地产开发充斥物流园 配套设施藏灰色地带

近日，国家发改委严令禁止物流园区搞商业地产。记者通过调查发现，仍然有很多园区开发房地产、商业地产等项目。而这些项目很多都是以配套设施的面目出现，配套设施这一擦边球显然已经成为物流园区的“灰色地带”。

物流园区配套房地产人工湖能装10个仓库

“我们闲了就会过来钓鱼，差不多每周都能来一次，这么大面积的人工湖，在开发区这边可不好找。”在齐河经济开发区工作的陈先生告诉《中国企业报》的记者。

陈先生所说的人工湖正是山东省德州市齐河经济开发区一处大型物流园区内的配套项目，该人工湖和其周围的绿化带占地面积为20万平方米，如果以园区内单个仓库的最低面积20000平方米计算，整个人工湖的占地相当于10个仓库的占地面积，而这样的单体仓库园区内也仅有23个。

在人工湖的北岸，是一大片空旷的荒地，在园区的规划图上能发现这片荒地上将要建起一片住宅小区。园区内的工作人员也告诉《中国企业报》的记者，这个房产项目是园区内的配套项目，这个项目是早就决定要开发的，但眼前因为房地产市场变数多，暂时搁置了下来。

人工湖南岸不远处是园区内配套建设的写字楼。与其旁边货运市场的一位难求比起来，写字楼内的招商情况就显得萧条的多。只有一楼、二楼有几家物流公司，三楼、四楼都还仅是尚未装修的毛坯房，有的房间甚至装上了羽毛球网，作为开发公司员工休闲娱乐的场所。

配套设施乱象丛生物流中心变身大市场

上文所说的情况并不仅仅存在于一家物流园。利用物流园配套设施的名义开发房地产和需求度不高的写字楼、商铺已经成为物流园操作的“潜规则”。

“本来写字楼作为配套项目是没有问题的，但是在很多规划中的写字楼规模远远超出了物流企业和物流相关企业的需求，有些写字楼的房间数比园区内能提供的仓库数目和货运档口要多出几倍，为了不使房间空置，在最后的招商中，往往会引入很多广告公司、金融公司等和物流完全无关的企业。”一位曾经参与过多处物流园策划的业内人士告诉《中国企业报》的记者。

记者在调查中也发现，一些名为“物流园”、“物流中心”的地方实际上成了小商品市场，不仅有五金商店、鞋店、床上用品店，甚至还有足浴、按摩等商铺的存在，这些所谓的配套项目在物流园中占据了相当大的面积，这也让一些物流园着实“变了味”。

“物流园区配套项目里的确存在一些问题,国家在这方面也没有明确规定哪些配套设施是应该有的，哪些是不合理的。但开发房地产肯定是不合规的。”青岛市茂升祥物流咨询公司总经理牛志文告诉《中国企业报》的记者。

土地经济效益差距大致园区钟情非物流企业

“园区配套设施的乱象最根本的原因还是土地利用的经济效应不同。”牛志文告诉记者。

在济南北二环的南徐物流园，租户一年2.5万元的租金可以得到总面积在48平方米左右的高棚、办公室和中间大片高棚外面积超过棚内面积3倍左右的公用空地，而周围家居城的租金每月每平方米仅租金就能达到50元左右。

在中国物流采购联合会和中国物流学会发布的《第三次全国物流园区（基地）调查报告》中记者发现物流园区仓库租金明显偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。

这一土地经济效应上的差距也使得一些物流园区在招商上打起了算盘。记者在济南一家物流园区内的货运中心招商部了解到，物流园区入驻的租金在6000元，而非物流企业的租金7000元左右。工作人员也告诉记者，相比较物流企业，非物流企业能给园区带来更多的经济收益，因此园区也更乐于让非物流企业入驻。

政绩园区脱离实际需求填充房产配套补园区空置

在土地经济效应的差距之外，一些缺乏合理规划的政绩园区也为物流园区配套设施里的乱象添了一把柴。

宁夏海原县县政府经过长期的筹备，在这个人口仅有30多万的县区，建成了一个面积在10多万平方公里的工业物流园。在建成四年的时间里陆续招商60多家企业。而在这60多家企业中，有五家都是房地产企业，园区内的商品房面积达到了10多万平方米，在园区内还建有行政中心、职业学校等与物流、工业都相距甚远的配套设施。

记者在采访中了解到，国家对于物流园区的土地规划是日渐严厉的，不仅在审批上严格把关，而且在使用上也有相关的规定，如果审批后的土地闲置两年以上就会被收回。

而这一政策使得许多缺乏合理前期规划的物流园区在实际操作时为了不使得土地闲置，在物流企业招商不足的情况下，利用园区配套设施的名义，开发房地产、商业地产填充园区空档。

“一些物流园在规划初期并没有很好的前期策划，导致园区脱离实际地区需要，建成的物流园与当地的实际情况不符，出现招商不足的情况。有些地区为了填补这一空缺，就可能引入一些非物流企业甚至是房地产企业来填充空白。”牛志文告诉《中国企业报》的记者。