蔡为民：毫无意义的“房价收入比”

“房价收入比”主要适用在经济发展与人口流动已趋于稳定的国家或地区，这对经济及人口仍在高速窜动的当前中国而言，根本无法类比。

最近一则关于“世界各地房价与家庭年收入之比”的数据，在微博、微信等通讯渠道疯传，借以突显中国部分城市房价虚高。

中国“房价收入比”明显偏高

在相当长的时间里，“房价收入比”一直是不少专家疾言厉色批判中国房价必然崩盘的重要依据，其论述主轴为世界银行制定的标准是5:1，联合国制定的标准是3:1。证诸于实际，美国3:1、日本4:1，再细化到发达国家之城市最高，是澳大利亚的悉尼8.5:1，美国的纽约7.9:1，英国的伦敦6.9:1，韩国的首尔7.7:1，日本的东京7.9:1，新加坡5:1，而中国许多地方动辄10:1以上，北京、上海、杭州等指标性重要城市甚至达到40:1!

面对这些残酷数字，的确足以突显中国房地产存在某些严重问题，但那一定是房价崩盘吗？我看是未必，或者是“风马牛不相及”。

中国人口流动速度超乎想象

因为虽然“数字会说话”，却也有可能说的是谎话!仍然需要有人加以深度剖析和解读，而其真实结果往往会得到截然不同的答案，至少我认为北京与上海的房价便是如此。

其次，我们要清楚认知的是，世界银行也好、联合国也罢，他们所提出的“房价收入比”理论，系以发达国家的状态为蓝本，换言之，“房价收入比”主要适用在经济发展与人口流动已趋于稳定的国家或地区，这对经济及人口仍在高速窜动的当前中国而言，根本无法类比。何况即使已经过30余年的“农民打工潮”，中国实质“城市化率”刚超过50%，而去年(2012)“十八大”时任副总理的李克强所揭示的“新型城镇化”正要启动，相较于以往每年约1%(1300万)农村人口因工作、维生需要，主动进城的速度，后续在行政力量与政策扶助大举介入的情况下，不难想见中国人口流动将更见频繁。

“房价收入比”不是衡量泡沫的标准

如此一来，将使“房价收入比”在中国几乎完全没有参考价值，因为有些发展滞后、就业困难的三线以下小县城，莫说5年后5:1了，3:1以下都不是什么难事!与之相对应的，是具备规模与磁吸效应、人口超常规导入的中大型城市，其房价收入比持续向10:1以上“恶化”，同样“不是什么难事”。

因此，我们不要被某些“生搬硬套”老学究型的专家所误导，以为“房价收入比”是衡量一个国家或城市房价是否偏高的唯一标准，否则你永远找不到心目中理想的购房时机。事实上，在许多时候，“房价收入比”愈高的城市，反而意味着它越抢手、越受市场青睐，有许多带着货币、资本的富人，正在不惜代价地涌入。而那些表面数字看起来“安全”、“健康”的城市，反倒是“鬼城”出没的地方。

国际房价收入比是中国的“崩盘标准”

就好像现在“一双鞋可以买两套房”的美国底特律，你认为它的“房价收入比”会是多少？就算失业率再高，我相信绝不可能超过2:1!而有人认为底特律的楼市是健康、正常的吗？

当然，我必须承认底特律是个极端的案例，并不具代表性，但这不妨碍“房价收入比”在“个性各异”的房地产市场面前，是个平均数的概念，就如同有些专家说：中国的人口红利正在消失，却无法阻挡北京、上海等一、二线城市人口的持续增长;就如同有些专家说现在的男女比例是105:100，却改变不了“钻石男”身边围绕着一堆美女。

这才是“房价收入比”的正解，也就是说，倘若国际通行的“房价收入比”10年内果真发生在中国，那将不是合理购房的判断依据，而是“房价崩盘标准”!