二三线楼市冷热不均 调控思路现差别化

数据显示,今年以来,多数二线城市楼市成交量上涨明显,房价存在上涨压力。三四线城市的楼市整体表现平淡,成交量微幅提升,但去库存压力更大。分析人士认为,二三线城市的楼市正在出现分化态势。

为缓解库存压力,近期以来,温州、芜湖等地先后松绑“限购令”,且未被叫停;相比之下,南京、郑州等二线城市则先后出台收紧政策。业内人士表示,在未来的楼市政策制定中,监管层将更加注重差别化的原则。

年末楼市或明显降温

根据上海易居房地产研究院日前发布的《9月份典型城市新建商品住宅成交报告》,今年9月份,全国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1734万平方米,环比增长10.4%,同比增长12.9%。其中,纳入统计的一线城市同比增幅最大,为16.0%;二线城市同比增幅为15.3%;三线城市同比增幅为1.4%。

上述统计还显示,9月份20个东部城市新建商品住宅成交面积为1125万平方米,环比增长19.5%,同比增长11.7%。同期,5个中部城市的成交面积环比减少4.2%,5个西部城市的成交面积环比减少1.9%。中西部城市的“金九”成色明显逊于东部城市,这种情况是今年以来楼市的一个缩影。从各地统计的数据不难看出,今年以来二线城市楼市行情普遍向好,部分城市的成交量涨幅甚至超过一线城市;多数三四线城市则陷入去化困局,成交量和房价均出现滞涨现象。进入10月,这种情况仍在持续。

分析人士认为,无论从地区还是城市来看,房地产市场已经出现了越来越明显的差异化特征,这也使得不少房地产企业转变发展战略,开始向一二线城市回归。

造成这种情况的原因,被认为与此前的供地情况有关。据悉,除贵阳、武汉等个别城市之外,二线城市的供地规模普遍不大,从而造成当前的房屋市场出现供不应求的形势。其中,杭州、南京、厦门等部分东部城市的房价涨幅直逼一线城市。

相比之下,受土地财政的影响,多数三四线城市此前大规模供地,甚至凭空“造城”,使得如今的房屋市场出现供给压力。由于无法实现产业聚焦,在不少三四线城市中,“空城”、“鬼城”的现象大量存在。

多家机构的分析认为,随着政策预期的强烈和销售淡季的到来,年末的楼市将出现明显降温。但在相当长的时间内,楼市形态分化的情况将不会改变,甚至可能出现加剧。

“差别化”调控现端倪

由于市场形态存在差异,在最近的一轮房价上涨趋势中,不同城市的表现也有明显区别。上海易居房地产研究院根据国家统计局的数据得出,今年9月,全国70个大中城市中,一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨1.4%、0.7%、0.6%。其中,四个一线城市的房价同比涨幅首次同时超过20%。

在房价控制目标等指标的考核之下,各地的楼市政策也出现分化。在二三线城市中,房价涨幅较大的南京和郑州分别出台微调政策,意图通过强化调控控制房价涨幅。同期,温州和芜湖则放松限购政策,力图缓解供应压力。值得注意的是,这两个城市松绑“限购令”的举措,并未被主管部门叫停。

中国指数研究院发布的报告称,今年第四季度,限购、限贷等行政手段在全国范围内继续,但不同城市可能出现差异。其中,部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险。与之相对的是,部分经济下行压力增大、房地产市场呈现低迷态势的地区,则会考虑在限购政策允许范围内做一定调整。

当前,主管部门正在酝酿房地产调控长效机制,并可能在十八届三中全会之后逐渐推出。分析人士认为,长效机制对于楼市调控的思路,将不再是“一刀切”,而选择根据不同城市的差异,进行差别化调控。在具体操作上,倾向于在设定具体条款目标的基础上,采用窗口指导的形式进行调控。

从目前的政策动向来看,这种方式已初现端倪。9月下旬,国土部曾召开部分地区和城市房地产管理和调控座谈会,要求热点城市加大土地供应,平抑市场供需压力,并在土地供应环节制定长效化指标。但对于温州、贵阳、鄂尔多斯等地,国土部则适当调减供地规模,从而减轻其去化压力。

业内人士认为,从当前的市场情况来看,二线城市普遍存在的供不应求态势,以及广大三四线城市的供大于求压力,仍将在相当长一段时间内存在。尽管未来政策给予地方政府更多的自主权,并进行差异化调整,但供需不均的态势能否真正改善,仍将取决于政策的具体执行情况。