新土改前夜：新一轮制度红利如何释放？

以农村土地流转为标志的新一轮土地改革箭在弦上，土地资源类公司价值面临重估，新一轮制度红利将如何有效释放？

海通证券首席宏观分析师姜超日前撰文提出预警，到2012 年6 月底，流入到工商企业的承包耕地面积2500万亩，比2009 年底增长了84.6%，仅占现有耕地面积2%不到，未来一旦工商企业占比明显上升，那么政府会对工商企业进入农地进行限制，因为有些地方出现了损害农民利益、粮地非粮化现象。

而记者调查发现，面对新土改政策，与土地关联程度最高的房地产行业态度呈现两极分化——部分房企选择出手参与农村土地流转，另一部分则认为“不能接最后一棒”。

各地新土改悄然推进

据报道，三中全会将定调新一轮土地改革政策，核心部分为提高征地补偿额度，缩小征地范围，规范农村经营性集体建设用地的流转，探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径，严禁将农地直接流转为商品房建设。

日前，福建省委、省政府公布了《关于加快推进现代农业发展的若干意见》，提出要稳妥推进农村土地流转，福建省将加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作，坚持农地农用和依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转。福建省还明确，农村住房可置换城镇住房。此《意见》被称为全国第一个土地流转的政策，业内人士认为，比之前海南省国土环境资源厅研究制定的《海南省农民集体建设用地管理办法》含金量高更多。

据统计，目前，各地的土地改革试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转，可以分为两类：一类是整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。另一类是盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。

而温州土改在宅基地流转迈出重要一步。温州土改最大的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管此次政策并未突破红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。申银万国研报认为，作为国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次释放的信号意义非凡，或成为农村土地改革的新样本。

民生证券首席经济学家邱晓华日前表示，农村土地的确权、土地流转的改革也摆到了政府议事日程上来了。国家土地综合配套改革试点，厦门、天津、深圳、浙江、重庆改革都在进一步深化。

金融企业伺机出手

据伟业我爱我家市场研究院的数据，2013年上半年全国土地出让金同比大涨60%，一线城市同比翻两番，北京为去年同期四倍。而另一个来自人民网的数据是，陕西去年卖地收入243亿元，补助被征地农民1.22亿元。

中共中央党校报刊社社长、经济学教授肖勤福指出，一直以来，中国农村都是落后的，成为价值洼地，要推动其发展，必须有外部资源、资金的注入才能激活和促进价值洼地的发展，但现实情况是，长期的“资源倒流机制”使农村资源流向了城市，当前出现的“农村劳动力空心化”是其典型症状。

肖勤福对记者表示，应该建立土地出让机制，而很长时间以来，土地出让金主要被地方政府获得，这是最本质的资源倒流，同时，现有的金融体制决定了农村存多贷少，存贷差使大量资金流向城市，包括房地产业，这使本来就失血的农村雪上加霜。

“一定要动员和保障城市资源、社会资源源源不断地流向农村这个价值洼地。”肖勤福认为，土地流转是解决小生产大市场问题，通过承认农村产权，引诱城市资金注入农村，拓宽资源注入农村的通道。

关于土地流转参与者成长空间，姜超认为，在农用地承包经营权确权之后，土地流转空间巨大，以农业为主业的现代龙头企业能够通过获得农用地承包经营权来进行外延式扩张，实现农业集约化、规模化和专业化经营。在农业规模化经营全面推进中，相关的种子、饲料、农药、化肥、农机等行业也有较大的市场空间。

记者了解到，土地流转的参与者远不止农业相关企业。在土地流转中提供服务的企业也面临巨大的机遇，金融、商贸等能为土地流转提供服务的行业都有机会。

例如，具有广阔市场空间的“土地信托流转”，日前，被赋予诸多期待的“信托公司参与农村土地信托流转”终现实质性操作，首单项目落地中信信托。据了解，这款被称为“首单”的土地流转信托项目，名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”，10 月10 日已正式成立，信托期限为12 年。试点地为安徽宿州埇桥区，可流转面积达5400亩。不仅如此，该机构在年底前还将有多单土地流转业务落地。除此之外，上海信托、华宝信托等多家机构也在这一领域伺机出手。

房企拿地态度截然不同

房地产业内人士向记者介绍，随着土地改革政策的试点和推进，拥有一定土地储备的房地产企业或将受益。一位证券从业人员对记者表示，从短期来看，如果土改制度出现突破，拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估。

面对新土改的利好政策，房地产企业表现也截然不同。记者在调查中发现，虽然都认同目前房地产行业的发展前景，但面对新土改政策，选择出手参与集体土地流转的房企和认为“不能接最后一棒”的房企形成鲜明对比。

“土地流转主要是两块，一块是不占土地指标的荒地，另一块是有指标不占指标的土地，像河滩、一般农田等，不是耕地。”一位正在进军二线城市的房地产投资企业董事长在接受记者采访时透露，“其实，我们国家的土地储备量很大，撇开地产的角度，土地是前产业效应。即先把钱收走了，再做产品。在土地财政无法终结的情况下，新土改政策会刺激开发商积极拿地。”

而另一位某香港上市公司高管在接受记者采访时则表示，土地可流转后，一方面，农民的孩子要进城上学，而农民也会用土地流转的钱进城购房，一定程度上会助推房价;另一方面，由于可流转的土地很多属于菜田、口粮田，因为流转、土地开发，必然会引起基本菜价、粮价的上涨，因而会带来新一轮通货膨胀，为此会带来土地开发成本、人力成本的增大。因此他认为，新土改政策让原来有土地储备的企业获益是无可置疑的，但对于新进入可流转土地市场，他们公司可能会慎重，“毕竟，谁也不想接最后一棒。”