多地楼市政策突击性收紧 市场担心打乱秩序

走过“金九银十”的传统旺季，全国许多城市的房价再次出现明显上涨。于是，北京、深圳等多地陆续推出突击性收紧政策，虽然短期内市场或将持续降温，但也可能会打乱市场秩序，埋下“报复性上涨”的隐患。

开发商推盘量受挫

最近，北京很多楼盘宣传推介了数月，却因为预售证没有获批而迟迟不能开盘。在某事业单位工作的路先生看中了位于大兴区地铁四号线附近的一个“刚需”盘，项目销售经理9月份就告诉他“不久要开盘”，但一直拖到现在未见开盘迹象。

路先生一打听才知道是预售证“卡脖子”了。“8月份的开盘价是2．1万元，现在新开盘想涨到2万3千元，但一直拿不到预售证。”路先生说，“听说不批预售证了，希望价格真能被控制住，如果明年还要涨，还不如现在买。”

像路先生一样困惑的北京人还有很多。记者从北京市住建委了解到，北京上周召集开发企业开会决定：年底之前，大幅涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批预售；今年以来上市的项目，新盘的价格要与前期持平；前些年上市的项目，新盘的涨价幅度也不能高于10％，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式。

除了北京，房价上涨迅速的深圳也推出八条措施，包括严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等在内。

早在9月1日，郑州便收紧限购政策，暂停未满20周岁的人员在市限购区域购房。上海、武汉等多地也收紧银行首套房贷，暂停发放贷款甚至贷款利率上浮10％。

在政策收紧的影响下，开发商的推盘热情大打折扣。链家地产市场研究部分析师张旭表示，从往年的历史看，“金九银十”都是房企的推盘高峰，但是今年许多城市的推盘量都处于较低水平。在房企资金面改善，销售任务基本完成的情况下，房企的推盘积极性有所下降。

政策收紧影响刚需观望

临近年末，随着房价的不断上涨，各地年初制定的房价调控目标能否实现成为各界关注的重点。国家统计局最新发布的数据显示，9月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均同比上涨8．7％，有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨，其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20％，这是自2005年以来首次出现这种情况。

中原地产市场研究部总监张大伟分析，在国家统计局公布的最新数据中，新建商品住宅价格涨幅超过10％的一些大中城市，完成年度调控任务已经基本无望。一些涨幅在8％－10％之间城市，完成年度调控任务的难度都非常大。

北京市住建委相关负责人表示，“正在积极与开发企业协商，希望其能够与前期价格持平尽快入市供应，尤其是对于满足刚需的中小套型的项目，更是在积极地做相应开发企业的工作。”

分析人士表示，尽管楼市调控长效机制尚未出台，但为确保全年房价上涨幅度在不超过年初制定的目标，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，同时，一些城市开始通过大力推进保障房等措施拉低均价。

北京前不久发布了发展自住型商品住房的相关政策，该类房源销售均价将比同地段、同品质商品住房低30％左右。今年年底前，准备将对朝阳区豆各庄地块的自住型商品房进行摇号，提供房源超过2000套。

“目前看来，购房者的预期确实有降温。”张旭表示，政策收紧在一定程度上影响了部分刚需购房者的观望情绪。

房价涨幅有望收窄

刚刚过去的“金九银十”成色十足。据克而瑞研究中心数据显示，上海、深圳、天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都等城市新建商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的新高。

张大伟认为，北京、深圳收紧调控的影响将很快形成聚变效应，预计其他一些价格上涨较快的一二线城市将出台调控收紧政策，这可能对四季度市场走势有明显影响。

中国房地产学会副会长陈国强表示，临近年底，一些城市调控从紧、限价从严肯定会对市场的供应带来一定的影响。不发预售证虽然可以在一定程度上控制房价，但关键是要看再发预售证时，该项目的房价是不是得到有效控制。克而瑞研究中心分析师杨晨青认为，今年最后两个月，政策面收紧的城市房价上升局面将会被打破，上涨幅度会有明显收窄。

同时，也有市场人士担心，“突击调控”会打乱市场秩序，短期内压制需求，集中爆发后会引起“报复性上涨”。财经评论员马光远说，政策面收紧如果仅仅是为了统计数字，就有“作秀”的嫌疑。突击式的调控只会造成市场的恐慌，加剧供需矛盾。

张大伟表示，市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政色彩浓厚的调控政策作用毋庸置疑，但房价依然上涨有可能导致民众对未来市场信心不足。