土地财政处无解阶段 北京今年卖地收入突破千亿

地方政府对土地财政的依赖正处在无解的阶段。前段时间有消息称，多个地方政府正在酝酿上调基准地价，而其主要原因是希望通过卖地收入来缓解债务压力。9月以来，以北京为代表的几个一线城市在高地价、地王频出等方面一再成为业界关注热点。

卖地收入突破千亿

9月9日，北京土地市场成交两宗远郊区商业地块，其中平谷区马坊镇B 07- 02地 块 商 业 金 融 用 地 以26000万元成交;马坊镇B06-02地块商业金融地块则以31000万元成交。两地块均溢价成交，其中B07-02地块尽管容积率较低，总面积小，但是其溢价率却达到了78.1%。

中原地产市场研究部的最新统计数据显示，截至目前，北京土地市场今年出让金总收入已经突破1104.27亿元。综合以往数据，北京土地成交历史上总共有三次突破千亿的年度，分别为2010年2011年和2013年。不同于前两年，事实上今年早在8月份时已经突破千亿，也是历史上最早突破千亿土地出让金的年份。中原地产方面告诉《经济参考报》记者，“作为土地丰收年，今年土地市场总成交预计可能达到1400亿元”。

从住宅类土地成交楼面均价看，2013年的住宅类土地成交楼面均价达到了9365元每平米，环比上一年度上涨幅度达到了44.3%。在北京相对较热的房山区域，从土地价格来看，最近出让的几宗住宅地块的楼面地价除了创造历史新高以外，环比去年 楼 面 均 价 的 上 涨 幅 度 则 达 到 了60.3%。

业内分析认为，从当前情况来看，地方政府依赖于土地收入已经是普遍情况。特别是在经济不够景气的时候，这种依赖会更加严重，短期来看难以扭转。但如果长期来看，这种依赖难以为继。

供地量超出计划

据伟业我爱我家市场研究院监测情况，8月份北京土地市场共有9宗住宅用地入市交易，规划建筑面积合计163万平方米。全部顺利交易后，将创下今年3月份新一轮调控政策以来，住宅用地交易量的新高。

据记者了解，主打郊区供地已经成为北京土地市场一大亮点，其中北京的供地计划中，要求严格控制城市中心城区建设规模，加快顺义、大兴、昌平、房山等新城产业、商业和住宅用地供应;还要保障门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆等区域性新城基础设施和特色产业发展用地需求。

今年以来，北京市国土局已经先后公布了两批商品住宅和商服用地的拟供应地块。其中今年5月公布的第一批商品住宅、商服、工矿仓储用地的拟供应地块，土地面积约2032公顷，约占全市年度几个类型供地计划供应量的92%以上。而截至8月上旬，第一批拟供应的商品住宅用地已完成计划69%、商服用地已完成59%。

近期公布第二批拟供应的25宗地块，包含土地面积约414公顷。其中，商品住宅地块13宗，约276公顷，主要分布在朝阳区、顺义区、大兴区、怀柔区、密云县、延庆县、石景山区等区县。此外，还有商服地块12宗，约138公顷。

两批拟供应的商品住宅地块加在一起，总土地面积达到了1095公顷，超出今年850公顷的商品房供地计划。同时，第一批和第二批商服地块相加，总面积也达到446公顷，也超出全年计划。

房企抢地推高地价

9月4日，“北京农展馆北路8号地”剔除配建医院后以7 .3万元/平方米的楼板价横扫地市，成为全国新的“单价地王”。该地块为“限地价、竞配建”方式，最终被融创以21亿元获得，剔除掉27 .8万平方米的医院配建面积，其楼板价高达7.31万/平方米，再扣除各项税费、成本，预计项目的入市成本价可能高达12万，超越了北京所有在售项目。

8月27日，房山区的三宗地块吸引来包括五矿置业、北京城建、中铁建、华远地产、万科、金地等企业前来竞争。最终，几宗地块成交时的溢价率均接近50%。按照正常的估算办法，几块地的楼面地价均在1.2万左右，但因为这宗三地块均配建了大量的不可销售面积，这也使得几宗地块实际的楼面地价都将在1.6万元以上。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，一方面是因为大型开发商积极拿地成为北京土地市场的主要支撑点，今年以来，包括首开、万科、绿地、首创、中海、恒大、融创等民企均有不同程度斩获;而另一方面，今年以来北京推出地块质量较好，即便是5环以外的新城，但由于区域配套设施完善，加上土地规模较大，这都在一定程度上提升了开发企业拿地的积极性。

市场机构CR IC研究中心分析师李莹告诉《经济参考报》记者，今年以来土地市场竞争激烈，高溢价率地块、高单价地块接连出现。尽管土储量匮乏的北京等一线城市加大了土地供应量，但依然改变不了一线城市土地“僧多粥少”的本质局面，因此在北京等一线城市推出核心地块时，实力企业强势争夺直接导致了高价地的产生。(记者高伟)