重新设计30年期抵押贷款，防止下一个金融危机？ - 彭博社

插图 by 731泡沫，经济学家查尔斯·金德尔伯格曾说，离不开借贷。他1978年的杰作——狂热、恐慌与崩溃：金融危机的历史——剖析了著名的失败案例。通过观察17世纪的荷兰郁金香泡沫，他展示了供应商融资如何推动了郁金香狂热：以高价出售球茎的人向那些购买它们的更大傻瓜提供贷款。我们永远无法知道金德尔伯格会如何看待2000年代的住房泡沫及其短暂削减美国家庭净资产10万亿美元的崩溃。但在一篇华尔街日报于2002年发表的个人资料中有一个暗示，那是他在92岁时因中风去世前的一年。“他今天最感兴趣的对象是房地产市场，”日报报道。“几周以来，金德尔伯格先生一直在剪报，暗示住房市场存在泡沫，尤其是在西海岸。”

金德尔伯格在阿提夫·米安和阿米尔·苏菲的新书中被称为“经济学巨人”，书名为债务之屋：他们（和你）如何导致大萧条，以及我们如何防止其再次发生。他们从这位长期麻省理工学院经济学家的身上得出的教训是几个世纪以来的老生常谈，但几乎被故意遗忘。“经济灾难几乎总是伴随着家庭债务的大幅增加。”为了防止下一个灾难，他们说，社会应该改变债务合同的条款，使其更加灵活，从而减少危害。

如果你听说过 债务之屋，那可能是因为米安和苏菲成为了前财政部长蒂莫西·盖特纳的公敌，他在自己新书中承认了“同情心错误”，压力测试：金融危机的反思。在 华盛顿邮报的Wonkblog上，他们写道，盖特纳和奥巴马政府的其他成员应该更积极地推动抵押贷款债务的减记，他们未能做到这一点“仍然是大衰退中最大的政策错误”。在他们自己的债务之屋博客上，他们在5月19日写道，盖特纳坚持“彻底被否定”的观点，即拯救银行等于拯救经济。“尽管有所有相反的证据，盖特纳仍然坚持这一观点，实在是令人惊讶。”

尽管这很有趣，但在金融危机中玩责备游戏并没有任何意义。米安和苏菲更有用的贡献是共享责任抵押贷款，这是他们的处方，旨在使经济对债务驱动的泡沫不那么脆弱。在这种抵押贷款中，如果房价下跌，贷款人会承担部分损失；如果房价上涨，他们也会获得部分收益。“如果在房价崩溃时有这样的抵押贷款，美国的大衰退根本不会是‘大’的，”他们辩称。“这将是一次普通的经济下滑，失去的工作岗位会少得多。”

他们的主张很大胆，也许过于大胆，但通过对30年固定利率抵押贷款进行调整来降低债务风险的策略是合理的。如果某个住宅邮政编码的房价指数下跌了30%，那么借款人的本金和利息的月付款也将下降30%。这并不是通过延长贷款期限来实现的，贷款人有时会这样做：尽管付款减少，抵押贷款仍将在30年内偿还。从财务角度来看，这相当于获得本金的减少。

如果价格恢复，支付将回升，但永远不会超过原始金额。贷方通常会为这种保护收取更高的利率，但Mian和Sufi计算出，如果他们获得一些上行潜力，他们愿意放弃利率的提升：房主在出售或再融资房屋时获得的任何资本增值的5%。

每次危机中，贷方都讨厌承担损失，因此他们在注销坏账时拖延。无法偿还的债务的积压抑制了债务人的消费，压制了经济增长。共享责任抵押贷款的美妙之处在于，它使那些痛苦但必要的减记变得自动化。经济学家们表示，这将大大减少止赎，这对贫困社区造成毁灭性影响。当家庭能够出售房屋的价格低于偿还抵押贷款的成本时，他们就会失去家园。通过共享责任抵押贷款，当房屋的价值下降时，偿还抵押贷款的成本也会下降。原因是：贷款对贷方的价值降低。想象一下，房屋价格下降30%，而支付也自动下降相同的金额。那么，一位欠款100,000美元的银行家将（咬牙切齿地）接受70,000美元作为贷款偿还。这就是在新的、降低的每月支付水平下，收入流的全部价值。（好吧，或多或少，取决于贷方和买方是否以相同的方式看待价值。）以这种方式减少止赎对整个社区都有好处，因为被止赎的房屋会拉低周围的房产价值。

诺贝尔经济学家罗伯特·希勒表示，僵化的监管有助于保持住房金融的“原始”状态

当然，这种贷款只有在使用时才有用。借款人需要被引导——或被迫——远离那种在2007年和2008年爆炸的诱人次级可调利率抵押贷款。到目前为止，共享责任抵押贷款仅存在于两位象牙塔经济学家的脑海中——普林斯顿大学的米安和芝加哥大学布斯商学院的苏菲。一个名为PartnerOwn的两人初创公司计划与拉丁联合社区住房协会合作，在芝加哥西北区推出首个共享责任抵押贷款。“我们的个人目标是到八月，”首席合伙人、苏菲的前研究生迪伦·霍尔说。所以这才刚刚起步。

如果债务是危险的，为什么社会对米安和苏菲的风险降低想法却犹豫不决？去年获得诺贝尔经济学奖的耶鲁大学教授罗伯特·希勒多次问自己这个问题，因为他多年来一直在倡导替代抵押贷款设计。他为《美国经济评论》五月期撰写了一篇题为“为什么住房金融仍然停留在如此原始的阶段？”的文章。他的长篇解释包括不灵活的监管者；诉讼风险；任何好主意被模仿的可能性，因为金融专利很难执行；以及怀疑。“公众对金融界的不信任促使使用几乎对所有人都相同的标准抵押贷款合同，”他写道。这还不包括担心贷款修改会破坏美国特性的自由市场紧缩派的反对。美国银行家协会和证券行业与金融市场协会，即债权人游说团，拒绝了关于该书的采访请求。

米安和苏菲提到另一个障碍：联邦政府可能不会给予他们的产品与标准抵押贷款相同的优惠税收待遇，因为它是部分股权。这太疯狂了：政府应该鼓励，而不是阻碍，降低风险的创新。

不过，改变是可能的。希勒指出，长期自我摊销的抵押贷款在1930年代之前是很少见的；1933年的《房主贷款法》使其大规模推出。现在它们被视为理所当然，仿佛它们是自然物体而不是人类发明的。自那以来的80年间，进展时好时坏，并被像忍者贷款（无收入，无工作，无资产）这样的怪异现象所打断。“需要在科学基础上研究替代形式的抵押贷款，”希勒写道。

金融系统现在比危机之前更安全。银行的资本缓冲更厚。消费者保护有所增加。联邦储备银行已被提醒注意泡沫。但贷款并没有从根本上改变。“就目前而言，金融系统惠及的只有少数人，而这少数人有 vested interest 阻止任何改革，”米安和苏菲在他们的书中写道。查尔斯·金德尔伯格再好不过地表达了这一点。