住房30%收入规则几乎毫无用处 - 彭博社

“你不应将超过30%的收入用于住房”摄影：Gene Lester/Getty Images当你在寻找居住地时，有一个数字主宰着你的世界：你应该将收入的30%用于住房。你可能会从财务顾问、父母、房东或贷款人那里听到这个经验法则。它嵌入在在线预算计算器和联邦政策中。唯一的问题是：“这基本上是一个任意的数字，”密歇根大学的助理教授大卫·比埃里说。“它造成的扭曲比它实际解决的问题还要多。”

如果30%的规则曾经有意义——经济学家对此提出质疑——那么现在几乎毫无意义，因为几乎4100万美国家庭的支出超过了这个比例。收入增长缓慢，但房价上涨，租金飙升，威胁着使从奥斯丁到纽约的城市对普通收入者变得负担不起。在旧金山，任何可用的合理价格住房很快就会消失。“这不仅仅是科技人员在争抢5000美元的公寓，”加州住房合作伙伴非营利组织的首席执行官马特·施瓦茨说。“底层的竞争非常激烈。”

这一比例的根源可以追溯到1969年，当时爱德华·布鲁克（R-Mass.），自重建以来首位当选的黑人参议员，推动了一项法律，帮助最贫困的人负担得起住所。该法案被称为布鲁克修正案，限制公共住房的租金为居民收入的25%。前众议员巴尼·弗兰克（D-Mass.）后来称其为“通过这项机构的最大慈善行为之一。”在1981年面临预算危机时，国会将租金上限提高到30%，并自此保持不变。抵押贷款巨头房利美和房地美对他们从贷款人那里购买的住房贷款应用28%的上限。

即使在布鲁克修正案成为法律之前，经济学家就表示这一比例过于简化了可负担性问题。在随后的几十年里，许多人开始倾向于所谓的“剩余收入”方法，该方法关注的是一个家庭在支付住房费用后是否能够负担其他基本生活必需品。“如果你的年收入是50万美元，你可以支付40%的费用，仍然有剩余，”房利美的首席经济学家弗兰克·诺萨夫特说。“但如果你的年收入是2万美元，支付30%的租金将很难维持生计。”

迈克尔·斯通，麻省大学波士顿分校的教授，自1970年代以来一直研究这个问题，他创造了“住房贫困”这个术语来描述那些在住房上花费过多，以至于不得不削减其他必需品（如食品和医疗保健）的人们的状况。斯通发现，根据30%的比例，支付过多住房费用的家庭总数与剩余收入方法下的数量大致相同，但这些群体的组成是不同的。没有孩子的双收入家庭可以在住房上花费更多，而有孩子的家庭则必须在从衣物到日托的所有方面支付更多费用。

斯通在2006年的一篇论文中写道，使用剩余收入方法揭示了“有孩子的家庭的可负担性问题比通常认为的要严重得多。”他建议政府为首次购房者提供剩余收入计算，以帮助他们避免陷入财务困境。这个提议是在房地产市场达到顶峰之前提出的，但尚未实施。

联邦租金补贴将住房成本控制在收入的30％，这产生了一个意想不到的效果，Bieri说：它鼓励人们居住在住房成本更高、生活质量更好的城市。“我们应该考虑到，在纽约，当你支付住房费用时，你不仅是在支付庇护所的成本，你还在为获得工作机会和便利设施付费，”他说。Bieri正在尝试制定一个补贴公式，以考虑在理想城市生活所带来的额外成本。“你应该做的最后一件事就是补贴这些地方，”他说；相反，政府应该将有限的住房援助资金集中在困难地区。

对于许多家庭来说，上下班是第二大月度开支，这与他们的居住地直接相关。位于偏远郊区的房子可能看起来便宜，但加上一个小时通勤的汽油费，成本就会大幅上升。开发商越来越多地在公共交通附近建造高端住房，这在某些情况下迫使低收入家庭搬到不太方便的地方。

“我们应该考虑到，在纽约，当你支付住房费用时，你不仅是在支付庇护所的成本，你还在为获得工作机会付费。”——大卫·比埃里

在11月，交通部和住房与城市发展部发布了一项新的“位置可负担性指数”，显示近20万个社区的住房和交通成本与收入的比较。而在6月，加利福尼亚州立法机构批准使用6500万美元在交通枢纽附近开发可负担住房。加利福尼亚住房伙伴关系进行的一项分析发现，在交通附近建造可负担住房将使每两个低收入家庭中就有一个可以不再需要汽车，这是一项重大节省。

提出一个实用的替代30%规则并不容易，因为许多因素影响可负担性。HUD的地点可负担性指数背后的统计模型是近十年研究的结果，包含30个变量。Stone提议将可负担性标准设定为一个滑动尺度，考虑其他因素，如地点、家庭规模和收入。30%规则的简单性可能是它在经历数十年批评后仍然存在的原因。它使得比较地点和衡量住房趋势变得简单。Bieri说，最多这条规则是一个“湿手指指标”，就像“舔舔你的手指，伸出手指看看风向。”