气候变化如何推动迈阿密房地产繁荣 - 彭博社

迈阿密海滩，佛罗里达州摄影：霍伯曼收藏作为一个几乎位于海平面上的城市，迈阿密被称为气候变化所带来的问题的“零点”，一个海平面上升威胁其未来生存的地方。最新的海平面上升预测来自于政府间气候变化专门委员会，例如，预测到本世纪晚些时候，全球海平面将比今天高出两英尺，甚至可能更高。在这种情况下，迈阿密周期性伴随高潮而来的麻烦性洪水将成为日常事务，飓风的风暴潮影响将被放大，城市的低洼地区将变得无法居住。实际上，这并不是最糟糕的：在更高的海平面下，东南佛罗里达州的饮用水来源——比斯坎水层——将越来越受到盐水入侵的困扰，而这一问题除了在水处理设施上投资数十亿美元外，似乎没有可预见的解决方案。

尽管这个未来看起来如此黯淡，但在迈阿密真正有利益关系的人——居民、房地产投资者和公司——却并没有放弃长期投资。例证A：迈阿密正在经历几乎前所未有的房地产建设激增，规划讨论的重点不再是谁会最先离开，而是新项目可以建多高。例如，在进行中的项目中，有一个80层以上的巨型建筑位于布里克尔中心，城市的城市核心。如果迈阿密即将成为现代亚特兰蒂斯，那么那些损失最大的人显然并不相信这一点。

为什么对这些严重警告表现出明显的听而不闻？好吧，这里有一个悖论。如果与该地区的开发商和城市委员交谈，很难找到对当前和未来风险的明显否认的证据；毕竟，迈阿密是一座在1926年几乎被飓风完全摧毁的城市，大多数人承认再次发生只是时间问题，而不是是否会发生。同样，几乎没有人否认这座城市独特的地理位置使其容易受到海平面上升影响的事实。这是一个长期问题，迈阿密和迈阿密海滩的规划委员会承认这一问题的存在，并威胁着变得更糟。

然而，当地人与外界的分歧在于如何最好地应对这个问题。与其发出警报并减少开发，隐含的感觉是，讽刺的是，最佳方法可能恰恰相反。虽然可以强有力地论证这种行为没有理性基础，但它可能代表了迈阿密应对气候变化威胁的最佳长期希望，其他城市可能被建议效仿：事实上，最佳策略可能是培养一种集体信念，即没有威胁——或者至少没有严重到值得失眠的威胁。

在我解释原因之前，让我先谈谈建筑热潮的两个标准解释，这些解释确实是这个难题的一部分。第一个是房地产开发商天生就是短期规划的赌徒。在2000年代末，房地产和股票市场崩溃迅速摧毁了许多建筑商。人们可能会认为这会让他们变得胆怯。相反，随之而来的快速复苏让大多数人明白，大风险是值得冒的，并且是可以生存的。虽然今天的开发商可能承认海平面在上升，但这是一种超出他们投资视野的风险，无论如何，它都被更直接的经济衰退风险所淹没。

第二种解释是，所有新公寓单元的许多买家都是来自拉丁美洲的现金投资者，而迈阿密房地产的风险——过度开发、投机、环境不可持续——相对于他们在家乡的类似投资仍然很小。没有人说迈阿密的房地产没有风险，或者海平面上升是虚构的。他们所说的是，所有投资都带有风险，而那里发展是他们愿意承担的赌注。

但还有另一个合理的原因，为什么即使是南佛罗里达的风险厌恶居民也可能矛盾地希望买卖双方在海平面上升的风险上保持集体天真，或者至少表现得像是天真。南佛罗里达几乎完全依赖房地产税来资助公共基础设施。如果海平面上升的威胁（或现实）抑制了物业估值，公共资金将减少以应对风险。举例来说，迈阿密海滩的公共工程负责人最近辩称，城市明智的做法是加快对暴雨水排水改善的投资（现在1亿美元，计划4亿美元），仅仅因为城市有足够的税基来承担这一费用——这是未来不一定能依靠的事情。

由于迈阿密海滩的买卖双方尚未将麻烦洪水事件与海平面上升的未来后果联系起来，物业买家仍然继续被吸引到该地区，开发项目也在不断进行——这两者对于维持健康的税基都是至关重要的。如果买卖双方确实将这些联系起来，一切都会改变：这样做可能会引发一个快速的财富下滑螺旋，一旦启动，将很难逆转。降低物业估值将减少城市的税收收入，这反过来又会使城市在应对海平面上升方面资金不足。城市将被迫在两种失败的补救措施之间做出选择：对选择留下的人增加税收，或拒绝进行必要的改善。当然，这两者只会加剧问题。此时，迈阿密最好的做法是向州和联邦政府请求救助，但这似乎不太可能。除了这种请求可能引发的“我早就告诉过你”的反应外，几乎所有沿海社区都将面临类似的问题并请求相应的帮助。我们现在所知的迈阿密海滩可能在大西洋重新夺回柯林斯大道之前就会停止存在。

鉴于此，南佛罗里达应对长期环境威胁的最佳策略可能是一个无疑对环保人士来说似乎是反常的策略：积极培养一种集体信念，即海平面上升并不是我们迫切需要担心的事情。南佛罗里达可能面临未来巨额的适应费用，而支付这些费用将需要一个健康的税基。保持这个税基充足依赖于买卖双方维持一种乐观的平衡，即认为这是明天的问题，等到时机来临时就能轻松应对。这保持了财政充裕，并提供了支付所需工程适应的资源，以维持游戏的进行。

从这个角度来看，迈阿密的建筑起重机并不是气候变化否认的纪念碑。恰恰相反——它们可能是间接允许城市在全球变暖中生存的工具。在某些情况下，控制无知可能是一件好事。