发达国家如何解决住房问题？其住房保障经验的启示

现阶段,我国正处于城镇化建设的关键时期,做好中低收入群体的住房保障工作,建立健全居民住房保障制度,是重大的民生问题。上世纪以来,发达国家在解决居民住房问题方面积累了丰富经验,建立了较为完备的住房保障制度,学习和借鉴这些经验,对于改善低收入群体的居住条件,提高我国城镇化水平,构建社会主义和谐社会,具有重要意义。

发达国家低收入居民的住房保障制度

美国通过实施《国民住宅法》《住房贷款法》《住房和社区发展法》等法案,建立起完整的保障性住房法律体系,并在1986年《税制改革法》中设立了对低收入住户进行住房税收补贴的项目。美国政府直接投资公共保障住房建设,开发保障性住房项目,供中低收入群体租用或购买。此外,美国的银行还提供低息住房贷款,通过发行债券来募集住房建设资金。

德国的住房保障制度主要体现在五个方面:一是由政府发起建设公共福利住房,供低收入家庭申请租住。二是出台《住宅补贴法》,由联邦政府和州政府分别向低收入家庭发放租房补贴。三是实行“先存后贷”合同储蓄模式,银行提供30%住房贷款,其余的由家庭储蓄承担。四是政府对合作社建房给予长期低息贷款借款、低价土地、减少税收、补贴租金等多方面政策帮助。五是通过实施《住宅促进法》《租房法》《建筑法》,为保障性住房建设提供了法律基础。

新加坡在解决住房问题方面堪称“世界典范”。新加坡制定了《新加坡建屋与发展法令》《建屋局法》《特别物产法》等住房保障法案;实行公积金制度,规定职工按法定公积金缴纳率向中央公积金局账户存入部分月薪;推出政府租屋计划,大规模兴建公共租屋,确保80%以上的新加坡人口居住在政府租屋;实行政府补贴政策,由政府负责制定租金和租屋销售价格,政府从财政预算中向建屋发展局拨出补贴。

住房保障是社会保障体系的重要组成部分,构建住房保障制度是政府的基本职责,同时发挥市场的调节作用;重视保障住房的立法工作,构建完备的住房保障法律体系,为公共保障住房制度的实施提供坚实的法律基础;多渠道多元化筹集住房保障建设资金,为住房保障制度体系提供强有力的资金支撑;采用多样化的住房保障形式,依据经济发展状况对住房保障对象和标准进行动态调整,满足居民多层次住房需求。

发达国家住房保障经验的启示

确立我国政府在住房保障建设中的主体地位,合理制定住房保障的中长期发展规划,加快推进公共保障性住房建设项目,科学落实保障性住房管理机制,发挥市场配置资源的基础性作用。保障公民基本居住条件,是政府的基本职能。各级政府是实施住房保障的责任主体,中央和地方要分别设立专门政府机构来管理协调住房保障工作,明确各自责任,逐步建立稳定的住房保障机制。要从城镇化发展和改善居民住房条件实际情况出发,合理制定住房保障的中长期规划,把保障性住房工程建设和城市发展相结合,在城市总体规划中统筹安排保障性住房工程项目;建立科学合理的准入机制,为保障对象提供不同的保障性住房类型;制定公正透明的分配机制,有序组织保障性住房公平分配;制定严格有效的退出机制,实现保障性住房的正常流转;探索科学有效的物业管理机制,完善社区管理服务。此外,还要发挥市场调节的基础性作用,通过经济杠杆和竞争机制功能,提高保障性住房资源的配置效率,优化住房资源的配置结构,促进住房供给与需求的协调发展。

加强保障性住房的法律法规体系建设,加快推进《住房保障法》的立法工作,制定统一的住房保障法规,为住房保障体系的建立和完善提供法律保障。虽然我国拥有诸多有关住房保障的行政规定,但却缺乏统一的立法。住房保障法律体系的不健全,导致保障性住房在分配过程中出现了很多瞒报虚报假报等现象。建立全国性的统一立法是我国住房保障制度的根本。我们应借鉴发达国家经验,加强法律体系建设,健全法律机制,加快推进《住房保障法》的立法工作,对于通过弄虚作假、权钱交易等非法手段骗取保障性住房、牟取利益的行为追究法律责任。

通过财政拨款、住房公积金、银行信贷金、社会资本等多渠道筹集住房保障资金,建立多元化的住房保障融资体系,实现住房保障资金供应的稳定性和可持续性。目前,我国保障性住房建设的资金来源为中央财政拨款、地方土地出让金净收益、住房公积金增值净收益。现阶段,我国保障性住房建设需要庞大资金,仅靠这些很难保证工程的可持续性建设。因此,应加大筹集力度,积极拓展融资渠道:一是筹措银行信贷资金,申请保障性安居工程建设融资贷款;二是与全国社保基金、商业保险等机构合作,组建保障性住房建设投融资平台;三是设立国债专项资金,向社会募捐等其他形式筹集。通过多渠道多元化融资方式,为构建住房保障制度体系营造多渠道多举措的资金供应体系,为保障性住房建设提供强有力的资金支撑。

构建符合我国国情的以经济适用房、廉租房、公租房等为主体的多层次住房保障体系,满足不同类型的住房保障需求,促进保障性住房健康有序发展。不同收入水平居民的住房支付能力和住房需求各有不同,这就决定了我们必须建立多层次的住房保障体系。例如,城镇中低收入住房困难家庭,可以申请购买建筑面积在60平方米左右的经济适用房;城镇低收入困难家庭,可以租住建筑面积在50平方米以内的廉租房;极端贫困的群体,可以通过政府补贴等方式,租住以40平方米为主的公租房。由此,满足不同群体的住房保障需求,从根本上解决他们的住房问题。

(作者单位:北京交通大学法学院王亚男 张长青)