美国公共住房库存的未来：因忽视而拆除 - 彭博社

Shutterstock.com如果有人想要消除美国的公共住房，现在就是时候了，华盛顿特区住房管理局的执行董事阿德里安娜·托德曼说。

不仅仅是自2000年以来，通常分配给地方住房机构的联邦资金一直在稳步下降（虽然确实如此）。而且不仅仅是全国大多数公共住房库存已经达到一定年龄，需要的维修远远超出表面的修饰（虽然这也是真的）。威胁美国城市公共住房未来的是这两种趋势与对可负担住房的需求前所未有的结合。托德曼表示，这一切正在汇聚成“完美风暴”的问题。

彭博社城市实验室官员称休斯顿地区火灾是由SUV事故引起的加利福尼亚州的反超速法案可能成为交通安全的突破休斯顿附近的管道火灾迫使居民撤离伦敦市长计划将繁忙的牛津街步行化“我们在华盛顿特区提供的住房是真正的资产，因为它惠及那些年收入为10,000、14,000、20,000美元的人，”她说。“在许多情况下，他们除了我们的单位外没有其他地方可以居住。”

托德曼表示，用于翻新华盛顿特区现有公共住房库存的资金变得稀缺，没有这些资金，单位面临永久无法居住的危险。很快，连锁反应可能导致华盛顿特区整个住房项目的事实上的拆除。而华盛顿特区的情况反映了全国各地城市的情况。

“现在并不是一切都在崩溃，”托德曼说，“但有很多单位在10年内不会存在……而且对于下一代。”

国家公共住房的资金缺口到底有多大？

在华盛顿特区，13亿美元是一个关键数字。这是住房管理局计算出需要的金额，以保留或重新开发其8300个现有的可负担住房单位，这些单位分布在城市的每个区。托德曼所说的“重新开发”，并不是顶级的改造，而是对她系统中的所有单位进行足够的重新设计，以便在未来20年内可行。

然而，该管理局并不指望在短期内获得接近13亿美元的资金。

公共住房长期护理的资金大部分来自美国住房和城市发展部。华盛顿特区及其同行通过两种方式获得资金：通过HUD衍生的公式确定的运营补贴，以及国会设定的年度资本基金拨款的一部分。

托德曼说，这两种资金在过去几年中都“严重”不足——而且削减开支并没有帮助。在运营补贴方面，DCHA本应通过公式获得每1美元的补贴，但实际上只得到了82到85美分。

“即使那1美元也并不代表运营公共住房的真实成本，”她说。“这只是国会使用的公式；这并不是让我们的公共住房看起来或感觉像我们认为的公共住房所需的费用，这才是我们的真正目标。”

在资本基金方面，华盛顿特区今年的拨款为1400万美元。作为比较，在2000年代初，这个数字接近2500万美元。因此，实际上，联邦的份额仅为维持公共住房所需的资金的一半。

这种限制并不是华盛顿特区独有的。 阿布特协会在2010年的一项研究发现全国公共住房的资本需求积压大约为260亿美元，这主要是由于资本基金拨款的减少。住房和城市发展部（HUD）2013年的拨款大约为19亿美元，反映了 自1989年以来的最低金额。由于更换低质量单元的平均成本为135,000美元，处理一处失修单元往往在财务上比投入更多资金进行修复更有意义。因此，根据大型公共住房管理局的数据显示，全国每年损失的公共住房单元在10,000到15,000之间。

全国各地的大型住房机构都面临着资金不足的问题，这些资金用于进行公共住房的关键升级。纽约市的市长比尔·德布拉西奥表示，纽约有 60亿美元的未满足资本需求。芝加哥现在更专注于拆除公共住房，而不是建设公共住房，这在一定程度上是由于资金问题。2000年，该市的住房管理局提出了一项计划，计划建立一个较小的25,000单元公共住房系统，希望对其进行翻新。其余的住房将被拆除。

是否有资金替代方案？州和地方政府能否弥补差额？

来自其他政府层级的支持可以稍微缓解冲击。“我们正在使用工具箱中的所有工具，”Todman说。这意味着争取额外的地方资金，并承担越来越多的所谓替代资金项目。例如，DCHA最近完成的MetroTowns开发项目利用了地方、联邦和私人资金的组合，总计约3400万美元，用于替换42个可负担住房单元，并且现在正在最后阶段建设83个将出售给合格低收入买家的额外可负担联排别墅*。目前，华盛顿特区还有20个这样的替代资金安排在进行中。

然而，Todman表示，这些努力只是对更大、更艰巨的斗争造成了一点影响。她将资本资金短缺视为“新常态”，因为没有预期联邦拨款在不久的将来会回升。

另一个持久的挑战是无法轻易地建造新的可负担住房单元。在华盛顿，存在严重的物理和分区限制，包括长期以来对建筑物的高度限制。

“这造成了容量问题，”Todman说，“不仅仅是低收入住房。这是一个整体的住房问题。”

华盛顿特区的公共住房状况如何？

在华盛顿特区的8300个公共住房单元中，1800个最近进行了相对较新的修缮，目前还可以。剩下的6500个则是质量参差不齐的混合体。Todman表示，最古老的单元建于1930年代，而大部分单元自1960年代以来就一直存在。无论它们的年龄如何，所有单元都需要在不久的将来进行修缮以保持开放。根据住房机构的说法，很难概括这些单元何时进行了即使是小的改善，但在大多数情况下，已经过去了很多年，并且已经有一种非常真实的紧迫感。

巴里农场 是一个例子，说明一个物业已经变得如此破旧，以至于DCHA已停止在此填补单位。

“我们已经腾出了一些单位，因为我们认为家庭不应该再住在那里，”她说。

在接下来的十年里，除非资金模式发生重大变化，否则更多的公共住房将走上同样的道路，不再适合申请者。

是否有可能负担得起的住房需求很快会下降？

即使经济显示出改善的迹象，目前的需求仍处于创纪录的高位。

华盛顿特区财政政策研究所的政策主任珍妮·里德发现，在 她的研究中，国家首都的租金在过去十年中急剧上升，即使在经济衰退期间。对于一间卧室的公寓（占华盛顿特区租赁库存最大份额的大小），中位数月租金从2000年的735美元飙升至2010年的1,100美元。随着租金持续上涨，收入却未能跟上。里德表示，越来越多的华盛顿特区家庭——到2010年几乎达到三分之二——将超过一半的收入用于住房成本。同时，低成本租赁单位的数量——定义为月租和公用事业费用在750美元或以下——在2000年至2010年间从70,600个减少到34,500个。

DCHA也在以戏剧性的方式看到这种需求的表现。目前，有72,000名华盛顿居民在等待负担得起的住房。托德曼说，这是“我能记得的最高数字。”五年前，当该机构最后一次更新名单时，有58,000人。 从本周开始，工作人员将再次审查这72,000名注册人员，以确定谁仍然需要低成本租赁，谁已经解决了。托德曼表示，积压不仅代表了申请者的庇护需求，还表明住房管理局可以更好地表达对其真实资源的期望。

里德希望看到的是，今后能够更全面地努力保护可负担住房。没有人负责关注大局——可负担住房单元之间的相对位置，何时需要系统性的维修——因此住房库存只有在资金可用时才会进行修复。一个由政府官员和地方倡导者组成的工作组刚刚开始会议，考虑采取更整体的方法来关注低成本住房的保护。

“我们可以建造更多，但如果我们不维护现有的，那么我们就无法解决可负担住房的问题，”她说。

****更新：***本文已更新，增加了MetroTowns开发项目包括83个低收入联排别墅的信息。

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