为什么中国百万富翁在洛杉矶郊区购买豪宅？ - 彭博社
Karen Weise
“哦，嘿！你怎么样？”拉利·奥尔内拉斯大喊着，探出他那辆一尘不染的白色皮卡车的窗外。他认出了街对面的那个人，一个站在正在建设的托斯卡纳风格豪宅前的开发商。“你藏在哪里了？我给你打电话，你却不回我。”
奥尔内拉斯是加利福尼亚州阿卡迪亚的一名非正式经纪人，阿卡迪亚是洛杉矶的一个郊区，位于圣加布里埃尔山脚下。他一直在留意那位开发商，一个有着轻微梳背发型的亚洲人，名叫马克。奥尔内拉斯找到两位年长的房主，他们终于同意出售他们的房产，他知道马克和这里所有的开发商一样，需要土地来为来自中国大陆的富裕客户建造豪宅。
奥尔内拉斯快速报出附近街道的地址。“三一一，那家伙，他真疯狂，”他说，摇着头。“他想要280万。”他指的是百万美元。“然后354，他们想要200万。”
这块地有17,000平方英尺。“十七万要200万？”马克 incredulous地问。
“我知道，”奥尔内拉斯说。“他们疯了。”
一年前，这处房产的售价为130万美元，但阿卡迪亚正在蓬勃发展。居民们已经习惯于收到提供立即现金交易的明信片，并目睹8,000平方英尺的房屋在他们的普通分层住宅旁边拔地而起。对于来自中国大陆的买家来说，阿卡迪亚提供了优秀的学校、大面积的土地和宽松的建筑规范，以及一个可以将他们的资金停放在中国政府无法触及的地方。
这个城市，人口57,600，预计今年将有大约150栋老房子——比正常情况多出53%——被拆除，取而代之的是豪宅。这些交易发生得很快，且很少公开列出。通常，邻居即将建造大房子的第一个迹象是草坪变成棕色。这意味着邻居停止了浇水，绿色的建筑网即将搭建起来。
Ornelas将卖家与开发商匹配。交易发生得很快；许多交易并未公开上市达蒙·卡萨雷斯为《彭博商业周刊》撰稿
这股来自中国的资金潮，尽管面临严格的货币管制，帮助这座城市建造了一座价值2000万美元的高中表演艺术中心，并使当地的梅赛德斯经销商得以扩展。“感谢他们来到这里，”在阿卡迪亚做了多年的经纪人佩吉·方·陈说。“他们拯救了我们的经济衰退。”新居民来自中国日益崛起的百万富翁阶层——那些在西藏修建铁路、在北京转化生物能源以及在重庆开发房地产的企业家。一位650万美元房产的共同拥有者是一名19岁的大学生，是一家国有公司的首席执行官的女儿。
阿卡迪亚是美国各地正在发生的事情的浓缩版。 胡润报告，一本关于中国富裕精英的上海杂志，估计几乎三分之二的中国百万富翁已经移民或计划移民。他们正在从西雅图到纽约抢购房屋，在第五大道购买奢侈品，并全额支付将孩子送往美国大学的费用。根据波士顿咨询集团的数据，中国国籍人士在海外持有大约6600亿美元的个人财富，而全国房地产经纪人协会表示 $220亿美元的资金在过去一年中用于购买美国房产。阿卡迪亚在过去几年中成为了购买狂潮的热土，长期居民感到矛盾——对不断上涨的房产价值感到兴奋，但又担心这会如何改变他们的城镇。他们越来越担心如果中国资金的洪流结束，当地经济会发生什么。
在街角，奥尔内拉斯和马克同意见面喝咖啡，讨论其他交易。在他开车离开之前，奥尔内拉斯问开发商是否想和记者谈谈。马克拒绝了，表示他尽量保持低调。“看到了吗？”奥尔内拉斯在开车时向乘客座位倾身，扬起眉毛说。“在阿卡迪亚，这里的一切都是秘密。”
10月16日（彭博社）——在加利福尼亚州南帕萨迪纳，预计今年将有1到2栋房屋被拆除，并被豪宅取代。在阿卡迪亚，几镇之外，这个数字跃升至150栋房屋。许多新居民来自中国日益增长的百万富翁。彭博商业周刊探讨了为什么是阿卡迪亚，以及为什么是现在。（来源：彭博社）
在1903年成立后的近一个世纪里，阿卡迪亚是 白人和保守的。在20世纪30年代末，超过90%的城市房产拥有者签署了由商会传播的协议，只向 白人买家出售房产。它的 圣安妮塔赛马场 在第二次世界大战期间关押了约19,000名日本美国人，他们被迁移到拘留营。在1980年代初，来自台湾的移民涌入，主要是因为优秀的公立学校吸引了他们。1989年天安门广场抗议后，第二波移民来自香港。该市的亚裔人口从1980年的4%增长到2010年的59%。起初存在紧张关系——一封信在当地报纸上赞扬了一项提议禁止非英语店面的计划，写道：“请把你的亚洲标志留在老家，变得美国化。”随着时间的推移，新居民参与了市民生活，加入了扶轮社，进入地方政府，并开设了如鼎泰丰饺子馆这样的商店，这是一家位于购物中心角落的台湾餐厅。
阿卡迪亚没有真正的市中心，只有低矮的商业街道，两旁是房地产办公室和奶茶店；鼎泰丰是这里最接近中心的地方。女招待用对讲机管理着人们排队一个小时等待丰腴的汤饺和猪肉包。在十年前，奥尔内拉斯就在这里进入了中国房地产市场。一天午餐后，他看到一辆法拉利停在外面。“哇，那是一辆漂亮的车，”他说。车主是中国人，问奥尔内拉斯是否想开一圈。奥尔内拉斯挤进去，快速兜了一圈。当他回来时，一个白人路过并对车主进行了种族侮辱。
“我说，‘别管那家伙，’”奥尔内拉斯回忆道。谈话升级为拳击，结果对挑衅者来说很糟糕。奥尔内拉斯是一名越南老兵，曾在做码头工人时为现金进行无规则拳击。“那个中国人说，‘我很陌生。你为什么要为我辩护？’我说，‘在这个世界上，我们都是平等的，伙计。’”之后，奥尔内拉斯说，“我就认识了他的人，然后我接触了不同的开发商。”
“显然，如果你的房子不符合风水，那我们根本就不会谈话”
奥尔内拉斯将他们与卖家匹配。他会顺路去车库销售与业主聊天，当他在阿卡迪亚的街道上开车时，他寻找房主可能需要钱的迹象。在七月一个炎热的日子里，他在城市的山脚下进行侦查。“那边的屋顶在翘起，”他说，指着一栋老式的牧场房子。“这个，他们换了新屋顶，但房子状况很糟。”奥尔内拉斯停在一个角落的地块上，那里正在建设一处物业。“看看那房子有多大，”他说。“哇，巨大。”
正如奥尔内拉斯所说，去年房地产网站 Zillow 估计该物业的价值为120万美元，而他代表一位开发商向业主报价150万美元。业主的兄弟在执法部门工作，打电话给奥尔内拉斯询问他是否在洗钱。“我告诉他，‘这对我来说就是房子的价值，’你知道吗？然后他有点调查看看这是不是黑钱。一切都是合法的，所以他把房子卖给了我们。”奥尔内拉斯的故事可以与公共记录核对，确实成立——Zillow确实做出了较低的估计，这栋房子以150万美元售出，业主的兄弟是县警长办公室的一名中士。（这位执法人员没有回应评论请求。）
接下来，奥尔内拉斯驱车前往城市上兰乔社区的一处建筑工地，这里大块土地沿着被优雅橡树遮蔽的弯曲街道排列。在工地上，电锯声轰鸣，堆叠的胶合板躺在混凝土基础上。理查德·史密斯，阳光晒黑的建筑公司老板，正在阿卡迪亚的七个住宅项目上工作，他走过来聊聊生意。史密斯正在为一位开发商建造一栋11,000平方英尺的房子，他说开发商预计将以800万到900万美元的价格出售。史密斯在阿卡迪亚长大，他的公司只有亚洲客户。他们有特定的偏好。“显然，如果你的房子不符合风水，那我们根本就不会谈话，”他说。这意味着要注意楼梯的数量、房间的朝向以及材料的排列。“而理解水的价值，这可能是我的一个关键优势，”他说。“如果你去找中国的任何成功商人，甚至在这里，他们通常会在办公桌后面挂一幅水的照片。”他掏出手机，滑动到一个项目的照片，照片中有一个瀑布从凉亭顶部倾泻而下，流入后院游泳池。
2013年7月以275万美元出售的拆迁房摄影：Damon Casarez，彭博商业周刊
史密斯说，阿卡迪亚的新买家中有很多人不会说英语。“他们刚刚来到这里，”他说。“他们在那个EB——叫什么来着？”他指的是美国向至少投资50万美元于美国开发项目的外国人发放的EB-5签证。国会在1990年创建了这个项目以刺激投资，最近对签证的需求增长。今年，政府首次在年末之前就发放了1万个签证的年度配额，其中85%被中国国籍人士抢购。该地区的经纪人表示，这是买家来到城里的最常见方式。“一旦他们获得居留权，他们就想把家人带过来，接受美国的教育，”房地产经纪人Ricky Seow说。“他们可以在加利福尼亚开始新的生活。” 当19岁的程千荣沿着从洛杉矶国际机场通往阿卡迪亚的高速公路向东行驶时，尾灯飞速掠过，她在6月向她的22,000名Instagram粉丝发布了一段视频。那天晚上，她站在一个大理石厨房里，用金色的iPhone对着镜子，侧身，拍了一张照片，写道：“我终于回家了。”
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在俄勒冈大学学习商业的二年级学生程（在美国称为Heli）在中国是一位小有名气的社交媒体名人。在自拍中，她的长直发和大眼睛的凝视让她看起来比实际年龄年轻。她的追随者对她的风格表示惊叹，并对她享用冰沙、与玩具动物合影以及微笑着与一个看起来像一堆蒂芙尼盒子的生日蛋糕合影的照片赞不绝口。
2013年底，程和她的母亲王军以650万美元的价格在阿卡迪亚购买了一栋9000平方英尺的房子，里面有游泳池和水疗中心。根据洛杉矶的房地产档案，王的丈夫是程青涛。他是中国华阳经济贸易集团的首席执行官，该公司是中央政府设立的第一批国有企业之一，至今仍持有大部分股份。Heli的两层别墅风格的家距离她姑姑的家只有几英里，姑姑嫁给了程的哥哥程青博。青博是中国第一位私人铁路拥有者，到2013年，他是中国第257位富豪，估计身价为10.6亿美元，胡润表示。今年6月，上海警方逮捕了青博，因涉嫌欺骗他人投资，包括一个中国商业新闻称不存在的项目。
对于大多数阿卡迪亚居民来说，很难知道Heli是否拥有隔壁的房子。一位业主协会成员估计，大约20%的新购房产处于空置状态，而对于那些不会说普通话的人来说，语言障碍使得与邻居的交流仅限于挥手。对于许多销售，公共记录无法提供了解新业主身份的途径。记录的契约可能仅显示买方姓名的英文音译，没有签名。一些公共文件提供了小线索：在天安门广场附近的豪华公寓的第二个地址；如果文件在广州的美国大使馆公证，则有印章；丈夫将土地权利让给妻子；或用汉字签名。
中国国民在海外持有6600亿美元的个人财富；他们在过去一年中花费了220亿美元购买美国房产
其中一些线索与中国的公共文件相符。在程氏家族北面一英里处，傅有红和张健，这对在中国创办了一家制药分销商的夫妇，在开始将农业废物转化为能源的业务之前，购买了一处价值350万美元的房产，广告称其为“壮观的全新法国诺曼底庄园”。农药制造商汇丰国际美国公司在2012年早早进入了这一繁荣，花费340万美元购买了一栋带有宏伟圆形楼梯和瑞典桑拿的房子。该公司表示，该物业用作其贸易业务的办公室，而不是个人住宅。而在阿卡迪亚一个稀有的封闭社区中，一处价值320万美元的房产被一位名叫曾芳的广州女性购买，她经营着一个移民网站网络，其中一个网站baby-usa.net告诉中国母亲她们可以在阿卡迪亚卫理公会医院分娩。
几英里以南，另一栋新房子，这栋房子采用托斯卡纳风格和摩尔窗帘，去年卖给了一位名叫金丽平的女性。她的丈夫杜建明是中国最大的钢结构私营建筑商之一。他的公司在上海建造了桥梁，并在青藏高原上连接铁路。他的妻子在2013年9月以480万美元购买了这栋8000平方英尺的房子，正值这对夫妇在国内面临财务压力之时。他们在中国因未偿还贷款而输掉了三起诉讼，但他们在加利福尼亚的家看起来状态良好，前门的修剪植物上系着小红丝带。
一栋位于南第六大道的金菊黄房子属于陶伟生和杜小娟，他们在重庆开发住宅和经营酒店。陶在中国因收藏书法和绘画而闻名，并因据称向官员行贿而受到关注。根据国营媒体的报道，2004年，陶和一位商业伙伴在澳门赌场偿还了一位地方官员的赌博债务。这位官员曾给他们提供了一份他们需要的土地证书，以便申请贷款。2010年，法院判定该官员贪污罪成立，并判处其缓期执行死刑。检察官没有对陶和他的伙伴提出指控。房主或其代表拒绝评论或未回应采访请求。
最近，一些中国投资者聚集资金购买阿卡迪亚的房屋，这些房屋通常无人居住。今年春天，超过400名居民参加了与警察局的社区会议，部分原因是担心针对空置豪宅的入室盗窃事件频发。当房产出现漏水或其他问题时，甚至连市政府也难以确定责任人。“我们该联系谁？我们该如何联系他们？”市建筑部门的社区发展管理员吉姆·卡萨马说。“有时候这并不容易。” **阿卡迪亚今年有望创下收入纪录。**截至6月的财政年度，建筑许可证和开发费用达到了790万美元，比去年增长了72%。这里宁静的街道上，园丁在吹落叶，工人在铺设屋顶。今年夏天，高中更新了其体育馆和餐厅。对于一代年长的房主来说，这一繁荣创造了可观的财富。大萧条对许多退休人员造成了严重打击，但现在他们已经出售房产，搬到几英里外的更便宜的地方。正如承包商史密斯所说：“他们仍然住得很近，但他们的银行账户里有200万美元。”
随着许多房屋空置和语言障碍的普遍存在，不信任感正在加剧。出现了奇怪的谣言——地方官员受贿；婚纱摄影工作室作为按摩店的幌子——还有更奇怪的真相。在阿卡迪亚警察局附近，一名当地电视新闻记者发现一家酒店被用作生育旅游。一位业主协会的成员表示，一位开发商在多个会议上告诉当地委员会，他正在建造的三栋房屋都是为他自己的家庭。当委员会质问他时，他说他的妻子无法决定她想要哪一栋。
“我们正在经历的增长并不典型，”Kasama说。“这并不是说我们有新的分区。是房屋在增长。”该市的业主协会能做的也有限——三年前，该市改变了一项规定，限制了他们对房屋大小的限制能力。
邻里纠纷变得越来越激烈。当地皮肤科医生董昌告诉扶轮社，他在1970年代初离开台湾时“带着两袋米和一个煎锅”，他正在起诉在他旁边建造豪宅的开发商，因其砍掉了他财产上的一棵老橡树。他寻求约28万美元的赔偿，称损害是“故意的、欺诈的、压迫的、恶意的和卑鄙的。”
一块红色标志写着“对狗的炮”悬挂在开发商安装的两门指向街对面邻居的复制炮之一上由阿卡迪亚市提供
然后是炮的事件。那场争斗发生在西拉斯弗洛雷斯大道上，这里有一排混合着老房子和新建筑的街区，包括由Huy Fong辣椒酱大亨大卫·陈拥有的一栋房子。一个家庭在2008年搬进新家，并在前人行道两侧放置了两座腰高的狮子雕像，这些“福犬”守护着中国皇宫。几年后，一位名叫Ricky Tang的开发商开始在街对面建造自己的房子。Tang不喜欢这些狮子，但它们的主人拒绝将其移除。根据市政记录，2011年1月，Tang在他地块前面的一个施工拖车上安装了两门复制炮，瞄准狮子。每门炮上悬挂着一块用中文写的“对狗的炮”的红色标志。“街对面的邻居感到冒犯，”Kasama说。“他觉得它们看起来很具威胁性。”不久，一辆市政府的普锐斯开了过来，闪着灯，官员恳请Tang拆除武器。他在讨价还价一个月后同意了。Tang没有回应评论请求。
玛丽·加尔齐奥，一位寡妇，她是唐的邻居，称他“是个非常好的人。”她说他一直在劝说她以300万美元的现金出售她那栋73年的房子。他带来水果，并说她可以在找到其他地方安顿下来之前免租住。“他说，‘你是个好邻居，玛丽。我不想让你离开，但我想要你的家。’” 阿卡迪亚的中国买家可能以不同的方式积累了财富，但他们面临一个共同的问题：如何将现金转移到美国。中国控制着其货币的流动，限制居民每年将超过50,000元人民币兑换成外币。以这样的速度，一对夫妇需要半辈子的时间才能购买一套400万美元的房子。
杰夫·尼德汉，汇丰银行的高级副总裁，表示，买家最常见的做法是从他们在香港已有的个人或商业账户转账，香港没有限制。“在我们大多数买家的情况下，他们已经在中国以外积累了资金，”他说，并补充道银行会核实资金的来源。
对于那些在香港没有账户的人来说，情况就更复杂了。当地经纪人陈平表示，有一种常见的变通方法。“我们称之为‘人头转账，’”她说。买家会找其他人——朋友、家人，或者必要时，付费的陌生人——每人转账一部分。“我曾经有一个客户在阿卡迪亚买了一栋190万美元的房子，他说，‘没问题。我有足够的人头，’”陈说。许多买家有合法的方式来转账资金，经纪人伊米·杜莱克说，但“我们没有办法合法地让这么多现金流入。”
当他们无法获得足够的资金时，财产记录显示许多人通过抵押贷款购买房屋，通常至少支付40%的首付。其他人则全现金购买，随后再申请房屋净值贷款，从而释放资金用于在美国的其他投资，而无需再次经历将资金跨越太平洋的繁琐程序。阿卡迪亚的数十位中国房主从汇丰银行和东西银行获得贷款，这两家银行在中国都有分支。汇丰银行的尼德汉表示，银行为“优质”客户提供折扣利率，并且可以根据国际信用评分和海外资产在美国承保贷款。东西银行没有回应评论请求。
即使他们对自己的城镇感到担忧，长期居住在阿卡迪亚的人们也担心资金会突然结束。如果美国限制签证，中国政府收紧政策，或者移民选择其他地方投资，他们会发生什么？“我们能走多高，我们无法预见，因为我们永远不知道政策会如何变化，”房地产经纪人塞欧说。今年夏天，在中国中央电视台的一次曝光后，中国银行结束了一项政府计划，该计划悄悄允许一些客户将无限量的人民币兑换成美元并转移到海外。而习近平主席的反腐运动则加大了经济放缓的可能性。“在这次打击之前，我正在进行一项房产的托管，天哪，他们无法将钱从中国转出，”经纪人杜莱克说。交易最终未能达成。
斯蒂格·赫德伦住在有大炮的街区，住在他祖父于1937年建造的房子里，他的祖父是一位土木工程师，在一切仍是苜蓿田的时候规划了许多城市的道路。现在赫德伦在考虑是否应该离开。他收到了不错的房屋报价，比如有一天早上，一个经纪人和一对夫妇在没有通知的情况下开着黑色梅赛德斯驶入他的车道；经纪人敲响前门，说这对夫妇想买他的房子。他希望等到他最后一个儿子大学毕业，但他担心他的“五年计划”会让他错过繁荣。当他阅读关于香港最近抗议活动的新闻时，他想知道中国的反应将如何影响大陆。“如果一个共产主义政府开始打压，这不是更激励人们将资金转出国家吗？”他问。或者打压是否意味着他失去了出售的机会？这是阿卡迪亚的园丁、建筑工人、汽车销售员和奶茶制造商们所关心的核心问题，他们都依赖于从中国涌出的资金。现在，赫德伦认为他可以再等一段时间。他听说奥尔内拉斯刚刚在街上促成了一笔280万美元的交易。