英国会成为中国热钱的下一个目的地吗？
1990年英国邦瑞房地产发展有限公司(Barratt Homes)迎来一位重量级客户——刚刚卸任英国首相的撒切尔夫人。接待她的邦瑞销售员在BBC的纪录片上这样回忆：撒切尔夫人似乎很关心“这套房子未来能涨多少钱？”最终撒切尔夫妇成为了邦瑞的客户，在这栋公寓中度过了卸任后的10年。2000年撒切尔夫妇将这套公寓出售，价格已经是购买时的两倍。在邦瑞中国区总经理白兮看来，能够让从纽卡斯尔起步的邦瑞成为英国最大房地产商的秘诀，就是它摸准了类似撒切尔夫妇这样的典型的英国中产阶级的脉搏。
2012年在英国伦敦证券交易所上市的邦瑞营业额达到350亿人民币，在伦敦拥有9000个单位的土地储备量，在英国全境则超过10万个单位。在伦敦，邦瑞在新建住房市场占有率超过60%，其他城市市场占有率也超过50%。这一系列的数字奠定了邦瑞在英国房地产市场的地位。
拒绝外包
作为英国最大的房地产企业，邦瑞创立于上世纪60年代，起步于英国北部的港口城市纽卡斯尔，那是一个典型的英国工业城市。邦瑞肇始于创始人劳力·邦瑞对理想住宅的梦想。那时二战刚刚结束、英国百废待兴，就像今天的中国，掀起了城镇化浪潮。初露端倪的中产阶级开始寻找更舒适的生活方式，劳力·邦瑞就是其中一员。他发现自己建房子成本更低，而且质量可以把控。当按照自己的理想完成自家住宅后，他惊奇地发现，周边的邻居都希望能够由他“盖房子”。
就这样，劳力·邦瑞成立了自己的建筑工程队，并将这个建筑工程队发展成今天英国最大的房地产企业。这个与中国现今诸多房地产商雷同的起家故事说明，正是因为抓住了正在涌现的中产阶级大潮，邦瑞才得以成功。白兮一点都不否认，邦瑞的房子就是盖给这个阶层的。这个定位决定了邦瑞的房屋定价、公共交通以及地理位置上都有自己明显的特点。
比如在伦敦，80%的伦敦人日常工作、生活的交通工具依靠地铁，所以邦瑞住宅一定是在地铁站附近。而在同一个区块，邦瑞的住宅价位绝不是最贵的，也不是最便宜的，但升值潜力却绝对是最大的。“只要满足这三个条件，中产阶级的心理就抓住了。”白兮认为正是因为满足了英国80%中产阶级的需求，所以邦瑞能够在英国市场占有率超过50%。
抓住市场需求并以此为基础，提供高标准高质量的产品，邦瑞在住宅质量和售后服务领域有了不错的口碑。
成功之后的邦瑞保留了自己的建筑团队和设计团队，这确保了所有的施工都能严格按照设计完成。邦瑞甚至有指定的水泥厂，一块砖、一顶安全帽都有邦瑞自己的标志。与中国房地产企业相比，从项目规划到拿地，再从项目设计、项目施工、再到项目后期监理、管理，再到市场营销和后期销售，所有的流程邦瑞都依靠自己的团队。“我们从来不外包，这让我们能够对自己所建房屋质量心里有数。”白兮说。
在白兮看来，拒绝外包实际上更能减少运营成本。“通过外包控制预算也是一种办法。但这种节省成本的方法其实是在不该省钱的地方省了钱，导致项目质量出现问题。”通过内包的方式，邦瑞避免了层层转包之间的利润再分配，目前毛利率大概在20%，相比中国18%-25%之间的利润，其实并不低。
在中国，很多房地产企业把非主营的业务外包出去，甚至把销售全部外包，在邦瑞看来，这样做的结果必然会出现业主和房地产企业之间的矛盾。现在邦瑞甚至将产业链延生至物业管理。去年九月份邦瑞成立了自己的非营利物业管理公司-BRAM，目的就是为了通过非营利的方式对后期业务进行管理。
与中国房地产企业相比另一个不同是独特的邦瑞模式。在这种模式中，邦瑞只建住宅，但在规划住宅同时会配套周边公共服务设施，比如医院、学校、图书馆、博物馆甚至地铁站。一般来说，邦瑞会将这些设施建设好，通过招标租赁给服务运营商，邦瑞只收取低廉的租金。邦瑞房地产的经营理念是希望未来给业主营造一个良好的社区环境，这也是确保房价可以上升的重要原因。“我们建的是社区，中国社区文化还是短板，但是英国社区文化根深蒂固，如果社区良好、完善，那未来的租金和地价不用怀疑。”
在位于伦敦金丝雀码头的住宅项目中，邦瑞不仅承建地铁、购物广场、甚至还包括一座图书馆。“我们不是慈善机构，企业需要有盈利，但邦瑞不追求高额的盈利。我们确保住宅核心业务盈利，其他公共设施只要盈亏平衡就可以了。但这种理念使我们保持住了在英国和全球主要房地产商中的地位。”
走出欧洲
2012年10月，邦瑞在中国设立代表处，这是第一家在中国设立独资分支机构的欧洲房地产企业。“我们希望能够和未来的亚洲业主建立最紧密的关系。”白兮这样解释。
变化发生在2008年。
在白兮印象中，2008年之前英国房地产行业基本没有亚洲业主，只有极个别以英籍华人身份投资的香港人，但现在已经有30%的亚洲业主在伦敦房地产市场进行投资。
从中国的情况看，中国房地产市场由于《国五条》的出台导致市场限制性加大，本地投资者更加谨慎。根据邦瑞的数据，60%的中国业主在观望。以白兮的经验看，中国的房地产限制性政策在未来十年不会放松，反倒会紧缩。“因为全球各主要国家都出台了限制性政策，英国早在五十年前就实行了限制性政策，澳大利亚是六十年前，美国和加拿大也有三十年了，日本则在东京房地产市场十几年前的大崩盘之后出台了更严格的限制性政策。相比之下，中国这么大规模的房地产市场反倒是最后一个。从这个角度来说，中国的房地产限制性政策如果说还存在问题的话，最大的问题反倒是政策还不够完善，还不够严格。”
从这个角度看，这一波中国投资者投资海外、投资伦敦仅仅是个开始。邦瑞预测伦敦五年内将成为所有海外房地产市场中最大的中国业主目的地。这有赖于伦敦在全球市场的地位，只有纽约可以和伦敦媲美。从房地产市场均价看，伦敦房价目前比北京(楼盘)便宜。比如伦敦2012年奥运会“伦敦碗”体育场附近一套两居室，几个大约为三百万元人民币，而现在北京奥运村同样面积的房子已经超过了五百万元。
而且，伦敦的租金远远高于北京。伦敦的金融城两居室每月的租金在三万人民币左右，这在中国是不可想象的。还有，伦敦房产市场空置极低。从房屋租售比看，北京是1比1.9，上海(楼盘)是1比1.8，而伦敦是1比5.9。这让在伦敦房产成为一项有利可图的安全投资。
目前，吸引中国业主海外购房目的地主要是澳大利亚、美国和加拿大。前五年，澳大利亚占据了中国业主海外买房的半壁江山，但投资澳大利亚房地产的中国业主不仅仅是为了投资和增值，主要是为移民。可是，澳大利亚从去年开始和加拿大一样缩紧了移民政策。此外，澳大利亚在过去五年内，房屋增长了大约一倍。几乎所有澳大利亚银行家都认为澳大利亚的房地产被高估了，目前谁也不知道澳大利亚的房价在什么时候会崩溃。最致命的是，澳大利亚房地产市场的需求比较单一，单一需求更容易导致需求链断裂，需求量下降必然导致房产市值下降。
相比澳大利亚，伦敦的房地产市场需求更复杂。伦敦现在是欧洲所有国家中吸引海外投资最大的目的地，全球五百强企业99%在欧洲的总部设在伦敦。伦敦是全球两大金融中心之一，代表欧洲的经济指数，传递的信息特别敏感;此外，伦敦是全球主要城市中，唯一一个既是首都又是教育中心。在邦瑞现有的购房业主统计，来自中国大陆的业主有一半是为子女教育问题。
对于亚洲投资人来说，到英国投资的另一个重要原因就是分散风险。“欧洲投资者一百年前就已经把钱放在不同的国家、不同的货币上，这就是离岸资产配置。”在白兮看来，如果所有资产都是在一个货币上，“其实就是一个篮子”。从汇率看，目前是英镑兑人民币是1：9，而五年之前是1：16，邦瑞分析，正常的汇率应该在1：12左右。而且英国通货膨胀率很低，英镑在未来还将是全球两大最坚挺的货币之一。
越来越多的亚洲投资者已在伦敦房地产市场布局。在香港和新加坡，邦瑞的销售人员发现，一个周末甚至可以卖掉40套房子，“这意味着伦敦房地产会继续以高增长速度发展，并进而带动全英国房地产市场复苏。”白兮解释说，“有人开始担心伦敦房地产市场从此出现泡沫，但这样的增长恰恰反应了伦敦的房屋需求量远大于实际供应量，这一点就反映在伦敦的高租金上。”邦瑞多年来所做的，将和以后要做的事情一致：恪守自己的理念，能够让投资的邦瑞房产在未来房地产市场持续升值。
投资伦敦房地产市场4问
《中国科技投资·企业家》：伦敦有学区房嘛？
白兮：伦敦有这样的规定，小学、初中和高中要就近入学，哪怕最好的学校都一样，不允许招收这个区以外的学生。大学的学区房与伦敦市区是同一区域，没有单一的学区
《中国科技投资·企业家》：英国住房是永久产权吗？
白兮：如果你认为999年就是永久产权的话，也可以这样理解。英国的房子大部分999年和125年的产权。
《中国科技投资·企业家》：在伦敦买房有房产税吗？
白兮：伦敦现在实行全球唯一一个对海外投资者购买伦敦的房产免征房产税的政策。这是税收文化导致的。因为海外投资人并没有占用本地资源，所以不征收这个税。另一个重要原因就是伦敦通过这种方式，欢迎海外投资者为当地的需求创造更多的可供出租的房源。购买伦敦房地产最主要税收为印花税，一次性在购房时交付。
《中国科技投资·企业家》：海外购房可以按揭贷款嘛？
白兮：给中国第一次购买海外房产的投资者一个提示，就是应该尽可能多的运用金融杠杆。北京或者中国其他地区按揭贷款，浮动利率平均在6.5%，而在伦敦只有3%，而且首付不超过30%。
根据招商银行(600036,股吧)与贝恩管理顾问公司联合发布的《2013中国私人财富报告》显示， 2008 年，境外投资在高净值人群可投资资产总量中的占比尚不足10%，但在过去五年间，这一比例显著提高，2012年升至20%左右。未来两年内，预计跨境多元化配置会进一步增加，其中固定收益类产品和房地产为主要投资类别。
调研结果还显示，超过30%的高净值人士、超过 50%的超高净值人士持有境外投资。在已持有境外投资的高净值人群中，有将近 60%的受访者表示未来会进一步增加境外投资金额。在目前没有境外投资的高净值人士中，超过50%的受访人士表示计划未来开始境外投资。
高净值人群进行跨境多元化配置的动力有三个方面：第一，随着境内外市场信息交流的增加，中国高净值人群对境外投资市场逐步了解，受到境外市场多样化的投资产品和投资区域的吸 引，希望更多捕捉境外市场的投资机会。第二，由于世界不同区域经济和主要投资市场间存在着此消彼长的关系，因此部分高净值人士希望通过跨区域的多元化配置，达到一定分散、对冲风险的目的。第三，出于子女出国受教育和移民生活的需要，部分高净值会停留在国外，因此增加境外资产配置成为必然需求。