地王频出引调控加码 住建部下月赴各地督导
据记者了解，包括北京、上海在内多地都在严查“国五条”细则的执行情况，而由国家工商总局和住建部组成的督导组也将在下月奔赴各地。
8月份房价与天气一样火热。中指院百城价格指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格8月同比上涨8.61%，而环比也已经连涨15个月。9月土地市场亦十分火爆，北京农展馆地块的楼面地价超过每平米7万元，浙江、上海的地王记录也相继被刷新。
在此背景下，监管层也有相关回应。据《每日经济新闻》记者了解，包括北京、上海在内多地都在严查“国五条”细则的执行情况，而由国家工商总局和住建部组成的督导组也将在下月奔赴各地。
“限购、限贷政策是否严格执行，特别是中介协助购房者伪造购房资格等是这次督导的重点。”多位接近住建系统的人士向记者表示，今年年底之前房地产政策肯定会严格执行，但行政调控加码可能性不大。
各地严查交易违规/
据《每日经济新闻》记者了解，目前各省级房地产管理部门、工商行政管理部门正在对所辖市县的治理工作开展情况进行检查。而在10月份，住建部和国家工商总局将组成督导组，对各地专项治理工作进行调研和督导，公开曝光一批违法违规企业，并依法严肃处理。
针对各地房地产市场的不同情况，一些样本城市的调研也在筹备中。
今年下半年开始，北京开展房地产经纪行业专项治理，覆盖21类违法违规行为，协助购房人伪造证明材料骗取购房资格以及为二手房买卖双方签订“阴阳合同”提供便利等行为将被严惩。
8月，上海市房管局、工商局也在上海范围内全面开展房地产经纪市场专项治理工作。首当其冲的便是检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。
一位四川住建系统人士向记者表示，现在地方检查组除组织座谈外，还会深入企业调验一些交易记录，核查真伪，有一整套完整的方案。最终成果将接受住建部的监督和指导。
据了解，鱼龙混杂的房地产经纪行业愈加受到国家重视，各地方住建委也不希望看到中介市场无序的竞争状态，大企业则可以起到示范效应。而北京等地今年先后发布的行业规范也将对行业结构产生影响。
“现在中介已经进入跑马圈地时代，大公司凭借前几年的资金和渠道积累，具备了扩张实力，未来二线城市中介市场将呈现一家大型本土公司领跑，而其他几家全国公司紧随其后的模式，以夫妻店为代表的小型中介公司将渐渐淡出。”伟业我爱我家副总裁胡景晖说。
“目前有8个城市的房价涨幅已经超过了年度的限额，除包括所有一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。预计到今年年底，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
行政调控难再加码/
住建部督导组再赴地方不由给人调控加码的猜想。对此，多位接近住建系统人士认为可能性不大，“行政调控现在已经非常严厉，延续这么多年的调控并没有达到最完美的预期，目前从二套房首付比例等方面来看，再加码空间已经几乎没有”。
有分析指出，中央层面的房地产政策将保持稳定，但由于部分地区房价涨幅偏大、地王频出，中央部门会通过督查和调研等方式，督促地方政府落实调控政策。
但从郑州限购升级等迹象看，地方政府政策微调、控制房企融资以及严格落实已出台政策等一系列收紧措施可能将持续至今年年底。
9月12日，住建部政策研究中心主任秦虹在2013中国房地产品牌价值研究会上表示，可预见政府很难对投资和投机性需求政策放开，无论是用行政手段还是用经济手段，未来的投资和投机性需求仍然将是政府抑制的一个方面。
她格外强调政策预期的重要性，“现在由于对住房政策的预期不稳定，很多人在尚不具备购房经济基础时就急于买房，既加大了当期的市场需求，透支了未来需求，也增大了生活压力，产生抱怨情绪”。
事实上，自“新国五条”年初发布后，中央在房地产政策上鲜有表态，胡景晖说，新一届政府也在摸索房地产调控的长效机制，而这几个月时间或许就是政府在观察依靠市场调节会出现怎样的结果。
而在监管层，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，都提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。胡景晖认为，房产税、农地入市以及住房保障立法等长效措施可能在今年就会见到动作。
秦虹认为，建立房地产市场健康发展长效机制的关键，是要解决全社会对住房政策有个稳定“预期”的问题。
“决策层最希望看到的是在能保证一定交易量的情况下，房价还可以维持基本稳定，这也是未来政策的探索方向，行政调控并不是主要着眼点。”知情人士向《每日经济新闻》记者透露。
《每日经济新闻》记者发现，在新一轮地王潮涌现背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。中国指数研究院的统计数据显示，十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
一二线城市地王躁动
短短半月内，北京武汉等地接连诞生五宗地王，揽金达513亿元，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。
9月4日，融创中国以“超出市场想象力”的7.3万元/平方米的地价夺下北京农展馆北路8号地块，创下北京土地出让史上的最高地王纪录，揭开新一轮地王大戏的序幕。仅仅一天之后，市场目光聚焦转移向上海，随着新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块，成为历史上全国总价第二高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。
但地王潮并不局限在一线城市，杭州、武汉等城市地块拍卖纷纷创出新高，标志着地王潮蔓延至二线城市。
在地王涌现的同时，地方政府赚得盘满钵满，《每日经济新闻》记者发现，一二线城市土地出让金收入大多超越去年同期，北京、上海至今土地出让金收入已经突破千亿，即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。
主流房企回流
在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，新一轮地王潮涌现背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的表现，由于这些城市优质地块少，竞争非常激烈，容易出现单价、总价等各种标准的“地王”项目。
世联地产统计数据也显示，今年上半年，包括万科、保利地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市仅为21%。
恒大地产的转向也验证了这一趋势。其财务报表显示，2012年恒大拿地结构中，一二线城市占比仅为13%，但截至今年上半年，该数据占比大幅提升至38%，鉴于恒大在下半年在杭州、北京等地继续大手笔拿地，该数据在下半年仍将提升。
“开发商在拿地思路上的改变，表明其清楚意识到，未来中国城镇化的获益者依然主要集中在一二线城市，三四线城市难有转机。”世联地产首席市场分析师吴志辉告诉 《每日经济新闻》记者。
“某上市房企曾经在连云港拿了一大片土地用于住宅开发，项目原本计划分三期开发，但是在一期开盘后发现市场规模太小，供求关系极度严峻，怎么卖也消化不完，导致第二、第三期都搁置了。一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑，三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”吴志辉告诉记者。
房企担忧政策转向
对众多房企而言，斥巨资拿地回归一二线城市固然是好事，但这些高价地最终能否以更高价卖出顺利脱手，依然是未知数。
以融创拿下的北京农展馆地王为例，业内人士预计未来售价将超过15万元/平方米，甚至可能达到20万元/平方米，在目前北京豪宅市场均价尚未超过12万元/平方米的背景下，这对于企业的产品定位与定价策略带来极大的考验。
“房企敢于高价拿地王，是因为他们判断一二线经济发达城市房价客观上还有一定上涨空间，这类城市尤其是优质地块从长期来看是稀缺的，即便遇到市场逆转，也只会难受一段时间，从来没有听说过有房企因为在一二线城市拿地王而倒闭。”吴志辉认为。
然而，记者发现，今年内已经曝出了两块失败的地王项目。6月20日，雅戈尔公告称决定放弃开发杭州地王，退地给政府。为此，雅戈尔损失定金4.84亿元，如果该地块再次出让的成交价格不足原土地价款的80%，雅戈尔还需补足差额。中冶置业于去年11月以56.2亿元拿下的南京地王同样面临被政府收回的命运。（每日经济新闻）
历史似乎总在不断地重演。
纵观中国房地产行业的发展路径，每一次行业出现泡沫的标志性事件之一，就是“地王”频频出现。但历史绝不会简单地重复，如果说十几二十年前的房地产市场还有巨大的市场空间，房价也还有足够的上涨动力，那么，到了目前，一些三、四线城市因空置率居高不下，风险已在渐渐积聚，于是更多的开发商将重点重新转回一、二线城市——即使屡经调控，这里的“绝版地段”依然引来众多开发商拼抢。那么，“地王”频出的背后，到底隐藏着什么样的商业逻辑？中国楼市是否还能迎来一段黄金时期？
近期，“地王”屡屡亮相，已经引发市场各方的高度关注。而《每日经济新闻》记者梳理2003年到2013年的房地产调控政策后发现，每一次与楼市相关的宏观调控政策出台后，多地房价均出现了不同程度的攀升。
延续到今年9月初，短短两天之内接连诞生了四个地王，地域范围包括北京、上海、杭州、苏州。有观点指出，这一举动似乎正在进入一个“迷途”：楼市陷入了越调控“地王”越多的怪圈。
“地方政府执行宏观调控的动力不足。”日前，一名地方发改委人士对记者直言。
与此同时，房企业绩的持续飙红，正在倒逼土地市场长效调控机制的出台。9月14日，有消息称，日前，已有7城市被住建部约谈，年内应该会有相应动作。
房企争相布局一二线城市
9月4日，北京朝阳区农展馆地块被融创集团以21亿元拿下；9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿元，一日诞生三个地王。
记者注意到，在今年北京历次的土地拍卖中，多数企业在北京土地市场上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主场”的优势，激烈程度也丝毫未打折扣。
“地王”的产生，折射出了目前中国房地产发展的现状。
“一线城市供不应求，三、四线城市积压严重。”近日，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松()在介绍目前房地产市场的基本现状时表示。由此，很多开发商已经提出回归一、二线城市的口号，有的更将“致力于中国三、四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内划掉。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场发展趋势来看，开发企业出于战略布局考虑，积极布局一、二线城市房地产市场。同时，土地市场由去年下半年以来的溢价较高转为楼板价的实际上涨。
不仅仅是今年，《每日经济新闻》记者还发现，2007年，有关部门曾出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》及《关于加大闲置土地处置力度的通知》等，试图促使房地产市场步入健康运行的轨道。
但是，事与愿违，2007年，是无数开发商为之疯狂的一年，房价飙升，四处抢购，地王频现……
仅以北京为例，2007年12月29日，北京甄氏房地产开发集团有限公司经过189轮的激烈竞价，以2.6亿元竞得顺义区北小营中心镇住宅项目用地。
3年之后，号称“史上最严厉”的房地产调控政策——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及各地限购政策出炉，同时推出上海和重庆的房地产税试点。
仍以北京为例，2010年3月15日，北京土地竞拍现场，世博宏业以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，中信地产以52.4亿元拿下亦庄地块。
“地方政府执行宏观调控的动力不足。”一名地方发改委人士表示，地方财政就是土地财政，所以执行调控的动力有限，直接导致调控短效。
除了基层的执行阻力，“这么多年来，影响房价的关键因素是信贷，这也是房价一直上涨的主要原因。”中原地产研究总监张大伟认为。
短期或现政策收紧迹象
记者了解到，日前，已经有7个城市被住建部约谈。据一名内部人士透露，该部委近期会继续到地方督查，政策方面预计会比前段时期紧一点。年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。
国务院发展研究中心一位负责人也表示，接下来，在影响市场的各方面，如信贷、融资、地方审批等，预计都能看到调控收紧的迹象。
同时，记者从国土资源部多年前的一场土地形势分析座谈会公开信息中获悉，有专家一度指出，“天价地”现象的形成，从表面上看是土地问题，但实质上是信贷问题的反映。
张宏伟认为，要想从根本上解决地价过快上涨的局面，应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等出发，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
对于重点城市，尤其是一线城市，张宏伟预估，有关部门可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。
从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合在房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过这种措施可以在短期内抑制房价过快上涨。
但从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定可以快速地有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能在短期内得到改变。
我国目前的土地市场发展亟需长效性调控机制的出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价过快上涨的预期。
“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效。而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大。”业内分析人士表示。（每日经济新闻）