国兴地产：募投项目土地证、项目相关费用存疑

国兴地产(2)：定增募投项目存疑

《红周刊》作者 卜硕

8月份国兴地产发布了非公开增发预案，拟募集资金14.9亿元，其中10.5亿元用于“国兴-北岸江山东区项目”建设，剩余的用于补充公司流动资金。至此，在2005年便买下地块的国兴-北岸江山住宅项目中的东区项目终于要开工建设了。但是记者发现。这个姗姗来迟的项目，所披露的有关国有土地使用权及项目建设相关费用仍然存在疑问。

募投项目土地证存疑

根据非公开增发预案介绍，这个占地面积105994.10平方米，总建筑面积452619.62平方米，容积率为4.18的“国兴-北岸江山东区项目”，其国有土地使用证共有6个，编号为-房地证由2013第00318号至房地证2013第00324号。然而，据国兴地产2012年曾经在公告中披露信息，其下属控股子公司重庆国兴置业有限公司获得国有土地使用证的公告显示，“东地块”国有土地使用证编号却只有3个，而且国有土地使用证编号前后并不一致。一般来说，土地使用证的编号是不会变的，同样一块地，公司的土地使用证编号却存在差异，其背后是什么原因呢？

根据国兴地产2012年获得国有土地使用证公告披露所示，其下属全资子公司重庆国兴置业有限公司所开发国兴-北岸江山项目(表2)共分为“东、西、北三个地块”，现“东西北”地块国有土地使用证共取得239195.7平方米(合358.79亩)，而2005年取得的该宗土地总面积为285638平方米(合428亩)，也就是说至今国兴地产这块地中还有46442.3平方米(合69.66亩)没有披露取得国有土地使用证。

由于2012年项目东区三个国有土地使用证共取得110614.8平方米。如果将公司现在未披露面积46442.3平方米归属于东区项目，那么根据本次募投东区项目占地面积105994.10平方米来计算，仍有将近59551.8平方米的国有土地使用证应该是公司以前获得的。

项目相关费用存疑

在本次募投项目估算中，还存在着相关费用过高的问题。国兴地产本次增发募投东区项目的土地成本为3.41亿元，对应占地面积为105994.1平方米。由此计算，此次募投项目1平方米土地的单位成本为3224.54元，而且该土地成本并没有包含前期工程费用。上期我们已经介绍，2005年披露的此地块挂牌成交占地面积为285638平方米，成交额为8.8亿元，因此2005年此地块的1平方米土地的单位成本为3082.81元。由此计算，按2005年成交时所花费的单位土地成本与此次东区项目所对应的土地面积计算，土地成本为3.26亿元。而此次增发预案披露的项目土地成本为3.41亿元，前后竟然相差了近1500万元。

与今年计划非公开增发的金科股份预案相比，两个项目均位于重庆，其中国兴地产-北岸江山东区项目中小套型普通商品住房(≤90平米)为3118套，占项目总套数比为73.92%。而重庆江津世界城项目住宅户型全部为90平方米以下和90~144平方米的中小户型，因此，这两个项目具备较高的可比性。

通过对比计算可以得知，国兴地产募投项目折合的单位面积建筑安装工程成本为2556.32元，而重庆江津世界城项目的单位面积建筑安装工程成本为1783.83元，国兴地产项目比后者每单位面积多花费了近772元。不仅是建安费用，国兴地产募投项目中的管理费用、销售费用也比后者多了近1600万。这是什么原因呢？

国兴地产近三年的业绩只有2012年飘红，今年由ST摘帽后，三季报净利润又亏损2469.86万元。对于国兴地产的股权变化以及与非公开增发，本刊将继续关注。