如何减缓飙升的房价：香港和新加坡的成功 - 彭博社

看看截至六月的12个月内，全球住房价格的惊人跳涨：伦敦上涨16.4%；曼哈顿上涨18%；悉尼上涨15.4%。然后是新加坡和香港：分别下降3.7%和0.6%。

对于这两个亚洲城市的官员来说，这些都是胜利的数字。由于对潜在房地产泡沫和中产阶级可负担能力的担忧，他们的政府实施了抵押贷款限制、对房地产投机者的税收以及对外国买家的征税。“香港在交易和周转方面成功地冷却了市场，”在香港的澳大利亚和新西兰银行集团（ANZ）高级经济学家Raymond Yeung说。“新加坡的效果更为显著。”

作为中国的特别行政区，香港和新加坡相对较少受到邻里团体或区议会的反对。他们的政府还拥有大多数普通城市没有的政策制定权，不仅控制土地供应，而且是最大的房东。这使得他们更容易追求潜在不受欢迎的政策。并不是说他们没有遇到一些抵抗。今年六月，一群愤怒的人闯入香港立法会，抗议计划迁移村庄以腾出空间给高楼。

新加坡在2009年开始实施限制措施，此前房价在2007年至2008年间上涨了25%。2013年，它实施了更严格的措施，包括将抵押贷款支付限制在借款人月收入的60%，对房地产销售征收更高的税收，以及增加房地产税。香港从2010年11月开始逐步引入更强的措施，包括对在六个月内转售的物业征收15%的翻转税，以及对价值2000万港元（260万美元）或以上的物业销售税翻倍至8.5%。它还对非本地买家和公司购买住房征收15%的税，这一政策旨在阻止许多香港居民指责的内地中国买家，正是他们导致了2008年1月至2013年第一季度价格上涨115%。

尽管这些行动似乎与城市所声明的自由市场原则相悖，但“可负担住房是任何政府合法性的组成部分，政府在极端情况下有责任干预市场，”香港仲量联行大中华区研究负责人迈克尔·克里班纳（Michael Klibaner）表示。

其他房价飙升的全球城市能否效仿他们的做法？英国政府曾尝试过。根据房地产咨询公司凯捷（Knight Frank）的数据，在2012年3月将高价值房产的销售税提高到7%后，价值在500万英镑到1000万英镑（850万到1700万美元）之间的房屋价格增长率从前一年的9.7%减缓至5.8%。在6月，英格兰银行行长马克·卡尼（Mark Carney）宣布了一项措施，限制抵押贷款不得超过借款人年收入的4.5倍，并禁止银行向无法证明能够承受3个百分点利率上升的购房者放贷。

与香港和新加坡相比，英国和美国对其经济及居民行为的控制程度远不及。2013年1月，新加坡金融管理局将购买第二套房产的可允许抵押贷款与房产价值比率降低，同时将最低首付款从10%提高到25%。银行别无选择，只能跟随。“想象一下在美国做这样的事情，那里的银行有7000家，还有许多监管机构，”新加坡国立大学经济、金融和房地产教授苏米特·阿加瓦尔（Sumit Agarwal）说。“从政策的角度来看，这是一场噩梦，几乎是不可能的。”

尽管努力控制价格，香港仍然是全球最负担不起的住房市场，根据位于伊利诺伊州贝尔维尔的咨询公司Demographia在1月发布的调查，香港的中位房价是家庭年收入中位数的14.9倍。调查将新加坡列为“严重负担不起”，而凯捷的年度财富报告则将其排名为全球第二最负担不起的地区。ANZ的杨表示，最终，金融市场可能比政府更有效地解决价格上涨的问题。他说，一旦全球利率开始上升，“全球住房泡沫或繁荣将会结束。”