房地产市场复苏停滞 - 彭博社

数据：全国房地产经纪人协会经过十年的繁荣-萧条-繁荣，美国房地产市场正在下滑，正当许多经济学家认为它将走向上升时。与去年同期相比，二手房销售在三月份下降了7.5%，达到了20个月以来的最低水平，而新房购买则比二月份下降了14.5%。而购房的抵押贷款申请比去年同期下降了21%，这表明在通常是交易最繁忙的季节，需求正在减弱。

随着美联储减少其购债计划，抵押贷款利率正在从创纪录的低点上升。对冲基金和其他大型投资者已减少了购买出租房屋的数量。“非常低的利率环境和高水平的投资活动确实掩盖了房地产市场的疲弱，”CoreLogic的副首席经济学家Sam Khater说。“一旦回到正常的自住购房市场，你就会真正意识到市场有多么疲弱。”

房地产的困境正在减缓经济复苏。根据Capital Economics在4月28日发布的报告，住宅投资，包括单户和多户住宅的建设、住宅翻新和经纪人费用，占第四季度国内生产总值的3.1%，不到2006年6.6%的峰值贡献的一半。“房地产复苏的明显崩溃，至少暂时地移除了对GDP增长的宝贵支持，”报告中提到。

在凤凰城和拉斯维加斯，销售正在下滑，传统买家未能填补投资者留下的空白——投资者的活动推高了价格。在旧金山、丹佛和达拉斯，工作增长强劲，房源稀缺且对许多购房者来说价格过高。“我们经历了繁荣，也经历了萧条——这些都是全国性的事件，”房利美应用经济与住房研究副总裁马克·帕林说。“现在全国性驱动因素对市场的影响减弱，你会看到地方经济因素的重新出现。”

全国房地产经纪人协会的住房可负担性指数比较家庭收入与房价和抵押贷款利率，在截至2月份的12个月内下降了16%，这是最新的数据。房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，过去两年价格上涨如此之快，以至于买家感到震惊。他预计今年销售将下降2%。他说：“住房是其自身成功的受害者。问题在于快速的价格增长并不健康。”

买家在紧缩的信贷和疲弱的工资增长的情况下，感受到抵押贷款利率去年跳升对其购买力的打击。根据房利美的数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在四月底为4.33%，比去年五月的接近历史低点上升了整整一个百分点。这使得20万美元的抵押贷款成本上升了13%，每月还款从881美元增加到993美元。

黑石集团，美国租赁住房4租，以及其他投资者纷纷出手购买低价房屋以转为出租，但随着成本上升和市场上待售的困境房产减少，他们正在撤退。黑石的邀请住房部门在过去两年中投资了超过80亿美元于43,000套房屋，公司的全球房地产负责人乔纳森·格雷表示，其购买速度已比去年减少了70%。

全国范围内，投资者在3月份占房屋购买的17%，这是自2008年全国房地产经纪人协会开始追踪这一数据以来该月份的最低比例。同时，美国人在第一季度的住房拥有率为64.8%，低于前三个月的65.2%，美国人口普查局在4月28日表示。该比例是自1995年第二季度以来的最低水平，当时为64.7%。

在亚利桑那州，投资者帮助推动了过去两年半房价上涨44%，但“势头已经消失，”贝尔菲尔房地产咨询公司的总裁吉姆·贝尔菲尔说。根据亚利桑那州立大学W.P.凯瑞商学院4月的一份报告，凤凰城地区的销售额比去年下降了26%，总房屋支出下降了16%。报告称，投资者购买了20%的房屋，只有2012年7月的一半。“自去年6月以来，市场一直在恶化，”贝尔菲尔说。他补充说，抵押贷款利率的上升和房价的上涨，“让一些买家感到震惊，并削弱了住房市场的一些势头。”

降温趋势是在经历了十年的市场动荡后出现的。由于宽松的次级贷款，价格在2004年至2006年间飙升。当泡沫破裂时，价格从2006年7月的高点下跌了35%，有500万业主经历了止赎，这使得他们中的许多人无法获得抵押贷款。在2012年3月的低点反弹后，20个城市的标准普尔/凯斯-希勒房价指数回到了2004年的水平。

资本经济学的住房经济学家保罗·迪格尔表示，现在说市场复苏正在减弱还为时尚早。他说，恶劣天气导致东北和中西部部分地区的销售放缓。“我们持乐观态度，认为随着投资者需求开始下降，我们将看到有机需求的改善，”他说。“如果到年中我们没有看到任何变化，我们将会改变我们的展望。”