楼市开启新一轮“调控潮”

限价力度升级、提高二套首付比例、增加普通住宅供应……新一轮调控在房价调控目标面临无法实现之前突然而至，未来还会有更多此前房价上涨过快城市“跟风”。当然，三、四线城市跟进的可能性不大。

文/本刊记者 甄爱军

多个城市跟进

继北上广深四大一线城市之后，包括杭州、南京等一批重点及二线城市接连出台调控政策，各地楼市调控力度有所收紧。

据了解，近期升级楼市调控的城市主要包括南京、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳和厦门。根据各地出台的调控政策主要内容不难发现，其主要措施主要集中在两个方面，其一是严格执行限购政策，即提高外地人购房门槛;其二是严格执行信贷差别化政策，提高二套房首付比例。

业内人士分析认为，这样的举措将会使得部分市场需求受到抑制，改变当前楼市预期，从而迫使楼市降温。

对比此前北上广深等一线城市出台的措施，不难发现及包括南京、杭州等在内的跟进政策有着很多相似之处，比如提高二套房首付比例。不过相比一线城市的调控措施力度，跟进政策要轻一些，比如长沙、沈阳等城市规定，二套房首付比例提高到65%，而非70%;包括南京、厦门等城市并且提高外地人的购房门槛，在限购方面的力度在明显小于一线城市。

表1 各地新出台的主要楼市调控措施

根据公开资料整理

出发点在“维稳”

各地出手加码楼市调控，“维稳”意味颇为明显。

据国家统计局公布的10月70个大中城市房价统计数据不难发现，已经出台政策的城市，无疑都是近期房价涨幅较大的城市，比如广州、深圳10月同比涨幅超过20%;此外上海、北京、厦门、南京、沈阳等城市10月份房价同比涨幅也超过10%。

虽然有不少城市在限购、限贷等多个方面有所收紧，但这并非新政，虽然力度有所加大，但重申的意味也很大。而对于“新国五条”政策规定的房产税扩容与个税20%及二套停贷的政策，极有可能会对房价产生巨大冲击的措施，则没有一个城市的地方政府愿意实施与推进。

此外记者还注意到，在此轮调控中，出于完成房价控制目标压力，限价力度升级，高价房成为众矢之的，不少城市均表示对申报价格明显过高的商品住房项目从严控制。比如杭州已采取与北京类似的政策，即对年底之前大幅涨价楼盘不予批准预售，单价过高的楼盘不予批预售许可证。厦门也采取了同样的措施，对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案。

这一轮调控有没有可能将房价降下来？专家认为几乎没有可能。从目前来看，包括北京、上海等城市在内的住宅市场，因为调控力度的加大而出现降温现象。但专家认为，这种现象只是暂时性的，一旦政策被市场所消化，房价还将重拾升势。当然，因为政府在着手解决住房保障问题，因此未来房价涨势会趋于温和。

北京链家地产市场研究部张旭认为，从人口流动的角度看，一、二线重点城市的人口规模增长还远未结束，由于这些城市的科学，教育，文化和医疗等公共服务在全国范围内都有着明显的优势，同时收入水平和生活方式对周边人口甚至全国范围内人口都有着明显的吸引力，所以未来这些城市的住房需求规模依然较大，房价上涨的压力依然存在。当然，在楼市的长效机制尚无眉目的情况下，限购、限贷等政策依然会起到稳定市场预期，进而稳定房价走势的目的。

哪些城市会跟进？

接下来，会不会有更多的城市跟进？

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此番升级调控还仅仅属于短期行为，“主要是房价控制目标难以完成，所以地方政府有压力，会加大调控力度。”因此他认为主要省会城市、房价涨幅靠前的城市都会跟进。

就目前而言，房价涨幅靠前的城市中，包括福州、太原、哈尔滨等，10月份房价同比涨幅在10%以上，因此这些城市很有可能会出台措施，加大调控力度。此外，包括成都、大连、石家庄、青岛等城市，10月份房价同比涨幅也超过了8%，面临着不小的上涨压力，因此也有可能会跟进，通过采取与一线城市类似的措施，如收紧限购、加大限价等措施，来加大调控力度。

三、四线城市会不会也一同跟进？专家认为可能性极小。在此前不久，当北京、上海、深圳等一线城市纷纷收紧调控的时候，三线城市徐州则从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行松绑，这是因为徐州楼市在此前很长一段时间内处于低迷状态。考虑到中央政府未来在楼市调控方面不再采取“一刀切”的方式，地方政府拥有更多的自主权，加之目前三、四线城市楼市交易活跃程度并不高，所以跟进的可能性极小。“不仅不会跟进，还有可能会放松限购。”有专家这么认为。