为低收入借款人提供更好的抵押贷款 - 彭博社

经济复苏提升了许多房主的房产价值，但停滞的工资和更严格的贷款标准使许多低收入和中等收入家庭无法进入市场。一对不太可能的合作伙伴认为他们有解决方案。一方面是爱德华·平托，他是保守派智库美国企业研究所的学者，他将金融危机归咎于政府的可负担住房政策。另一方面是布鲁斯·马克斯，一位长期的消费者权益倡导者，他创立并运营着美国邻里援助公司。他们刚刚推出了一个新项目，NACA正在为美国银行进行测试，试图创造一种对借款人和贷款人来说既更可负担又风险更小的抵押贷款。

平托表示，他和马克斯在5月的一次小组讨论中发生冲突后开始研究这个想法。平托对帮助低收入借款人的典型方式——减少30年抵押贷款的首付款金额持怀疑态度。他表示，住房崩溃表明，经济条件不佳的人在典型的30年贷款中无法快速积累资产，这使他们在经济和房价下滑时更脆弱。“在任何特定地区，一栋房子的波动性可能是巨大的，”平托说。“我们把那些最无法承受波动的人放进了房子里。”另一方面，马克斯的非营利组织致力于帮助低收入和中等收入人群购房，通常通过帮助他们获得无首付的贷款。

他们同意会面，并进行了平托所称的“非常漫长、详细的对话”，讨论如何帮助人们在更快地积累资产的同时负担得起住房。在初次会议后，平托表示，他们“花了数小时会面、交谈并概述如何实现这一目标。”最终，他们提出了一种他们称之为财富建设住房贷款的抵押贷款。

关键是将其设为15年贷款，这使借款人能够更快地偿还本金并建立资产，并且通常以较低的利率进行，因为短期贷款对贷方的风险较小。不过，较短的期限也意味着更高的月供。为了应对这一点，他们寻找降低利率的方法。财富建设贷款要求借款人拥有私人抵押贷款保险，并限制他们申请房屋净值贷款。为了使借款人能够负担得起“点数”——一种降低利率的前期费用——抵押贷款计划允许贷款覆盖房屋价值的最高100%，而不是联邦住房管理局抵押贷款的96.5%上限。Pinto表示，他希望一些银行能够为一些低收入借款人承担点数费用，作为其社区发展计划的一部分。

在评估信用worthiness时，贷方通常关注月供占借款人收入的百分比。Pinto的计划采用了所谓的“剩余收入”方法，这是退伍军人事务部成功使用的。正如我在这个夏天报道的那样，许多经济学家更喜欢VA的方法，该方法将家庭在交通和儿童保育等必需品上的支出加总，然后查看剩余的住房支出。这种承保方法应该使贷款风险更小——这反过来应该降低利率。

Pinto表示，他正在与地区银行和抵押贷款贷方进行讨论，以启动更多的试点项目。“要成为游戏规则的改变者，你需要有很多人参与其中，”Pinto说，他对他和Marks在最近一次会议上宣布该计划时所获得的反应感到满意。在那里，Joseph Smith，监测25亿美元国家抵押贷款和解的错误止赎行为，在准备好的发言中表示，在对借款人、倡导者和公共官员“进行了大量倾听”后，他开始相信“如果没有实质性的房屋净值，30年固定利率抵押贷款会增加借款人整体财务状况的脆弱性，并使借款人面临长期风险。”Smith赞扬了新计划，并补充道：“先生们，我向你们致敬。”