海外置业地区篇：澳洲房价慢涨可享长期收益
强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应，使得澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅，因此投资澳洲房产，其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产，对投资移民毫无帮助，这是投资者需要留意的地方。
房价仍处上升通道
澳大利亚的房价仍然处于上升通道中。
数据表明，澳大利亚2013年上半年国内生产总值(GDP)增速为2.25%，包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求，使得澳大利亚经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此，澳大利亚今年上半年的失业率为5.7%，明显低于欧美发达国家。预计未来澳洲还能提供更多的就业机会，失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好，不管是对澳洲房价，还是对住宅租赁市场的需求来说，都能起到良性刺激作用。数据显示，澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平，约2%左右，这意味着所有房源都能成功租出。
除此之外，澳大利亚近年来仍在持续引进人口，力推“500万移民新政”，使得澳洲人口在不断增加，这也会增加市场需求。近两年来，平均每年有27万人涌进澳洲，主要分布在悉尼和墨尔本两大城市。专家指出，大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲，将会买房或者租房，从而直接形成住房需求。
经济平稳发展，使得澳大利亚当地需求也一直比较旺盛，这也导致澳大利亚当地房价出现较大幅度的上涨，且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团(Rose Group)提供的数据表明，2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%，而今年上半年则达到了4%，全年涨幅估计超过6%，乐观估计会接近8%~10%。此外，需求的增加，也使得澳大利亚房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里，6、7月份的出清率(销售/供应)为55%左右，而今年7月份该数据则达到了70%。
长期投资学会算账
考虑到澳洲房价一直平稳上涨，加之租赁市场一直稳定的表现，业内人士认为长期持有更为合理。
据了解，澳洲租金水平一直在走高，因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基础。在悉尼，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2012年则上涨到了550~620澳元/周，年均增长幅度在5.5%~7.5%之间;面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2012年的670~760澳元/周，年均增幅在3.4%~5.5%之间。
如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现“以租养房”。如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室，总价约52.5万澳元，贷款7成，如果按照澳洲目前的利率水平计算，每年房贷还款总额约22300澳元。此外，持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险费以及租务管理费等(具体收费标准可见下表)。根据周边其他类型物业出租情况，假定该一房可租600澳元/周，折合年租金收入为31200澳元，租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业，每年持有成本为：房贷＋物业管理费＋市政管理费＋排污费＋租务管理费=22300＋2000＋1200＋1000＋1872=28372澳元。经过抵扣之后发现，年租金收入结余约292澳元，基本得以实现“以租养房”。
投资房产无关移民
在澳洲投资房产，优势是能够实现“以房养学”，其劣势则在于不能像部分欧洲国家那样，对移民有间接帮助作用。
投资澳洲房产如何实现“以房养学”呢？专业人士分析指出，澳洲住宅在租赁市场上的优异表现，租金收入已经完全能够抵消掉房贷、物业管理、市政管理等开支;而房价每年能够保持7%左右的上涨幅度，如投资一套50万澳元的物业，每年收益将近3.5万澳元，已基本能够应付留学开支。
当然，投资澳洲房产也有一定的局限性。据了解，澳洲政府为维护本国房地产市场稳定，禁止外国人购买二手房。这意味着投资房产如果转让，则只能卖给澳洲人。但澳洲人购买力毕竟有限，因此未来投资者转让房产时，时间成本要大得多，可能会面临急需出售房产却无人接手的尴尬。
此外，投资澳洲房产对移民毫无帮助。按照目前澳大利亚投资移民政策规定，投资移民与投资房产毫无瓜葛。相反欧洲部分国家的移民政策已与购房挂上钩。(记者 甄爱军)
盐湖海岸
项目位于澳大利亚墨尔本市西南新兴规划区，轻轨、重点高中、湿地公园等分布在小区周围。现有房源总价约在330万~380万元人民币之间，租金投资回报率约4%~5%，适合移民自用。
悉尼早晨
为悉尼超大型全海景豪华公寓别墅社区，占地52万平方米，距离悉尼市中心、悉尼大学、悉尼科技大学、情人港及中国城等知名景点仅需25分钟车程。社区本身配套齐全，包括教育、购物、运动、休闲等，可满足投资自住需求。在售房源280万元人民币起，租金回报率约5.5%，长期持有可“以租抵供”。
索莫菲尔德别墅
项目位于墨尔本东南富人区，距离墨尔本CBD仅需25分钟车程。墨尔本东南区是传统的富人区，生活、教育、交通等各项配套极其完善，是墨尔本人、海外移民和留学生青睐的居住区域，适合移民自住。单套总价约336万元人民币。
常春藤花园
项目位于墨尔本北部25公里的郊区，距离市中心车程30分钟。项目周边教育、购物、休闲等生活配套齐全，包括该项目地块面积400~530平方米不等，单套售价约人民币220 万~350万元，适合移民自用。
博士山公寓
项目位于澳大利亚悉尼目前最大的规划区域巴兰加鲁(Barangaroo)，属于悉尼CBD金融中心，与上海陆家嘴、纽约曼哈顿类似，紧邻悉尼歌剧院。单套房源售价人民币560万元起，适合成功人士移民自住。