汪标：该不该投资二套房？

问：我是一名上海的读者，最近接到一个房产中介的电话，问我愿不愿意去昆山的花桥买房。老实说，看到周边的人通过投资房产赚了不少钱，我也很想做点房产投资，可苦于手里的钱不多，只有40多万元，在上海投资钱根本不够。而中介说花桥的房子总价只有50万元，最近上海的地铁又延伸到了花桥，来往上海很方便。我听了有些动心，就算二套房贷借10万元20年，每月的还款也还能负担，请问我该不该投资二套房呢？

中国人历来对房产情有独钟，最近10多年，随着房价的不断上涨，房地产成为老百姓最愿意投资的产品了。在投资二套房之前，你先要回答一个问题，你准备怎样获利？房产投资有两种获利方式，一是靠租金收益，二是靠房产增值。

长期以来，中国的房产市场主要是靠房产增值获利，租金回报率甚至还不如把钱存银行里。我个人估计，你也是准备买入后等着房产增值。既然是要靠房价上涨，我们就需要对未来的房价做一番分析，花桥的房子未来会涨还是会跌？如果不是紧邻上海，像花桥这样的小城市是很难吸引外来人员购房的。而上海作为特大型城市，其土地资源相对有限，人员流入的数量与日俱增，导致了上海的房价很难下降。特别是自贸区的设立，将吸引越来越多的高收入人才落户上海，势必会对上海的房价起到强有力的支撑作用。受上海高房价的影响，部分上海人有可能会选择毗邻上海的地方置业，花桥显然是这些置业点之一。随着地铁的通车，花桥又多了一个吸引上海人购房的理由。但仅仅距离上海近、有地铁并不能得出房价一定上涨的结论。因为，上海不仅与花桥接壤，还与太仓、嘉兴等地区相邻，那里虽然暂时没有地铁，但却有比地铁速度更快的高铁。类似地理位置的地区并非只有花桥一地，一旦花桥的房价明显高于上述地区，购房者很可能会选择房价更低的地区置业，从而会限制花桥地区房价上涨的速度。因此，在花桥投资房产要有一定的耐心，房价会受到上海房价的拉动，但涨幅不见得会比上海更高。

从你的情况看，我个人建议你要慎重。因为你的资金并不是很充足，如果把所有的资金都投入到房产上，你的资产流动性就比较差了。万一在你再积累起一大笔金融资产前，碰到需要大额资金的情况，你怎么办？如果5年内你不得不抛售掉花桥的房子，你需要缴纳5.55%的营业税，2%以上的个调税，加上买房时的契税以及卖房时的交易佣金，总交易成本在10%左右，如果房价的涨幅不高，你还有可能出现投资亏损。

当然，你可以通过多贷一些贷款，以缓解流动资金不足的问题，但这要你多支付房贷利息，毕竟现在二套房贷最低的贷款利率也要7.205%，这样的利率水平并不低。如果房价年幅超不过7.205%，贷得越多亏得越多。

如果你能把5内的资金安排好，没有了后顾之忧，那么你可以考虑去投资花桥的房产。在作出投资决定前，你还要对所购房产的价格、周边环境、未来可能出台的房产政策等因素做一个全面评估，最终再决定买还是不买。