美国密集城市的人口增长：短期修正还是长期趋势？ - 彭博社

路透社住房泡沫和崩溃是否从根本上改变了美国人想要居住的地方？今天，密集城市的公寓建设正在蓬勃发展，超城市高层社区的房价增长和人口增长都很强劲。此外，最新的人口普查估计讲述了一个引人注目的故事，显示出对大城市的回归。

在2000年至2006年间失去人口后，布鲁克林、旧金山、华盛顿特区和马萨诸塞州的萨福克县（波士顿）在2010年至2013年间都实现了增长，年增长速度快于1980年至2000年。乍一看，这些趋势表明，住房泡沫和崩溃逆转了几十年来向郊区和阳光带的转变，预示着城市的复兴。

彭博社城市实验室AOC提议300亿美元的社会住房管理局纽约市交通系统计划为大中央车站和地铁进行654亿美元的升级官员称休斯顿地区的火灾是由SUV事故引起的纽约市将举办“老鼠峰会”，市长表示他的政策遏制了害虫但不要太快下结论。

这些近期趋势看起来是周期性的，而不一定是结构性的：也就是说，它们反映了住房复苏的当前阶段，并代表了对住房泡沫的修正，而不是人口的更深层次的“结构性”转变。最密集的县——如上述提到的四个县——在泡沫期间表现不佳，但在周期的最新阶段受益，因为受到经济衰退影响的年轻成年人开始找到工作，并从父母的家中搬入城市公寓。按密度对县进行分组显示了住房周期如何以不同方式影响不同类型的地方，泡沫（2000-2006年）偏向于低密度县，而复苏（2010-2013年）则偏向于密集地区：

为了寻找人口增长模式中更持久、结构性变化的证据，通过观察整个周期（2000-2013）来平均周期性趋势，与之前的情况进行比较是有帮助的。事实证明，21世纪的人口增长模式在很大程度上是20世纪最后几十年的延续。

在美国100个最大的都市区（包括根据2009年政府定义定义的都市区划分）中，增长最快的都市区都位于（或位于边缘）阳光带：

#	都市区	2000-2013年年均人口增长
1	北卡罗来纳州罗利	3.2%
2	德克萨斯州奥斯丁	3.1%
3	佛罗里达州开普科勒尔-迈尔斯堡	3.1%
4	内华达州拉斯维加斯	2.9%
5	北卡罗来纳州-南卡罗来纳州夏洛特	2.6%
6	佛罗里达州奥兰多	2.4%
7	亚利桑那州凤凰城	2.3%
8	德克萨斯州休斯顿	2.3%
9	加利福尼亚州河滨-圣贝纳迪诺	2.3%
10	德克萨斯州圣安东尼奥	2.2%

… 这看起来与20世纪最后二十年中增长最快的城市列表非常相似：

#	城市	1980-2000年年均人口增长
1	拉斯维加斯，内华达州	5.6%
2	开普科勒尔-迈尔斯堡，佛罗里达州	3.9%
3	奥斯丁，德克萨斯州	3.9%
4	河滨-圣贝纳迪诺，加利福尼亚州	3.8%
5	奥兰多，佛罗里达州	3.6%
6	凤凰城，亚利桑那州	3.6%
7	罗利，北卡罗来纳州	3.5%
8	西棕榈滩，佛罗里达州	3.4%
9	亚特兰大，乔治亚州	3.1%
10	棕榈湾-墨尔本-泰特斯维尔，佛罗里达州	2.8%

比较1980-2000年和2000-2013年的前十名城市，七个城市（加粗）出现在两个列表中。变化是西棕榈滩、亚特兰大和棕榈湾-墨尔本-泰特斯维尔被夏洛特、休斯顿和圣安东尼奥取代：这是三个中低密度的阳光带城市与另外三个城市的交换。

人口增长模式的持续性超出了前十名城市。在100个最大城市中，2000-2013年与1980-2000年之间的城市级人口增长的相关性为0.87，散点图显示了这种关系的紧密程度：

从100个大城市转向所有美国县，以捕捉所有都市和非都市地区，连续性的故事依然存在。1980-2000年与2000-2013年之间所有美国县（这次按人口加权）的增长相关性为0.83。此外，尽管经历了住房泡沫和崩溃的动荡，人口增长模式的持续性随着时间的推移而增强：1980-2000年与2000-2013年（按县级）的人口增长相关性高于1960-1980年与1980-2000年之间的相关性，也高于1940-1960年与1960-1980年之间的相关性。

都市和县级人口增长模式的持续性表明，向中等密度地区——郊区而非大城市或农村地区——以及向阳光带的长期趋势仍在继续。确实如此。

根据密度（加权密度，详见 这里）将县分为四分位数显示，最高密度的县是增长最慢的四分位数，无论是自2000年以来还是1980到2000年之间。尽管如上图所示，最高密度的县在2012-2013年间的增长速度快于第三四分位数（每平方英里500-1000户家庭的密度），并且仅比第二四分位数（每平方英里1000-2000户家庭的密度）慢一点，但这在很大程度上反映了住房复苏刚好达到年轻人开始从父母家搬入城市公寓的时点：换句话说，这是一个周期性的——而不一定是结构性的——趋势。

下一个图表显示，基于一月平均最高气温，温暖的县在2000-2013年和1980-2000年之间的增长速度快于寒冷的县。差距缩小了，但并没有接近反转，偏向寒冷的县。

总体而言，最新的人口增长数据表明，住房泡沫、繁荣和复苏并没有从根本上改变美国的人口增长模式。最近的年比年变化确实显示，住房复苏目前在许多密集县中有利于增长。但在2000-2013年的整个周期中平均来看，人口增长模式仍然偏向中等密度县（郊区和小城市）和阳光带，与上个世纪基本保持不变。

人口增长模式的持续性是一个警示故事，关于住房泡沫和崩溃是否从根本上改变了美国人想要或将要居住的地方。虽然毫无疑问公寓楼正在引领建设复苏，但房屋拥有率已降至近20年来的最低水平，许多大城市今天的增长速度快于泡沫时期，这些事实都反映了住房周期中的特定时刻，并在很大程度上是对泡沫和崩溃动态的反应。

如果美国人居住的方式和地点也发生了永久性、结构性的变化，那么这些变化可能无法通过最近的趋势来证明或反驳。21世纪极端的住房周期导致了房价、建设甚至人口的剧烈短期波动——足够剧烈以掩盖和模糊可能同时发生的潜在结构性变化。可能从根本上改变美国人居住方式和地点的人口、态度或公共政策的变化，可能会比住房周期的起伏演变得更慢。基于几年数据的趋势——尤其是来自最近住房周期的趋势——应被视为周期性的，直到被证明是结构性的，而不是反过来。