房价分化加剧慎对商业房产

文/本刊记者 甄爱军

一线城市因人口持续流入，房价易涨难跌;少数三、四线城市供需失衡现象仍在持续，房价难涨，很有可能会出现更多的“鬼城”。受电商影响，商业房产的风险在加大，投资商业房产应谨慎。

调控方式有变

相比之前，2014年楼市调控思路将会产生变化，由之前的“一刀切”，逐步转变为合理的长效机制。

自2005年以来，楼市经历数轮调控，非但未能把房价降下来，反而出现“越调越涨”的尴尬局面。而事实也证明，包括限购、限贷、限价等行政色彩很浓的手段，也只是“急就章”。正是因为如此，建立楼市调控长效机制，已经成为政府的下一个目标。就目前的情形来看，各方已在积极着手准备，预计在2014年的“两会”上将就此展开讨论，并形成明确的房地产调控框架。

建立长效机制有两大关键因素值得关注。其一是去投资化会成为其中重要措施。这一点有迹可循。近两个月来，包括“北上广深”等一线城市，以及杭州、南京、武汉、长沙等在内的重点城市纷纷出台新一轮调控政策，提高了外地人的购房门槛，同时也对二套房贷作出了调整，比如提高首付比例等。而从长远来看，未来还有可能会通过税收措施，比如针对拥有二套及以上房产的家庭，征收不同税率(拥有套数越多，税率越高)的房产税，加大持有成本，从而迫使房产投资者离场。

其二就是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，在改革的基础上，施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革措施并坚定落实。中央政府已经明确，在“十二五”结束之后将有3600万套保障房进入市场，相信此举将会促使楼市回归理性。

房价出现分化

预计在2014年房价区域性分化局面还会延续，不同城市以及不同类型物业的价格运行趋势有着明显的区别。

国内房价两极分化特征愈发明显。根据国家统计局公布的数据显示，在70个大中城市中，包括“北上广深”等一线城市，新建商品住宅价格指数年涨幅超过15%，但温州的价格涨幅为负。同样包括海口等其他三、四线城市，涨幅也很小。此外，没有纳入国家统计局监控范围内的其他三、四线城市如鄂尔多斯等，房价已经深幅下调，无锡、常熟等城市的房价也出现了回落迹象。

房价出现两极分化，原因是多方面的，但主要与供需有着极大的关系。一线城市以及各省中心城市，由于资源集中，属于开放市场，所以不断有需求涌入，进而支撑房价大幅上涨。而包括温州、鄂尔多斯等城市，由于房价泡沫成分较大，加之受限购等调控措施影响，需求受到抑制，由此出现较大幅度的下跌。

对于2014年房价趋势的变化，业内专家表示一线城市在短期内难以降温。莱坊国际有关人士分析指出，一、二线城市房价仍然会保持上涨态势，但二线城市住宅价格上升的速度将会较一线城市慢，而一些三、四线城市可能出现价格回调，如出现楼市泡沫的温州和东莞。

至于房价涨幅会达到多少？机构预测最高有望达到15%。莱坊国际有关人士表示，一线城市2014年豪宅涨幅在5%~15%不等，二线城市涨幅较小，在3%~8%不等。一线城市普通住宅涨幅可能会略逊于豪宅，有望达到4%~15%之间，二线城市则与豪宅相似，在3%~8%之间。

一、二线城市仍然会成为地产商投资的热点区域。在2014年，中国内地一、二线城市核心区域的土地将继续由资金充裕的发展商夺得，这是因为它们在2013年从发行债券及住宅销售中获利不少，有能力持续投资。

购房思路调整

在2014年，购房者应该关注性价比更高的物业。总而言之，如何买到有升值潜力的房产，是购房者需要认真面对的一门“功课”。根据经验，本刊认为以下几种类型的物业，在2014年值得重点关注。

首先是紧跟规划。此前不久上海自贸区内及周边房价出现暴涨情形，再一次证明政府重大规划对区域内楼市乃至整个城市房价的刺激作用是巨大的。地段价值的提升，与政府的投资有着极大的关系，而规划的实施，实质上就是投资的过程，包括市政建设、配套设施、商务氛围等多个方面，都会随着投资的完成而得以改善。

其次是紧靠地铁。地铁对区域楼市的拉动作用不言而喻。类似于城市远郊区域因为地铁的贯通而得以实现“草鸡变凤凰”的华丽转变，这样的案例在各个城市都曾出现过。眼下各地城市轨道建设正处于高潮期，因此相信未来还会不停上演这样的“变戏法”。

第三是名校周边的房产。由于教育资源分配的不均衡，使得部分师资力量比较雄厚的学校受到追捧。但同时由于“就近入学”规定，使得学区房一直受到市场关注。因此，未来不管市场如何变化，名校周边的房产都将属于稀缺资源，因其高附加值而会长期成为热点。

还有就是有新的配套设施进驻的区域。区域内如有新的生活配套设施进驻，比如大型超市、医院，或者名校新开分校等，这些都会在一定程度上提升区域的地段价值，从而使得房价有了更强的支撑。

慎对商业房产

受电商影响，商业房产的风险在加大，投资商业房产应谨慎。

柜面交易模式已经逐渐为网络交易所取代。根据艾瑞咨询提供的数据显示，2013年中国网络购物交易规模将达到18500亿元，较2012年的13040亿元上涨41.9%。该机构预测，中国网络购物交易规模未来3年内，有望维持20%~30%的增长率，至2016年将达到36000亿元。面对这样的局面，商业房产投资需要更加讲究技巧。

洲联集团有关人士指出，未来部分传统商业房产可能会受到电商的冲击，比如社区商铺、专业类商铺等。因此投资这类商铺，则需要面临更长的养铺时间，或者承受长期的低租金回报的压力。

但这并非意味着商业房产已经失去了投资机会。洲联集团有关人士指出，未来投资商业房产，如果做到与“网”俱进，则能找到新的投资方向。如何实现这样的转变？有以下几种思路可供参考。

其一是未来寻找与网络商店相结合的实体店铺会增加，因此能够满足此类需求的商铺有投资价值。很多网络商店都会通过公布具体店址的方式来增加其可信度，很多消费者会选择在网上考察，而后进入实体店铺购物，这类商铺无疑能获得更好的租金收益。

其二是展示体验互动业态会符合未来发展趋势。诸如化妆品、衣服等大多还是要依靠在实体店的亲身体验来推动销售。另外，汽车、手机等，除了体验需求之外，还有通过实体店进行品牌宣传的需要。因此，这类商铺将会与网络销售结合得更为密切，从而更有市场前景。