当“适度调整”空置物业出错时 - 彭博社

西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一处破旧房屋被标记为拆除。马特·斯特劳德在五月底，奥巴马政府召集的一个工作组建议底特律需要“调整”其住房存量。这是一个常用于描述经历了几十年人口下降的城市的短语；在底特律这个众所周知的案例中，它是一个为超过180万人建造的城市，现在的居民人数约为一半。该工作组建议该市应拆除40,000处在外迁中留下的空置房产。

从表面上看，这个建议似乎是显而易见的。“破败是一种癌症，”工作组的领导告诉纽约时报。“破败吸走了任何靠近它的人的灵魂。”一个受到人口流失严重伤害的城市还有什么其他办法可以清除街道上的空置、被遗弃和潜在危险的建筑呢？如果底特律的住房存量真的那么糟糕，那么在全市范围内进行拆除行动又会有什么问题呢？

彭博社城市实验室官员称休斯顿地区的火灾是由SUV事故引起的加利福尼亚的反超速法案可能成为交通安全的突破休斯顿附近的管道火灾迫使居民撤离伦敦市长计划将繁忙的牛津街步行化后一个问题的答案可以在西弗吉尼亚州的克拉克斯堡找到。

一种创新的拆除方式

克拉克斯堡是一个小城市，位于匹兹堡和西弗吉尼亚州首府查尔斯顿之间230英里长的州际79号公路的中间。克拉克斯堡围绕玻璃和煤炭制造业而建，人口在1950年左右达到了顶峰。当时有超过32,000人称这座城市为家。如今，人口大约只有一半。像底特律一样，克拉克斯堡的许多住宅区——一些被华丽的多单元殖民地物业所环绕——几十年来一直被破旧的建筑所侵扰。但克拉克斯堡并不需要总统的命令来开始拆除这些建筑。相反，他们需要来自西弗吉尼亚州的帮助。而他们得到了一个名叫詹姆斯·C·亨特的人的帮助。

詹姆斯·C·亨特是克拉克斯堡创新且有争议的拆除计划背后的前市议员。马特·斯特劳德尽管亨特在克拉克斯堡担任市议员近30年，但他在1990年至2007年间的日常工作是管理西弗吉尼亚住房发展基金（WVHDF）的克拉克斯堡办事处。该基金旨在“增加低收入和中等收入家庭的住宅供应。”但亨特和一些克拉克斯堡的市议员对该基金的使用有其他想法：他们想要拆除废弃的物业。正如亨特在2011年告诉我的，当时我第一次为匹兹堡邮报撰写关于该计划的文章时，空置建筑的问题并不是城市领导者不知道它们可能造成的问题。相反，问题在于拆除的费用。“在城市预算中，你几乎从未能在大型拆除项目上获得任何进展，”亨特在2011年告诉我。“每个人都在谈论这个，每个人都知道空置物业是个问题，但拆除一栋建筑并没有持续的回报，因此很难获得市议会的支持。”

亨特的回答？他简单地绕过了城市的预算。他游说州政府通过WVHDF创建一个住房拆除基金，寻求以克拉克斯堡作为试点。

“这是一种信念的飞跃，但想法是，如果城市有这些空置地块”——而不是空置建筑——“相邻的房屋将升值，将有空间用于新住房，这些地方将重建和振兴，”他说。

空置建筑的问题并不是城市领导者不知道它们可能造成的问题。相反，问题在于支付拆除费用。因此，城市创建了一个优先列表：一个从最破旧到最好的数百个物业的目录。然后，城市将通过WVHDF申请补助金——金额在150,000到400,000美元之间——然后从上到下拆除该列表上的房屋。亨特告诉我，从2000年到2010年，克拉克斯堡拆除了大约300处物业。（其他媒体报道的数字甚至更高，超过400，大多数拆除发生在2005年之后。）

总的来说，亨特说城市的空置率降低了3%——这是任何大规模拆除项目的主要目标之一。州的住房拆除基金成为一个常态。亨特被视为一个有远见的人。他被邀请在全国各地进行演讲，并升任全国城市联盟的会长。一本杂志将他评为“年度市政领袖，”他成为了一名作者和领导力顾问。克拉克斯堡——连同WVHDF——被视为一个小城市在抗击住房废弃方面如何迈出大步的典范。

然后，一个不同的故事出现了。

反抗

汤姆·哈克斯并不是百万富翁。这位身材魁梧、面容黝黑的53岁男子一生都生活在克拉克斯堡或附近的费尔蒙特，西弗吉尼亚州。在费尔蒙特州立大学获得广播传播的副学士学位后，他曾担任一段时间的电台DJ，然后转向其他职业。其中包括：物业管理和所有权。1991年，他得知克拉克斯堡有一处便宜的房产，并将其作为投资买下。他赚了一点钱，于是又买了一处房产。然后又是一处，又是一处。

汤姆·哈克斯举起一张他曾拥有的房子的照片，该房子被克拉克斯堡市拆除。马特·斯特劳德在他最雄心勃勃的时候，哈克斯在克拉克斯堡市拥有13个出租单元。但根据他在2012年5月最初对该市提起的诉讼，其代码执行官员在2005年左右开始对他的房产产生特别的兴趣。起初是过于热心的检查：他们会因未能维护房产而对他进行指控，而在他进行维修后的一个月内，他们会进行新的检查。这虽然不方便，但并不严重。但很快，这些检查升级了。

“他们就是直接来找我，”他说。

他举了一个例子：在2008年春天，他接到一位租户的电话。这位女士需要重新点燃她的炉子点火器。哈克斯解释说，他去了房子，查看后发现炉子的问题比点火器熄灭更严重。他无法自己修好；他需要打电话给专家。所以他告诉那位女士他会这样做。与此同时，他建议：“如果太冷了，为什么不去你女儿那儿住呢？”

在五天内，Jacquez 说，前门上贴出了拆迁通知。通知上写着，建筑需要腾空。他被要求在一个月后出席一个三人小组的听证会。在那里，他需要说明为什么这栋建筑不应该被拆除。他不明白：一个炉子的问题怎么会这么快变成拆迁的要求？更重要的是，他说，在等待听证会期间，他不被允许对物业进行修理。他的租户已经离开；他没有从物业中收取任何租金。他无能为力。

“这些并不是空置的物业。它们不是破旧的物业。它们有租户。”在听证会上，他提出了一个修理计划。但小组拒绝了。小组说，炉子并不是物业的唯一问题。因此，他们要求他在两个月后带着更好的计划回来。他照做了。他们也拒绝了那个。就这样，一切结束了。在三个月内，Jacquez 管理多年的一处出租物业从有人居住的出租物业变成了即将被拆除的空置建筑。

Jacquez 的其他许多物业也成为了目标。正如他所解释的，一个物业上的必要修理在全市范围内演变成了房东的噩梦。到2012年，他的出租单元将全部消失——要么被拆除，要么被止赎。Jacquez 从一个多单元物业的拥有者变成了现在的样子：从破产中恢复财务，并作为特殊需要人士的护理人员工作。

“这些并不是空置的物业，”他在七月中旬告诉我，指着一些曾经是他物业的空地。“它们不是破旧的物业。它们有租户。”他说，克拉克斯堡市对他怀有敌意。这个城市“腾空了这些物业；它们并不是空置的物业。”

其他人也参与其中

雅克兹并不是唯一抱怨的人。至少有两起诉讼已针对克拉克斯堡市提起，指控类似行为，雅克兹表示还有更多诉讼正在进行中。克拉克斯堡市提供的发现文件显示，总共超过145万美元的WVHDF资金用于拆除数百处克拉克斯堡所谓的废弃物业。但雅克兹和其他人表示，这些房屋并没有被废弃；它们是从产权人手中夺走并被拆除的。

一台推土机清理克拉克斯堡在城市激进拆除行动中被夷为平地的房屋残骸。马特·斯特劳德支持这些指控的是前克拉克斯堡市议员马丁·谢弗的声明，他在2007年至2011年期间担任公职。离任后，他 告诉查尔斯顿公报，该市正在“滥用[其]拆除计划来针对敌人并帮助朋友。”他继续说道：“我们的代码执行被用作我们行政部门的政治工具。”

雅克兹和其他对市政府提起诉讼的人目前很难证明这些最后的指控。但他们通过深入调查代码检查员的资格获得了一些进展。今年6月，西弗吉尼亚州消防委员会对该市提出投诉，主要基于雅克兹和其他被市政府针对的房东提供的文件，指控其代码执行官“虚假陈述资格以获得建筑代码官员的认证”并“提交虚假和误导性信息”，导致“违规通知、谴责和物业拆除……”。它还指控克拉克斯堡的代码执行官利用“[该]办公室的权力从拆除中获得经济利益。”

布雷特·奥夫特，代表格雷格·霍尔的律师，霍尔是另一位声称自己被克拉克斯堡的拆迁计划不公正针对的房东，告诉我关于北中西弗吉尼亚（NCWV）投资公司的事。这是一家由克拉克斯堡市经理马丁·霍威和霍威的兄弟创办的公司。

“当新物业作为出租物业建造时，建造者和业主显然会从中获利，”奥夫特告诉我。“这些物业是由NCWV在被城市拆除的房屋空置的地块上建造的——这些房屋被城市宣布为破旧和被征收，随后被拆除。现在，市经理和他的兄弟通过他们成立的公司，在这些地块上建造新的出租物业。”

奥夫特告诉我，马丁·霍威不再被列为该公司的主要负责人。但霍威的兄弟仍在其中。该公司仍被提及为克拉克斯堡市网站上的合作伙伴。

这些指控和其他指控足以使西弗吉尼亚州的检察长也参与讨论。7月1日，助理检察长斯蒂芬·R·康诺利发出了一封停止和 desist 信函给克拉克斯堡市。“[检察长办公室]注意到克拉克斯堡的代理人一直在对物业所有者进行报复，撤销已发放的建筑许可证而没有有效的停工令，并且普遍继续进行违反州建筑规范的行为。”它命令所有建筑规范执行——包括拆迁计划——立即停止。

现在怎么办？

负责拆迁计划的远见者亨特因其参与而被起诉，因此他拒绝详细谈论贾奎兹和其他人的指控。但他在七月中旬的一次市议会会议外告诉我，他与拆迁计划的参与主要是在概念和资金方面，而不是执法方面。而且“如果有人在执法方面犯了错误”，“他们将不得不处理这个问题。”

“我支持这个计划，”他告诉我。

看来克拉克斯堡市议会也在这样做。在7月17日的市议会会议上，成员们一致认为需要采取措施来修正该计划的某些方面——市议会需要对西弗吉尼亚州消防委员会的投诉和州检察长的命令做出有意义的回应。但和亨特一样，他们也仍然相信这个计划。

“拆迁一般不应该是最终目标。拆迁应该是更大计划的一部分。”“我们没有做错任何事，”市议员玛格丽特·贝利说。

这还有待观察。针对克拉克斯堡的诉讼和州官员采取的行动的解决方案还遥遥无期。

萨宾娜·德特里克，匹兹堡大学经济与社区发展的副教授，以及该校城市与区域分析项目的共同主任，表示这里有教训可以给底特律和任何其他面临大量衰败的城市。

“你需要将空置物业视为大局的一部分，”她告诉我。“有预防、再利用、恢复和再开发。因此，拆除应该是最后的选择。”

“如果你有一个正常运作的街区和一栋有问题的房子，它被止赎并且被遗弃，且逐渐恶化——而旁边的房子可以从一个侧面空地中受益——那么，是的，这就是一个拆除可能是个好主意的案例，”她说。然而，问题出现的地方在于，拆除在一些城市被视为解决方案，而不是朝其他方向迈出的一步。

关于克拉克斯堡的拆除计划，有一个问题是它所针对的房屋是否真的需要被拆除。马特·斯特劳德“一般来说，拆除不应该是最终目标，”她说。“拆除应该是更大计划的一部分。就像许多城市使用的土地银行立法，拆除是重建和再利用战略的一部分。但在很多城市，拆除就是一切：拆掉它，然后忘记它。”

“这不是最好的主意，”她说。“在某些地方，他们拆掉建筑物，然后把它们送进垃圾填埋场。这不是处理遗弃的最佳方式。这不是你想要的。”

至于哈克斯，关于重建的问题是无关紧要的。他告诉我，克拉克斯堡的问题简单得多。

“这就是腐败，简单明了，”他说。“这需要停止。”