阿库门资本将旧工厂改造为小型商业中心 - 彭博社

标准汽车产品大楼建于1919年，2008年被Acumen以超过4000万美元的价格收购。布鲁克林格兰奇是一家城市农场，在40000平方英尺的屋顶上种植番茄、辣椒、茄子、香草和瑞士甜菜。内部还有其他小型企业，包括吉姆·汉森公司。摄影：亚历克斯·S·麦克林/滑坡当家具设计师克里斯滕·温特切克将她的业务搬入位于纽约布鲁克林的一家关闭的辉瑞工厂时，她自己更换了灯泡，并使用电动工具拆除了一个金属药柜。天花板瓷砖缺失，走廊里的灯闪烁。“就像搬进一个奇怪的旧图书馆，”她说。“洗手间很干净，但地方并不是特别精致。”

温特切克的房东，Acumen Capital Partners，专注于为纽约市外区的旧而独特的商业物业注入新生命。该公司由长期的皇后区房地产开发商杰弗里·罗森布鲁姆和他的商业伙伴阿希什·杜阿于2007年创立，他们在10年前管理房地产公司时间股权的投资时相识。

Acumen于2011年以2600万美元收购了辉瑞工厂，该工厂曾用于生产伟哥和立普妥，收购前从私人投资者那里筹集了1000万美元。该公司通过对物业进行最小的改动来降低成本——以短期租约、低租金和允许租户随意翻新空间来吸引像温特切克这样的企业主；租户表示，从实验室到清洁工的储藏室都可以使用。几家当地食品制造商已租用空间——被其货运电梯和大型自助餐厨房所吸引。寻求工业背景的电影制片厂租用了建筑的未出租部分，部分超凡蜘蛛侠2在这里拍摄。结果是一个小公司的杂烩。在一个区域，酿造康普茶的气味渗入走廊。在另一个区域，一组正统犹太人经营着一家消费电子业务。

Acumen的目标是在拥有至少五年的时间后，实现对辉瑞大楼的两位数回报。罗斯布鲁姆和杜阿，都是纽约本地人，正准备出售该公司的第一项重大投资。RXR Realty是一家在金融危机后积极收购纽约市办公楼的买家，正在与Acumen签订合同，以1.1亿美元收购位于长岛市的前标准汽车产品制造设施，这个价格大约是该公司自2008年收购该物业以来支付和投资的两倍。建于1919年的前工厂内有吉姆·汉森公司和由布鲁克林农场运营的商业屋顶农场。布鲁克林商会会长卡洛·西苏拉表示：“Acumen所做的实际上是小型制造业的未来。”他在Acumen完成辉瑞交易时曾担任布鲁克林区区长的幕僚长。

“在某种程度上，这是一个很好的机会，但当建筑本身的收益并不高时，这也是一个非常昂贵的情况。”——艾琳·齐默

罗斯布鲁姆和杜阿表示，他们尽量保持现有结构的完整，因为这对邻居和社区的干扰较小。例如，他们并没有拆除旧建筑来建造公寓。

一些现任和前任租户报告说，拥有Acumen作为房东既是福也是祸。根据Acumen的数据，辉瑞大楼的租金在2011年底起步约为每平方英尺15美元，现已上涨至超过20美元。一些租户表示，这一涨幅威胁到一些签署短期租约的原租户的生存。其他人则对在装修上进行大量投资感到担忧，担心如果被迫离开或被迫退出，他们的投资将会损失。

“你走进一个属于你的空间，可以进行建设。在某种程度上，这是一个很好的机会，但当建筑本身的收益并不高时，这也是一个非常昂贵的情况，”来自旧金山的在线本地食品配送服务Good Eggs的发言人Erin Zimmer说，该公司在Pfizer大楼设有纽约办公室。该公司将很快搬入布鲁克林Bushwick社区的一处仓库，以适应增长。Zimmer表示，这个空间的租约更长，交易更划算。家具设计师Wentrcek也计划很快搬出。她将Pfizer大楼形容为“一个跳板式的租赁空间。”Acumen表示，该大楼的平均短期租约为12个月；它提供的租约短至一个月。

根据沃顿商学院的房地产教授Sam Chandan的说法，小型企业的标准商业租约为五年。他表示，工业改造项目对房东来说也可能存在风险。Pfizer大楼的一些短期租约是高流动性的迹象——这是物业管理者通常希望避免的情况，他说。Acumen表示，Pfizer大楼的大多数租约为两到五年。

在这种重新开发变得流行之前，Rosenblum花了10年时间为Schuman Properties进行空间改造，该公司曾是长岛市最大的房地产拥有者之一。1992年，他将一个皇后区的雪佛兰经销商改造成一排商店和一个健身中心。2004年，他购买了一家位于长岛市的丝绸工厂，并将其分割成单位，租给较小的商业租户。

Dua表示，最近纽约房价的上涨暂时结束了对其他外区物业的购物。该公司正在考虑芝加哥和费城的建筑。“我们热爱纽约。我们都是终身的纽约人，但我们只是两个与最大的竞争者竞争的家伙，”Dua说。“只有在其他人不那么看好纽约的时候，我们才能在这里生存。”