违约抵押贷款吸引寻求廉价房产的投资者 - 彭博社

随着房价上涨，大型房地产投资者发现了另一种廉价物业的来源：不良抵押贷款。美国住房租赁公司是仅次于黑石集团的第二大单户房东，巴里·斯特恩利希特的星木道住宅信托，以及Altisource Residential正在加大对不良贷款（NPL）的收购，以扩大其作为租赁物业运营的房屋持有量。

对冲基金、私募股权公司和房地产投资信托已经筹集超过200亿美元用于购买租赁房屋，正在购买抵押贷款，因为银行面临新的监管，这使得持有不良贷款的成本更高。住房和城市发展部也在拍卖贷款，以减少财政困难的联邦住房管理局的损失。

转向购买贷款是在止赎速度放缓和亚特兰大、凤凰城以及其他受影响市场的房价上涨之后发生的，投资者在这些市场进行了最多的购买。根据标准普尔/凯斯-希勒房价指数，自2011年9月触底以来，凤凰城的平均房价上涨了44%。亚特兰大的房价自2012年3月以来上涨了37%。支付更多的房屋价格使得房东从租赁中获利变得更加困难。“我们的NPL收购策略将继续使我们能够接触到全国范围内的物业和健康市场，”Altisource董事长威廉·厄尔比在2月20日与投资者的电话会议上表示。该公司去年购买了13,000笔逾期贷款。

大规模的贷款购买引发了住房倡导者的担忧，他们认为居民可能会被迫搬离或转变为自己曾经房屋的租户，加州再投资联盟的副主任凯文·斯坦（Kevin Stein）表示，该联盟是一个位于旧金山的租户和消费者倡导组织。“他们应该修改这些贷款以让房主留在里面，但这与他们的商业模式相悖，”斯坦说。“他们不应该从事购买不良贷款以便对人们进行止赎的业务。”

道格拉斯·布里恩（Douglas Brien），星木Waypoint的联合首席执行官表示，他的公司计划给拖欠的居民一个作为业主或租户留下来的机会。“我们的意图是接触一些看起来无法偿还贷款的人，”他说。该公司可以“为他们提供留在自己家中并让孩子继续在同一所学校上学的机会。”

根据对投资者的1月份报告，星木Waypoint及其前身公司自2012年以来已支付2.2亿美元购买1,736笔不良贷款。这大约是每笔不良贷款127,000美元，而每套出租房的价格为140,000美元。

布里恩估计，30%到50%的不良贷款最终将成为公司的租赁房。在其他情况下，借款人在修改后将恢复偿还贷款，或者星木Waypoint将出售这些房屋，因为位置或质量不符合其投资标准。“我们总是会选择最具经济利益的结果，”他说。

去年售出了约347亿美元的不良抵押贷款，较2012年的131亿美元有所增加，使命资本的首席执行官威廉·大卫·托宾表示。Altisource首席执行官阿希什·潘迪预测，今年可能会售出超过400亿美元。

通过不良贷款收购的房屋往往多年未进行维护，因为业主在偿还债务方面苦苦挣扎，这增加了接手投资者的翻新成本。根据数据提供商Black Knight Financial Services的数据显示，12月份面临止赎申请的房屋贷款平均逾期920天，而2008年1月为255天。对于像Kondaur Capital的联合创始人乔恩·道里奥这样的投资者来说，这使得这些房产变得麻烦重重。道里奥在2011年离开Kondaur，他表示：“借款人越长时间处于不良贷款的房屋中，未维护的情况就会不断增加。”他说：“对我来说，这太冒险了。”