华尔道夫酒店的超快速百年交易 - 彭博社

华尔道夫酒店摄影：斯宾塞·普拉特/盖蒂图片社纽约华尔道夫酒店以19.5亿美元出售的消息于10月6日宣布，这在很大程度上被视为2014年日本三菱地产公司收购洛克菲勒中心的类比——这一时刻消除了任何关于中国及中国投资者真实存在的怀疑。然而，这一交易还有两个不太被注意的显著之处：交易完成的惊人速度，以及它如何增加 黑石集团在2007年收购华尔道夫酒店所有者 希尔顿全球控股时已经创纪录的纸面利润。

仅仅一个月前，Eastdil Secured的房地产投资银行家们正在为希尔顿和黑石的房地产负责人乔纳森·格雷准备关于华尔道夫的出售备忘录。与此同时，成立10年的中国保险公司安邦保险集团正在寻找在纽约的重大房地产投资，并得知华尔道夫可能会上市。安邦主动接洽黑石，格雷决定将出售的优先权给予这家中国保险公司，不仅因为它愿意支付全价，还因为它愿意对酒店进行翻新并聘请希尔顿来管理。

购买华尔道夫的机会与中国政府最近决定允许中国保险公司将15%的资本 投资到中国以外的地区的决定相吻合。安邦组建了一个庞大的团队并迅速行动，成功地击退了来自美国和中东的另外两个买家，在不到一个月的时间内签署了交易。“当他们全力以赴时，真是令人印象深刻，”格雷说。

令人难以置信的是，尽管19.5亿美元代表了华尔道夫调整后的息税折旧摊销前利润6100万美元的32倍，但安邦可能并没有出价过高——至少从衡量曼哈顿其他豪华酒店近期销售的指标来看并非如此。这个价格几乎相当于华尔道夫1415间客房和套房每间约140万美元，与最近为标准酒店支付的价格（每间120万美元）、朗廷/塞泰（每间也为140万美元）和公园巷酒店（每间110万美元）相符。“这个价格反映了安邦的上行机会，”希尔顿首席执行官克里斯·纳塞塔告诉彭博商业周刊。“这是曼哈顿中城的一个完整城市街区。这是一个标志性资产。”

安邦已经为此次交易支付了1亿美元的定金，并承诺对华尔道夫进行重大翻新——该酒店急需更新——以及对套房和公寓的翻新，这些公寓多年来一直是世界各国尊贵客人的住所。已经开始有猜测认为安邦会将一些华尔道夫的套房改造成公寓并出售。纳塞塔认为，安邦在翻新后有机会获得可观的投资回报，而此次交易与希尔顿所谓的“资本轻型”酒店管理战略一致，即以费用的形式管理由他人建造和拥有的酒店。

作为交易的一部分，安邦已同意与希尔顿签订一项单独的合同协议，根据该协议，希尔顿将继续管理华尔道夫——听着——接下来的100年，保证尽管希尔顿将不再拥有这家地标酒店，但将继续运营它，并且该物业将继续被称为华尔道夫酒店。在交易完成时，预计在12月底之前，希尔顿将偿还酒店现有的5.25亿美元抵押贷款，并利用销售所得的剩余款项购买其他酒店物业，以利用税法中允许推迟销售税的条款。（这一税收优惠与房主可以推迟出售房屋时的资本利得税类似，只要销售所得迅速用于购买新房。）

这笔交易看起来是Nassetta和黑石集团的又一次重大胜利，并紧随黑石集团在九月份宣布计划出售另外9000万股希尔顿股票的消息之后，继其六月份的二次发行之后。（如果二次发行完成，加上承销商的超额配售选择权的出售，黑石集团对希尔顿的持股将减少到55.4%。）安邦支付的高价、给予希尔顿的长期管理合同、债务减少，以及以税收高效的方式使用现金收益购买其他需要较少资本的新酒店，都是希尔顿及其在黑石集团的支持者如何继续从这笔交易中获利的又一个例子。（正如我们最近封面故事中提到的，黑石集团在2007年对希尔顿的杠杆收购已经成为有史以来最成功的私募股权交易，为黑石集团及其众多投资者带来了120亿美元的利润，基于其60亿美元的股权投资。）

似乎没有人对沃尔道夫的交易表示不满。曾几何时，这样的发展可能会引起纽约市市长和其他政治家的关注。但这次没有。格雷表示，他没有听到比尔·德布拉西奥或其他政治人对这笔交易的任何评论。也许这是因为，当交易完成时，纽约市将收到近6000万美元的支票，等于房地产交易中支付的3%的转让税。