各地四季度或推新举措控房价 专家称难完成目标

林小昭 魏可非

今年以来，全国主要城市房价出现了快速上涨。

国家统计局公布的房价指数显示，8月份全国70个大中城市中除了温州，其余69个城市的房价均在上涨。其中，北京、上海、广州和深圳等4个一线城市房价同比涨幅接近20%。

而今年初，不少直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。

这些快速上涨的城市能否完成楼市调控的目标？接下来将采取什么样的调控举措？《第一财经日报》日前分别致电部分城市相关部门，这些城市对能否实现房价调控目标并未给出明确回答，但均表示将加大调控的力度，努力完成调控目标。

多城回应：加大调控力度

8月，深圳房价同比涨幅达到18.4%，房价上涨压力较大。深圳3月出台“国五条”实施细则显示，今年该市房价调控目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。按照深圳今年10.5%的经济增长目标，目前深圳的房价涨幅已经超过了预期目标7.9个百分点。

对此，深圳市规划和国土资源委员会对本报回应称：“我市将继续严格贯彻落实国家加强房地产市场宏观调控的政策精神，继续实行包括限购、差别化信贷、引导开发商合理定价、增加住宅用地供应规模等一系列措施，促进我市房地产市场健康平稳发展。”

11日上午，深圳市常务副市长吕锐锋主持召开该市房地产宏观调控领导小组联席会议，吕锐锋说，下一阶段深圳将采取8大举措，包括加强差别化信贷政策执行力度，人民银行抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率；继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价；加强土地增值税清算工作的力度，适度提高土地增值税预征率，做好清算工作等。

其中，提高二套房首付比例和利率将对楼市的影响很大。目前，深圳房贷政策为首套房首付三成，贷款利率在基准利率上打九折；二套房首付六成，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。一旦二套房贷款首付比例调整，这也意味着，二套房贷款首付比例和利率或将上调。但至于会如何调整，是达到七成以上或更高，目前尚在研究之中。

与深圳相似，厦门今年以来房价涨势也十分迅猛，8月同比涨幅高达14.9%，远高于居民收入的涨幅。

“我们一直都是严格执行中央制定的‘国五条’房地产政策，也采取了一些限外地户口、限二套房贷等相关政策。作为一般的市民，我们也不希望厦门房价过高。”厦门市国土资源与房产管理局相关人士说，就目前开发商新开的楼盘，政府部门也严格执行价格指导，“可以说这已经是最严格的管理措施了。”

该官员表示，下一步会考虑与相关职能部门协同制定厦门市房地产市场的具体调控措施，切实压缩房地产市场的“水分”。

广州今年以来房价涨势也十分迅速，8月同比上涨19%，中心城区大部分楼盘同比涨幅均接近三成。

对于广州能否实现调控目标，广州市市长陈建华对本报的回答是“这个要努力”。至于具体举措，记者上周致电广州市国土房管局，但截至发稿未有回复。

上涨较快的还有南京，其8月涨幅也高于房价控制目标。记者昨日多次致电南京市住建委相关人士，但电话一直无人接听。

而在郑州，8月该市房价同比涨幅为12.6%，离今年该市居民收入涨幅12%的目标，有不小的压力。为此，9月初该市曾召开新闻发布会，发布“升级版”的限购举措。郑州市房管局市场监管处处长江文静在接受《人民日报》采访时提到，郑州的目标是今后房价“零增长”。

一个月过去了，郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，9月该市市区房价也出现了下跌，当月每平方米房价为7561元，比8月份下跌了28元，不过离调控目标仍有一定的距离。

难达调控目标

在业内人士看来，一些城市即便加大调控的砝码，也很难完成房价控制目标。

“目前整个市场没有降温的趋势，反而还在升温。”中原地产三级市场总监张大伟说，从目前市场看，房企销售任务完成得非常好，很可能下半年最后几个月开始追求高利润。而且各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。

张大伟说，四季度价格调控目标完成基本无望的城市，很可能会再次收紧限价政策。但在执行过程中很可能导致开发商预售两份合同的增加，即用较低的签约价格满足房价不涨的调控目标，而实际装修、车位等价格却越来越高。

例如，在广州中心城区2万元/平方米以上的房子严格限制网签措施后，部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上，实际上大大增加了消费者购房的负担。

“用堵的短效调控政策已经走到末路，效果越来越小。”张大伟说，目前市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨已经导致购房者对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足。“房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。”

合富置业首席市场分析师龙斌告诉记者，地方政府的这些举措短期内会有一定的效果，“但抑制的举措都是临时性的，同时也会推后真正的需求。总体来说，这几年的调控都是以短期调控和抑制需求为主。”

在龙斌看来，中长期的调控还是应该解决供求平衡，解决各个阶层的居住方面需求。在这方面，加大市场的供应十分重要。

深圳市规划国土委在给本报的回应中提到了四大举措，全部都是围绕加大市场供应展开，包括加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上；二是实现保障性住房的市场供应量；三是加快释放存量土地，增加普通商品房和保障性住房供应；四是对已供住房用地，采取各种措施促进其尽快开发利用，加大对闲置土地解困、盘活、监测、督用和处罚力度，促进土地有效利用。

深圳市常务副市长吕锐锋也提及，四季度还要供应约60公顷住宅用地。

在张大伟看来，类似深圳这样加大市场供应的举措，影响将更多体现在明年，今年要完成房价调控目标“可能性接近于零”。

张大伟提醒，一线城市和部分二线城市楼市过热的背后，是三四线城市普遍过剩的现象。“一线城市的土地资源已不多，全部都用来盖房子也解决不了问题，因此未来城镇化发展的重点应该放在三四线城市，这也是经济转型和房地产市场调控的根本所在。”