为什么华盛顿特区如此昂贵？因为国会 - 彭博社

凯文·拉马奎/路透社一份来自美国劳工统计局的 九月住房报告 本周在传播，因 华盛顿邮报 发布了其发现 在周一假期。 邮报 给出了一个100%真实的标题：“在华盛顿特区生活比在纽约更贵，研究显示。”

根据 “住房：大衰退前、期间和之后，” 华盛顿特区是 全国最昂贵的居住地。这些发现并不新（对于居住在该地区的任何人来说，这当然不是新闻），但这张图表似乎解释了国家首都为何对其居民如此昂贵。

劳工统计局然而，仅仅统计平均住房成本并不能完全反映一个地方的真实价值。我并不是指某种模糊的价值观念，比如说爱你称之为家的地方是值得的。不，单靠住房价格并不能转化为可负担性，部分原因是家庭收入往往在住房成本较高的地方更高。这就是为什么美国住房和城市发展部创建了 位置可负担性指数，该指数发现，当你考虑交通成本、年行驶里程等因素时， 旧金山、纽约和华盛顿特区的城市看起来要便宜得多——至少对于高收入者来说。

彭博社城市实验室休斯顿附近的管道火灾迫使一些居民撤离伦敦市长计划将繁忙的牛津街步行化中国的电动车革命让贫困的农村城市被抛在了后面旅游区布达佩斯地区投票禁止类似Airbnb的租赁回到BLS报告。“这个令人惊讶的统计数据来自劳工统计局的报告，显示华盛顿居民在住房和相关费用（公用事业、家具和设备）上的支出平均高于纽约人和旧金山人，”邮报 写道。尽管如此，成本的细分却忽略了整体情况。华盛顿的住房与其他地方的住房根本上不同。

从一开始，BLS的展示既模糊了问题，也澄清了问题。报告中包含的一张地图简直具有误导性：虽然华盛顿在全国各州中住宅建筑企业的增长幅度最大，但这几乎没有告诉我们任何信息。华盛顿不是一个州（而且州排名是愚蠢的）。

“这些公司将注册为华盛顿特区的公司，但这与您的商业地址有关，”全国住宅建筑商协会的高级经济学家罗伯特·邓克说。所有这些总部位于华盛顿的住宅建筑机构在华盛顿地区建造了大量公寓。它们只是在华盛顿特区没有建造。

“马里兰州和弗吉尼亚州的郊区淹没了华盛顿特区，”邓克说。“如果你在图表上显示这三个地区，华盛顿特区就会消失。这只是一个四舍五入的误差。”

在大萧条前后，国家首都的增长令人瞩目的地方在于，这座城市并没有发生太大的变化——至少在物理上是如此。华盛顿特区适应缓慢的一个原因，以及如今住房成本如此高昂的原因，几乎可以追溯到大萧条前一个世纪：1910年的《建筑高度法》。

利用人口普查数据，我整理了2004年至2013年间新住房单位发放许可证的图表。该图表按单个单位而非单个建筑列出了许可证。这张图表涵盖了所有类型的建筑许可证，从单户住宅到五个或更多单位的公寓或公寓楼。

这清楚地表明，在华盛顿地区经历非凡增长的时期，实际上在华盛顿特区发生的许可证仅占一小部分。

作为华盛顿特区的长期居民，有时感觉整个城市在短时间内被公寓和公寓楼拆除并重建。外表是具有误导性的。尽管我们喜欢抱怨公寓——或者搬进公寓——但在住房繁荣期间兴起的大多数多户建筑是在华盛顿地区的其他地方建造的。

这张图表仅关注发放给五个或更多单位建筑的单位的建筑许可证（从小型公寓楼到大型公寓开发项目）。自2004年以来，多户建筑占据了大部分住房建设。而大多数这种智能多户建筑是在华盛顿特区之外发生的。

现在，地区的人口从2000年的 572,000 名居民 增长到今天的超过 646,000 名居民。华盛顿特区的新住房远远不足以满足需求。许多搬到这里的居民购买或租赁现有的住房，但随着越来越多的人每天搬到这座城市，机会越来越少， 租金迅速上涨。在华盛顿特区出行非常方便，因此这是一个 负担得起的 地点（根据HUD）， 综合考虑所有因素——如果 你能承担高昂的生活成本。

旧金山的住房情况看起来仅稍有不同。使用相同的数据，这张图表显示了整个大都市区发放的新建筑许可证（单位数量，而不是建筑数量）。

这是在大湾区经济大萧条期间发放的多户住宅建筑许可证的情况。

你看到的是，湾区发放的建筑许可证中，有更高比例实际上导致了旧金山市内的建设。2009年出现了一个巨大的下降，这与金融危机和 Ellis法案申请的减少 相对应。该地区的土地面积大于旧金山（61平方英里对47平方英里），但旧金山的密度要高得多。而旧金山建筑许可证的趋势是朝着更高的密度发展。

为了对比，这里是休斯顿在这一时期建筑许可证的样子。

休斯顿在更大都市区的新建筑许可证中占有相当的份额，休斯顿在多户住宅建设中也可以声称占有重要份额。显然，休斯顿宽松的分区政策起了决定性作用。此外，它的面积远大于旧金山或华盛顿特区，且密度远不及这两个城市。将它们进行比较就像是在比较苹果和红宝石葡萄柚。

(更新 1:52 p.m.: 值得注意的是，正如Geoffrey Hatchard和Amanda Kolson Hurley在推特上所说，湾区的面积和人口都远远大于旧金山。华盛顿地区和特区也是如此。尽管它们是非常不同的城市，但在人口和土地面积方面，华盛顿特区和旧金山的比较相当合理；然而，湾区在旧金山内部进行的开发比例大于华盛顿特区。）

没有理由认为旧金山的住宅建设在（纸面上）不能更像休斯顿那样，城市内部的多户住宅建设比例更强。实际上，这正是旧金山现在的新兴趋势。如果不是保护主义的房主在新开发项目中立法限制高度，你可以期待更多的过滤和更多的可负担单位。

这就是重点：旧金山人（以及 德布拉西奥的纽约居民） 选择 制定糟糕的区域政策，使得更密集和更负担得起的住房遥不可及——就像休斯顿居民选择了一种不顾一切的发展方式一样。在华盛顿特区，居民没有发言权。

联邦《高度法》，早在1910年就颁布，规定该地区的住房供应永久且荒谬地受到限制。这个城市当然有自己本土的反对新开发的NIMBY人士，或者设定历史保护标准，使得即使是轻微的改建也变得不可能。但华盛顿特区默认就是NIMBY——根据联邦法律——而唯一能从根本上改变这一点的人是众议院和参议院的立法者。

可以肯定的是，华盛顿特区的住房昂贵，因为规模经济不支持在这里建造B级公寓，开发商只迎合寻找A级单位的居民。然而，这种情况无法追溯到华盛顿特区居民或官员所做的（好或坏）决定。即使在经历了一场大规模建筑热潮和几乎没有被大萧条减缓的增长期后，租金仍然高得离谱。而华盛顿特区生活成本高的原因是国会。