新的公共交通系统是否总是意味着租金迅速上涨？ - 彭博社

Flickr 用户 Chris Devers马萨诸塞州索默维尔——在周六晚上，戴维斯广场熙熙攘攘，年轻时尚的人们聚集在这里。他们在修复过的电影院观看独立电影，或在街道上的喜剧表演中欢笑。他们在日本餐厅啜饮拉面，在人行道的桌子上喝啤酒，或在繁忙的中央广场上观察路人。戴维斯广场位于索默维尔的一个角落，这座城市有77,000人，位于波士顿西北部，是城市主义的原型愿景——密集、以交通为导向、适合步行，且是房地产经纪人的梦想。一个典型的一居室公寓的租金高达2,000美元，而独立住宅现在的售价 超过100万美元。

彭博社城市实验室休斯顿地区火灾由SUV事故引起，官员称加利福尼亚的反超速法案可能成为交通安全的突破休斯顿附近的管道火灾迫使居民撤离伦敦市长计划将繁忙的牛津街步行化范·哈迪在1980年代中期住在这里。当他回顾过去三十年时，他对变化感到惊讶。“戴维斯广场曾经是一个有些萧条的地区，犯罪率很高，”这位64岁的老人说。1984年，波士顿的轻轨和地铁系统——被称为“T”的系统——延伸到索默维尔后，这个社区开始转变。新的戴维斯站提供了通过T的红线轻松通勤到哈佛、麻省理工学院或波士顿市中心的机会。“红线一来，大学生和年轻专业人士就多了起来，”哈迪回忆道。随着社区变得更加受欢迎，哈迪的租金上涨，迫使他和许多邻居搬到城的另一边。

现在，哈迪担心他可能不得不再次搬家。在接下来的八年里，索默维尔将获得 六个新的铁路站，因为期待已久的T线绿线终于将在市中心修建，并且在橙线开设一个新站。虽然工薪阶层居民期待着步行可达的交通便利，但许多人也记得红线到达戴维斯广场后发生的事情。“这种不稳定感就是不知道租金什么时候会上涨，”哈迪说。

哈迪的担忧是有根据的。今年二月，一份报告来自大波士顿地区的区域机构大都市区规划委员会，警告称新绿线站附近的公寓租金可能上涨多达67%，而且公寓改建的速度可能在新T站开通之前就会加快。开发商已经在他们的销售宣传中使用绿线延伸的优势，而住在计划中的车站附近的租户报告称，他们的房东已经开始提高租金——在某些情况下上涨了100%或更多。

对已建立社区中新交通项目的焦虑并不新鲜，尽管历史上这种担忧更多出现在富裕地区，人们担心犯罪率上升和房产价值下降。如今，绅士化更可能成为一种情景，密集的城市生活再次变得受欢迎。2010年的一项研究来自东北大学杜卡基斯城市与区域政策中心，研究了全国各地新轻轨或地铁站开通后社区的人口变化。与其大都市区的其他地区相比，60%的社区家庭年收入超过100,000美元的比例有所增加，74%的社区租金上涨速度更快。具有讽刺意味的是，随着这些以交通为中心的社区收入的增加，汽车拥有率也变得更加普遍。

研究人员在西雅图、明尼阿波利斯、亚特兰大和休斯顿等不同城市追踪到了相同的模式，这种模式可能会在美国和加拿大目前正在建设的737英里的交通上得到复制。在索默维尔，这一趋势可能会影响数千名低收入和中等收入居民，迫使那些最需要交通的人迁移到依赖汽车的郊区。这不仅让租户感到担忧，也让任何关心维持多元化城市和建立高效交通网络的人感到不安。

“反对新的交通就像是为了报复而割掉自己的鼻子，”索默维尔社区公司（SCC）的首席执行官丹尼·勒布朗说，该非营利组织正在努力寻找解决迫在眉睫的住房危机的方案。“但长期居民的担忧是，他们和他们的孩子将无法负担得起享受这些。”

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在其历史的大部分时间里，索默维尔是意大利和爱尔兰工人阶级家庭的家园——一个人口稠密的城市，低层公寓、分割的维多利亚式建筑和逐渐消退的轻工业的残余。当20世纪中叶的白人迁移使得那些能够负担得起的人纷纷逃往郊区时，来自南亚、巴西、中美洲和加勒比地区的移民取而代之。这种多样性是城市领导者的骄傲，也可能是索默维尔与许多处于类似境况的城市不同之处，它正在努力预见并减轻对住房成本的影响。

当前计划在索默维尔（如上图，沿虚线绿色线路）建设六个新的MBTA车站，附近的租金预计上涨67%。MAPC“投资公共交通的好处远远超过坏处，”市长约瑟夫·库尔塔托尼说，他是意大利移民的儿子，在城市的前景山社区长大。“但我们在繁荣时不想失去的唯一一件事就是我们的灵魂。”

如何找到这种平衡仍在辩论中。库尔塔托尼的政府已发布了新交通站周围地区的重建计划，这将增加密度并鼓励建设。这些计划引发了争议，部分原因是它们可能涉及行使征用权。但库尔塔托尼坚决认为，需要通过简单地建设更多住房来缓解城市有限住房库存的压力。目标是到2030年至少增加6,000个新单元，其中1,200个被指定为永久可负担住房。与此同时，大都市区规划委员会表示，索默维尔实际上可能需要多达9,000个新单元（其中三分之一用于低收入家庭）。市官员表示，他们的数字是可以修订的。

“计划的动态，”库尔塔托尼说。“有一个明确的解决方案：我们需要更多的住房库存。”

“我们在繁荣时不想失去的唯一一件事就是我们的灵魂。”然而，如果当前奢侈建筑的趋势持续，更多住房可能还不够。目前，所有新项目都要求至少保留12.5%的单元作为可负担住房。镇上的一些人认为这个比例应该更高，但无论数字如何，这些单元是通过抽签分配给低收入家庭的，导致中产阶级在开放市场上竞争。为了帮助这一人群，市官员和SCC正在讨论稳定现有住房价格的想法，这笔资金可能来自城市最近增加的链接费资助的可负担住房信托基金，这是一项从大型商业开发商收取的每平方英尺5.15美元的费用。

“我们从来不怕好的想法，”索默维尔的规划主任乔治·普罗基斯说。尽管如此，他指出，负担能力只是城市的优先事项之一。“我们正在努力在允许开发与确保居住在这里的人能够负担得起之间找到平衡。”

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随着市政官员努力在增长与可持续性之间找到平衡，一些居民已经开始看到他们的社区发生变化。费利克斯·卢戈18年前从多米尼加共和国移民到美国。在大部分时间里，他住在索默维尔联合广场的一栋整洁的维多利亚风格公寓楼里，该地区将是最早迎接新地铁站的社区之一，最早在2017年。

“投机者正在这个社区里横行，”卢戈通过翻译用西班牙语说。“我觉得这里的中产阶级将会消失。将会全是富人。资产阶级。”他从四楼的客厅窗户向外望去，指着一个最近被改造成豪华阁楼的拐角建筑。卢戈说，一家名为“可爱之地”的便利店空置着，因为业主无法跟上房东将租金翻倍的步伐。一个经营美容院的朋友因同样的原因关门了。他说，连拐角的教堂也不见了。“他们把租金翻倍了！对一个教堂！”

沿着绿色线延伸到索默维尔的租金在某些车站可能上涨高达每月580美元。（MAPC）

Lugo，作为索默维尔社区公司的成员，一直在努力组织他的邻居，并将他们的担忧带到市政府，他表示市政府在与居民和商家沟通重建问题上做得很差。

“一方面，我想相信市政府或当局想要留住这里的居民和商家，”Lugo说。“但我有疑虑，原因很简单：他们没有和我们交谈。”

市官员表示，他们一直在尽力倾听。今年早些时候，市政厅与SCC联合举办了一系列参与度很高的研讨会，鼓励居民表达他们的担忧并提出解决方案。在最近的一次会议上，举行地点在一所小学的自助餐厅，居民的提议从租金控制——一个不太可能的方案——到要求新开发项目包括低于市场价的家庭住房。

“他们把租金翻倍了！在一个教堂里！”“市场价是给那些赚更多钱的人，”30岁的海地移民Martine Dreux说，她一直在徒劳地寻找一个足够大、能容纳她和女儿的负担得起的公寓。“你不能把整个工资都花在租金上，然后再饿肚子。”

在其中一个研讨会上，城市住房主任Dana LeWinter告诉在场的居民，他们的意见将帮助设定市政厅的议程，并鼓励他们保持参与。

“这是一项需要大家共同努力的事情，”LeWinter在市政厅附属楼的采访中说。虽然市政府对创造性的想法持开放态度，“但人们常常会看向市政府说，‘你们必须解决这个问题。’如果有简单的解决方案来解决搬迁问题，我想会有人找到它。而我认为我们正处于一个良好的位置，因为我们正在进行这样的对话。”

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无论萨默维尔的可负担性对话如何展开，这是许多正在开发或扩展交通系统的美国城市必须尽快面对的问题。华盛顿特区正在恢复有轨电车网络，以努力振兴萧条社区，但该项目已成为城市再开发的象征，并在一个最近失去黑人多数的城市中引发争议，白人人口增长近三分之一。与此同时，洛杉矶正在建设或延伸几条居民花费多年争取的地铁线路，但莱默特公园的房东——长期以来被认为是非裔美国人文化中心——据报道已取消租约并在预计2019年开放的地铁站之前将建筑出售给投机者。

到目前为止，只有少数城市直接解决了这个问题，在大多数情况下，通过在市场开发商到达之前抢购土地或住房。 夏洛特和丹佛拨出资金购买新车站周围的物业，以保持其可负担性。亚特兰大为其贝尔特线项目周围的土地设立了一个可负担住房信托基金，目前已创建120个单位。在旧金山湾区，政府机构和私人基金会于2011年设立了一个$5000万基金，为靠近交通的可负担住房以及某些零售和服务项目提供融资——尽管到目前为止，投资主要集中在现有车站周围。

在索默维尔，位于戴维斯广场的T站外有一个Hubway共享单车站。艾米·克劳福德在索默维尔，市议员玛丽安·赫斯顿（Maryann Heuston）在1950年代和1960年代在这里长大，她将城市更新视为一种全球趋势——这是对摧毁她童年邻里的郊区迁移的逆转。“我失去了很多朋友，”她回忆道。“当我长大时，人们总是想尽快离开这里。”赫斯顿说，到1970年代末，索默维尔的商业区“荒凉”，而其住宅区则被 relegated 给那些无法负担离开的人。多年来，戴维斯广场T站周围的社区是城市中唯一似乎繁荣的地方。

在今天的争议中，有时被忽视的是，索默维尔——常常被其更大、更富裕的邻居波士顿和剑桥所掩盖——为将绿线引入城镇而奋斗了几十年。现在，建设终于即将开始，一些人感到，正如一个旧的不公即将得到纠正，另一个可能即将取而代之。

赫斯顿说：“我们正处于一个微妙的时刻。我们希望能够利用这个新世界所提供的一切。但我们需要确保那些坚持下来的人能够留下来。”

这篇文章是 《交通的未来》的一部分，这是一个CityLab系列，得到了 洛克菲勒基金会的支持。