山西13个县试点“土地预期收益”抵押贷款

以土地预期收益权进行抵押贷款，解决农民融资难、融资贵的问题。今日，省金融办、省综改办联合召开“山西省级转型综改试点县土地收益保证贷款试点工作会”，确定将在我省11个省级转型综改试点县及太谷县、左权县，开展土地收益保证贷款试点，试点区域内将设立物权融资农业发展有限公司，为农民提供贷款服务。试点工作时间从今年12月至2014年6月。

土地收益保证贷款，是用土地预期收益作为还款根本保证的融资方式，在不改变现行农村土地承包经营制度和土地农业用途的前提下，农户或相关主体用土地承包经营权的预期收益作为还款保证，向金融机构贷款。“土地收益保证贷款是我省推进综改区试验建设、加快农村土地流转、破解农民融资难问题的重大创新，可以有效缓解农民贷款抵押难问题，运用农村土地资源，激活农业土地资本，使土地变资金、资源变资本。”省政府金融办相关负责人介绍说。

为了保证试点工作规范，我省出台的工作方案中，对贷款对象和条件、贷款用途、期限、额度、贷款利息和支付、贷款发放和归还、贷款管理及风险防控等做了详细规定，明确提出，土地收益保证贷款重点支持从事种植、养殖、农产品加工等农业生产性、经营性资金需求，避免盲目投资和过度消费行为。

试点区域内的农民，只要符合条件，最快明年1月份就可以在相关金融机构申请贷款，金融机构受理申请后，在物权融资公司提供保证后，要按照操作流程同农民签订贷款合同，向农民发放贷款。

2013年初，省金融办首批选择运城盐湖区、新绛县进行试点工作，根据经验起草一系列相关文件，并决定在11个省级转型综改试点县及太谷、左权县，推行土地收益保证贷款试点工作。

○政策解读

问：哪些金融机构将开展“土地收益保证贷款”的合作？

答：根据金融机构申请及其网点分布等实际情况，暂定农业银行山西省分行、邮储银行山西省分行、晋商银行和全省农村合作金融机构(含农村信用社、农村合作银行和农村商业银行)等金融机构作为试点银行。原则上允许试点县引入两家以上金融机构开展土地收益保证贷款试点业务。

问：哪些人可以申请“土地收益保证贷款”，需要具备什么条件？

答：土地承包经营权权属清晰的借款人，身体健康、有劳动能力、具有完全民事行为能力且符合金融机构规定的其他贷款条件的农户或其他主体，均有申请土地收益保证贷款的资格。

对60岁以上的，通过增加贷款附加条款的方式，可满足其贷款需求。但土地面积存在争议、有黄赌毒不良记录等的借款人不包括在内。

问：对“土地收益保证贷款”的主要用途有什么要求？

答：贷款重点支持从事种植、养殖、农产品加工等农业生产性、经营性资金需求，避免盲目投资和过度消费行为。

问：贷款期限是多少？

答：原则上为1至3年，最多不超过5年，各金融机构可以在此范围内合理确定贷款期限。

问：“土地收益保证贷款”有没有额度限制？

答：借款人需将其承包地面积1/3用于满足基本生活保障，剩余2/3可用于土地收益保证贷款。金融机构根据借款人生产经营状况、偿债能力、贷款真实需求、信用状况和当地农村经济发展水平等因素，合理确定贷款额度。一般情况下，根据借款人流转给物权融资公司的实际土地面积，按流转收益的评估价值70%乘以该户的贷款期限，即为借款人可申请的最大贷款金额。计算公式为：土地承包经营权证面积×2/3×单亩每年流转评估价×70%×贷款期限＝最大贷款金额。

问：贷款利息和支付方式是怎样的？

答：原则上土地收益保证贷款利率使用人民银行基准利率，确需上浮的，上浮不得超30%。贷款利息由借款人支付，付息方式由借款人与金融机构协商。

试点成果·新绛县

总人口33万，耕地面积53万亩，农户6.5万户，是全国无公害蔬菜生产基地县。

该县设立了农村土地物权管理服务中心。中心对农村土地承包经营权进行确权、登记、发证，对需要金融支持的农户进行物权价值评估、发放他项权利证书，对欠债欠息逾期不还的土地物权收回、储存、发包、还贷。

目前，全县已累计发放土地收益保证贷款913万元，惠及农户113户、涉及土地3000余亩。

贷款人获得的贷款限额＝物权评估报告数×70%×剩余承包年限一半。

评估报告数＝实际评估价值×70%。

○政策背景

207万农户想贷款而不得

在我省农村，贷款是农民发展创业、扩大生产最重要的资金来源之一。但农民贷款难和贷款额低，一直是阻碍农民融资的大问题。

根据省金融办对农村金融需求情况进行的调研发现，全省银行业金融机构2012年累计收到涉农贷款申请约2700亿元，实际发放涉农贷款约2400亿元，需求满足率接近90%。其中全省694.42万农户中，提出贷款申请的约140万户(占农户总数的20%)，实际发放约124万户，满足率88.57%。

但从全省来看，还有554万农户未提出贷款申请，按50%的农户有贷款需求测算，约207万户农户因达不到贷款申请条件而未提出申请，实际的涉农信贷需求满足率仅为35.7%左右。根据分析，未提出贷款申请的农户，主要原因是达不到融资条件，手中缺乏可用于抵押的物品。因此，农民贷款难，主要原因是“抵押难、抵押少”。

○政策原理

激活手中资源让土地绽放活力

农民缺乏抵押所以难获贷款，而目前，农民手中最大的资源是“土地”。在保证农民不失地的前提下，为了激活农民手中最大的“土地”资源，解决农民发展资金不足的问题，让土地绽放活力，我省研究设计了“土地收益保证贷款”。

因为目前《土地承包法》禁止农村土地抵押、质押，但是允许土地承包经营权流转，所以土地收益保证贷款的基本原理实际上是先将土地流转给物权融资公司，再以物权融资公司的信用作为借款保证，支持农户向金融机构贷款。但是物权融资公司作为公益性农业经营机构，并不向农户收取流转费用，只有农户无力偿还贷款时，才将流转土地进行竞价转包，并以转包费用偿还金融机构贷款。因此，真正抵押的是土地预期收益而非土地或土地承包经营权。

○政策操作

物权融资公司为借款人担保

在具体的操作流程上，我省要求试点县(市、区)政府出资设立国有独资、具有农业经营能力、不以营利为目的的物权融资农业发展有限公司，为农户或其他主体贷款提供服务。

贷款人希望获得贷款时，在不改变土地农业用途的前提下，借款人将一部分土地承包经营权流转给物权融资公司。借款人与物权融资公司签订流转合同，并由试点县政府指定部门在土地承包权证变更栏中作变更登记。然后，物权融资公司将土地转包给借款人经营，并与借款人签订转包合同。

同时，物权融资公司以该部分土地承包经营权的预期收益作为还款保证，向金融机构出具书面承诺。金融机构与借款人签订贷款合同，向借款人提供贷款。借款人偿还贷款后，凭借金融机构出具的还款证明，物权融资公司将土地承包经营权返还给借款人。

借款人无法偿还贷款时，物权融资公司委托物权融资服务中心挂牌竞价转包，以转包费用偿还贷款本息。物权融资公司清偿借款，承包期满后，物权融资公司申请将土地承包经营权返给借款人。

通过这样的流程，最终结果都是农村土地承包经营权回转给借款人，主要目的是确保农民不失地。(记者 苏景岳 李晶)