最后，市政府可以追究房东的责任，因为不采取行动对付“在被市政府告知租户从事非法活动后”的租户。
“房东根据州法律和地方条例已经有权解决条例所描述的公共滋扰行为，”东湾社区法律中心的监督律师马克·贾诺维茨说。“市政府的力量的增加夸大了房东和租户之间本已极端不平衡的权力。”
该修正案并没有扩大城市需要满足的举证责任，以便“通知”房东租户“参与”非法活动。修订后的滋扰驱逐法案不是：规定任何正当程序的保护。该修正案并不要求对租户提出指控或逮捕令，以便房东（或城市检察官）可以对居民启动驱逐程序。修正案中并没有明确“参与”非法滋扰活动的定义是什么。
“就租户而言，这实际上就像任何其他驱逐行动，”监督副城市检察官理查德·伊尔根说。“如果有证据表明租户正在参与滋扰活动，他们可以在没有我们参与的情况下被驱逐。他们有权在法庭上进行完整的陪审团审判，以确定他们是否参与了构成滋扰的行为。因此，如果他们选择对驱逐提出异议，他们在法庭上享有完整的正当程序权利。”
该修正案并没有扩展城市需要满足的举证责任，以便“通知”房东租户已“参与”上述非法活动，尽管原始条例将标准设定为优势证据。修正案也没有规定关于如何与租户共享这些证据的额外规则。
事实上——至少在性工作方面——租户并不需要因该罪行而被驱逐。“所请求的罪行并不需要实际发生，才能构成请求，”修订后的法案现在写道。
“这在已经非常困难的法律系统中提供了一个极具强制性的环境——让我们面对现实，我们谈论的是贫困租户、贫困人群，生存和维持住房的环境，”Janowitz说。“我担心这只会被用作进一步驱逐我们城市中更脆弱人群的手段。”
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在9月15日，加利福尼亚州通过了一项州法律，恢复了其滋扰驱逐试点项目，该项目首次使洛杉矶能够基于非法持有枪支和弹药的逮捕来驱逐居民。新法案，AB 2310，恢复了洛杉矶及其他随着时间推移而增加的城市的试点项目，包括长滩和萨克拉门托。该法案由加州州长杰瑞·布朗签署成为法律——尽管遭到全国步枪协会的强烈反对——还将州法律扩展到奥克兰。
根据洛杉矶日报的报道，洛杉矶市检察官迈克·费尔在2010年至2013年间根据试点项目（现在已被州法律续期）所赋予的权力发出了85份驱逐通知。“收到信件后，超过30%的租户离开了，”日报的报告中写道。“在剩下的案件中，房产所有者对四分之一的个人提起了诉讼。”
虽然这个非法驱逐试点项目受到支持者的欢迎，被视为打击非法枪支的强硬措施，但全国步枪协会（NRA）在正当程序的基础上强烈反对。在给加利福尼亚州参议院司法委员会的一封六月信中，NRA州和地方事务主任查尔斯·H·坎宁安抱怨驱逐的标准：
因此，任何时候加利福尼亚居民因上述罪行被 逮捕，他或她可能会被驱逐出家园——不需要有超出合理怀疑的定罪证明或有罪/不抗辩的认罪。 仅仅基于合理怀疑的逮捕就足以启动非法驱逐程序。[强调原文]
在9月16日，州通过法案将其试点项目扩展到包括奥克兰的第二天，市检察官帕克发布了她办公室的 建议给奥克兰市议会，建议相应修改奥克兰的地方NEO。
“市检察官非常认真地对待保护租户免受驱逐。我们采取的许多行动的关注点是保护租赁单位和周边社区的人们，”监督副市检察官伊尔根说。“我们听到了许多租户的声音，他们很高兴我们在做这件事，因为他们对自己物业上的其他租户感到非常害怕。”
性工作者可能因与客户在场外接触而被驱逐。理论上，她可能仅因在家中保留自己的收入而被房东驱逐。奥克兰周二晚上通过的修订后的NEO法律比州级的权力更进一步——通过针对与物业“相关”的性工作者。关系被留得模糊：例如，市检察官的建议声称，性工作者可能因与客户在场外接触而被驱逐。如果性工作者与客户见面并将收入带回家，她理论上可能仅因在场所内保留收入而被房东驱逐。
此外，市检察官可以根据市检察官办公室不必与房东或租户分享的证据对性工作者或该人的房东采取行动。伊尔根表示，修订后的条例将主要针对基于警察报告的商业旅馆运营。“奥克兰有些地方涉及很多卖淫，”他说。“我们也非常关注这些活动中的女性实际上是受害者。”
关于州法AB 2310，NRA反对基于合理怀疑的逮捕不足以构成非法驱逐（驱逐）程序的公平标准。奥克兰法律现在为“参与”非法滋扰活动设定了相同的模糊标准——但适用于更广泛的可疑犯罪。
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奥克兰市检察官芭芭拉·帕克市检察官办公室奥克兰保持其 公共记录搜索和结果在线; 在四月份，有人请求有关AB 2310的记录、文件和通信。记录请求 #3756 显示出一些文件，其中包括描绘奥克兰可能滥用更广泛驱逐权力的电子邮件，如果获得这些权力的话。
最初，AB 2310的语言将授权洛杉矶和另外两个城市，长滩和萨克拉门托，继续进行洛杉矶关于非法占有的试点项目。奥克兰并未参与州授权的驱逐权力（尽管它有自己的滋扰条例）。因此，奥克兰市议会和市检察官办公室请求汤森公共事务公司，一家 注册的游说组织受雇于奥克兰，让奥克兰 参与该法案。
在四月份的一封电子邮件中（问候语： “你好，奥克兰团队”），一位汤森游说者观察到 加利福尼亚州众议员塞巴斯蒂安·里德利-托马斯 对加入奥克兰有一些问题。这位来自洛杉矶的州代表和试点项目重新授权法案的作者（再次是AB 2310）担心奥克兰会如何处理它。“首席幕僚表示，众议院司法委员会的工作人员曾多次联系市政府，但没有结果，”游说者写道。“首席幕僚还提到可能的担忧，即这项法律可能被用来帮助清理那些随后被绅士化的建筑。”
所以市检察官帕克在四月的信中作出回应，以安抚里德利-托马斯议员的办公室。在那封信中，她解释说，如果奥克兰被纳入州级试点项目，城市可以扩大其代表房东追求非法驱逐的权力。“将奥克兰纳入AB 2310将允许市检察官办公室在房东不采取行动时提起驱逐诉讼，”她写道。
八天后，汤森德的游说者送来消息：里德利-托马斯议员将把奥克兰纳入法案——但有一个条件。“这里是唯一的警告；我们需要使用这个工具，因为他们将保持年度数据，如果我们不使用它，他们看到这一点时，我们将不会得到太多同情……只是转达一下。”
“感谢你和所有帮助实现这一结果的人，”市检察官帕克的回应写道。“我理解这个警告。”
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在他代表全国步枪协会对州级法律提出的六月投诉中，坎宁汉质疑加州官员如何可能扩展其非法驱逐试点项目，考虑到其报告成功与失败的机制。或者说，缺乏这种机制。坎宁汉：
[该法律]并不要求加州研究局在个人案件被驳回、从未提交、在审判中被判无罪或获得事实无罪的裁定时进行报告。AB 2310并不是为了报告系统潜在的滥用情况，而只是报告该过程的“有效性”。因此，在决定扩展AB 2310时，加州立法者将没有关于系统滥用情况的有价值信息，以及有多少人尽管从未被定罪仍失去了他们的家。
确实，加利福尼亚研究局根据加利福尼亚州参议院司法委员会在六月发布的 分析 提出了同样的投诉。在其最新的发现（截至2014年6月）中，CRB发现“实际上很少有非法驱逐行动是由城市律师根据之前的非法驱逐试点项目在法庭上提起的。”CRB报告称，关于被驱逐租户的强制性人口统计数据要么不可用，要么无法验证。参议院司法委员会的报告继续说道：
缺乏人口统计信息令人担忧，因为这使得立法机构无法评估非法驱逐试点项目的更广泛影响。委员会收到的信息表明，至少在某些辖区，城市律师或城市检察官发起的驱逐行动往往集中在特定的地区和社区。考虑到加利福尼亚城市的人口构成，这一趋势引发了这些试点项目可能对某些种族或民族社区，或对某些社会经济阶层产生不成比例影响的可能性。
因此，出于对非法驱逐试点项目可能被滥用的某种怀疑——并且具体怀疑非法驱逐可能在奥克兰被滥用——州通过了一项法律，使奥克兰能够扩大其驱逐权力。州赋予的权力带有一个注释：奥克兰需要使用这些权力，否则将失去它们。在州法案通过后的第二天，城市检察官写了一项修正案，正式化了她办公室的新驱逐权力，并将其扩大到针对“参与”犯罪的性工作者。
在州法案通过后的一天，该法案授予奥克兰扩大驱逐权力，市检察官写了一项修正案，扩大这些驱逐措施以针对“参与”犯罪的性工作者。“关于这种行为是否应该是非法的，有一些重大的社会和文化论点，”贾诺维茨说。“但考虑到这已经是非法的，城市介入房东和租户之间的私人关系在某种程度上显得像是政治姿态。”
在某种程度上，这项修正案确实带来了明确的好处：大麻的持有被剔除为可能导致驱逐的受控物质类别。“奥克兰有一个强有力的政策，不将大麻用户作为执法优先事项，”伊尔根说。在我们的采访中，他还提到，奥克兰拥有全国一些最强的租户保护政策——包括现在在周二晚上通过的租户保护条例。
“让我们面对现实，我们谈论的是最脆弱的低收入租户，他们获得法律服务的机会最少，”贾诺维茨说。奥克兰的租户保护可能在周二晚上的一次市议会投票中得到了加强，但并不一定适用于所有类别的租户。
“城市的介入只会加剧这个群体已经非常困难的处境，”贾诺维茨说。“如果该条例对减少其所针对的行为有任何明显的影响，我会感到非常惊讶。”
****更正：***在一封日期为10月29日的信中，奥克兰市检察官办公室对本故事的某些方面提出了异议。其中一些担忧是合理的。
对滋扰驱逐条例的修正并没有概述市检察官追求性工作者驱逐所需的额外举证责任。但举证责任实际上是由滋扰驱逐条例本身规定的，这与我们最初的描述相悖。
原条例确实规定了在何种情况下证据可以与租户和房东共享。而原条例将“证据的优势”作为“参与”滋扰活动的标准。
奥克兰仍然坚持的其他观点依然有效。虽然该法案并未授予市检察官正式的“额外司法驱逐权力”，但在上下文中，这些“权力”指的是修正案下驱逐范围扩大可能带来的后果。
故事的作者在评估市检察官投诉中的主张时咨询了旧金山大学法学院的法律教授Tim Iglesias，他是住房法律的专家（完整内容可见下文）。他在一封电子邮件中写道：“市检察官在她的信中做出了许多我认为是虚假的、可疑的或至少是可以有其他合理解释的主张。”
此帖子已更新以反映这些担忧。