为什么美国中产阶级住房紧缩将持续存在 - 彭博社

5月13日在路易斯维尔的一个住宅小区的住宅建筑摄影：卢克·沙雷特/彭博社通常的春季购房季节已经到来，而对于美国的中产家庭来说，前景并不乐观。

新的数据来自房地产网站Trulia，发现过去一年中，几乎所有主要大都市地区的住房市场变得更加负担不起。在52个居民超过一百万的地区中，只有两个——罗切斯特和哈特福德——的负担能力压力有所缓解。在至少有400万居民的特大城市区域中，市场上超过一半的房屋对中产买家来说过于昂贵。

由Trulia首席经济学家杰德·科尔科编制的负担能力数据，在考虑到他对未来的展望时，更加令人感到沉重。没有太多迹象表明大都市地区很快会变得更加负担得起。

随着房价上涨，当收入未能跟上并且利率上升时，负担能力变得更糟。控制价格的最直接途径是增加供应，但从经济衰退中恢复过来的建筑大多不在面临最大压力的地区。虽然一些高成本的大都市现在正在建造 比通常更多的住房，即便是那些地方的建设量也远低于全国平均水平。例如，在纽约大都市区，2013年的建筑许可证显示，住房建设比平常多出约30%——仅约为全国平均水平的三分之二。

纽约的建筑活动大约是奥斯丁这个蓬勃发展的中等价格城市的五分之一。这与科尔科发现的历史模式相符。正如下方的图表所示，最昂贵的城市——在图表上更高的位置——被挤压到左侧，表明它们相对于其规模的新建筑较少。

科尔科表示，这在一定程度上是因为高成本城市在可以建造更多住房的地理限制。“加州沿海、南佛罗里达和东北部的部分地区被海洋、山脉或两者所限制，”他写道。这意味着增加建筑的主要方式是建造更密集的项目，建造更高的建筑和更小的单元。

这样做在政治上可能非常困难。正如科尔科在一次采访中解释的，建筑的影响是“立竿见影”的，效果立即在每个街区通过施工的噪音和干扰以及对社区地方特色的变化而显现。更高的可负担性带来的好处则更为分散，遍布整个大都市区，通常对未来的居民提供最大的帮助。当然，现有的房主也从紧张供应带来的价格上涨中受益。这导致这些地理受限的地区使得建筑变得更加困难。

由于供应在可预见的未来受到限制，高成本地区是否会看到需求下降，从而抑制价格？国内迁移从主要大都市流向中等城市最近有所增加，这给奥斯丁和丹佛等中等城市带来了压力。但新移民对最大的都市区的流入则弥补了这种流出。在2013年，纽约大都市区净流失了362,359名居民到其他地区，但它吸引了足够的新移民，使人口达到了创纪录的高位。

缓解可负担性危机的最后一种方法是翻转方程式，关注收入而不仅仅是住房成本。如果人们的收入更高，高住房价格就不那么成问题。但是，低收入和中等收入家庭的 收入在多年里基本停滞不前。例如，实际工资下降是导致今年早些时候，旧金山市场上没有一处房屋对教师的薪水来说是可负担的关键原因。

这个问题导致一些城市考虑提高最低工资，但这同样可能是一场漫长且常常恶劣的政治斗争。即使在西雅图，这里提供了一个 商业与劳工之间出人意料的文明妥协以提高工资的典范，所有工人的最低工资也要到2019年才能达到每小时15美元。在住房成本没有下降或收入没有以有意义的方式上升的情况下，几乎没有缓解的迹象。