金岩石：楼市非理性繁荣刚开始

新进诺奖得主希勒教授认为中国房价过高的评论，未必是在预测房价即将大跌，反而可能是在暗示房价还会疯涨。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特•希勒对中国楼市的评论被炒得沸沸扬扬，看空楼市者似乎找到了理论依据，沉渣泛起。经济预测从来都是仁者见仁，智者见智，但最终事实胜于雄辩。经济预测者的正确态度既非“死空头”，也非“死多头”，而应该是：大胆预测，小心求证，及时认错。

席勒教授的成名作是《非理性繁荣》，该书出版于美国纳斯达克股市崩盘之际，他的理论预测和实际发生的事情高度吻合。然而，“非理性繁荣(Irrational Exuberance )”一词最早出现在1996年12月格林斯潘的讲演，格老在评论美国股市时率先用了这个词，当即诱发了主要股市的连日暴跌，但是暴跌后紧跟着暴涨，此后主要股市迭创新高。以纳斯达克市场为例，1995年7月7日纳斯达克指数首次突破1000点，在格老铁口直断美国股市“非理性”之后，纳斯达克指数在1998年收于2000.6点，1999年收于3028.5点，2000年3月10日超越5000点。之后狂跌，4月12日跌破4000点后更是一泻千里，至2002年底最低收于1106点。

如果把纳斯达克指数从1996年底到2000年初定义为“非理性繁荣”的阶段，这个阶段在美国持续时间超过3年，上涨幅度接近3倍!因此可以得出结论：在投资市场的非理性繁荣阶段，价格的非理性上涨会让市场预测者大跌眼镜!由此看来，希勒教授认为中国房价过高的评论，未必是在预测房价即将大跌，反而可能是在暗示房价还会疯涨。

无可否认，过去十几年的中国楼市是一个大众投资市场，起初参与者带着资金蜂拥而至，伴随着价格上涨，越来越多的人积极进入，而后是越来越多的投资人被迫退出，市场逐渐收窄，价格直上云霄。我把大众投资市场的这一种形态称为“金字塔定律”，用这个定律看中国楼市，非理性繁荣阶段目前大致处于“金字塔”上端的三分之一。这一阶段中国楼市有以下三个特征：1.房价走势如同冰火般分明。极少数金融中心城市价格飞涨，过度开发城镇相继崩盘。豪宅与“鬼镇”起飞，癫狂与落寞同在;2.楼市价格呈现结构失衡。新建房与二手房的价格倒挂，可比区域的新房地价超过二手的现房市价，住宅价格超过毗邻的商铺价格;3.房价上涨背离真实需求。房产的租金回报率远低于国债收益率，住宅均价远高于居民的可支配收入，驱动房价上涨的主要力量是资金流动与致富欲望。

大众投资市场的“金字塔定律”是一个动态循环：从“小众”投资到“大众”投资，再回到“小众”投资。比如“北上广深”，1999~2001年，楼市投资是“小众”市场，投资的进入门槛不过几十万元。而后10年间直至现在，楼市投资逐渐上升为“大众”市场，周边地区的人发了财就会进城买几套或几十套房产，投资的进入门槛逐渐上升到百万元级。从2011年开始，楼市投资退回到“小众”市场，想卖的人卖不动，想买的人买不起，投资门槛上升到千万元级。在此阶段，房地产开发商也开始洗牌，未来10年“九死一生”，房地产开发权将集中到少数大型企业。尽管楼市投资的流动性越来越差，但房价却不会大幅度下跌，反而会拾阶而上，直到金融体系出现“流动性陷阱”。因为此时成交量逐渐萎缩，抬高房价抵押给银行或其他金融机构成为提高流动性的一种选择。

基于上述分析，中国楼市的非理性繁荣才刚刚开始，预计还将持续10年以上。从2011年起，边缘化的过度开发城镇平均每2~3个月制造一个“鬼城”，这一趋势将逐渐加速。一个国家的“鬼城”越多，外流人口的“再城市化”趋势就越强，中心城市房价上涨的压力也就越大!