龙湖杭州项目涉嫌违反规划遭调查 或交巨额费用
龙湖地产(00960,HK)在杭州开发的“龙湖·香醍溪岸”项目排屋一期180余套建成交付,其中174户业主在收房时发现排屋存在多处质量、设计问题,于是拒绝收房,并联合起来向龙湖地产讨要说法。
这些业主在讨要说法的过程中发现,排屋地下室的建筑结构与规划报批图纸不相符,不仅涉嫌违章建筑,还涉嫌违反人防建设等问题。
日前 《每日经济新闻》记者获悉,杭州市余杭区人民政府人民防空办公室 (以下简称余杭人防办)、杭州市余杭区城市管理综合行政执法局(以下简称余杭城管局)、杭州市余杭区经济技术开发区管理委员会(以下简称余杭开发区管委会)三部门均对此事进行立案调查。杭州市工商局余杭分局还对龙湖地产在房产销售过程中涉嫌虚假宣传的行为立案调查。
业主发现诸多“问题”
“龙湖·香醍溪岸”位于杭州市余杭区超山风景区边上。来自温州的杨先生买了其中一套龙湖地产称为“合院”的排屋,地上三层,地下两层,总价390余万元。
“龙湖当时宣传的是‘买三层送两层’。”“龙湖·香醍溪岸”排屋的不少业主告诉《每日经济新闻》记者,当初看房时,龙湖地产告诉他们每户排屋都带有两层地下室,属于赠送,面积和地上部分一样,等于花一样的钱买了两倍面积的房;而且地下室直通地下车库,无缝对接。有业主还拿出当时的楼书给记者看,上面明确标出地下为两层。
今年5月底,离6月30日交付期还有一月时间,龙湖地产举行了业主开放日活动,请业主参观并提意见。正是在参观中,业主们发现了不少问题。
业主杨先生和方先生告诉记者,这次交付的174套排屋,不少业主从地下室根本无法直达车库,必须上到地面再绕行到车库。而且排屋的地下二层都被用石膏板和木头封闭起来。同时还存在诸如地下室渗水、采光不够、层高不够等问题。
有业主打开通往地下二层的石膏板,并找专业验房人员测量后发现,地下室面积严重短缺。方先生说,就这一问题业主们也找过开发商,龙湖地产回复称,房屋买卖合同上的附加条款第十六条第三小条注明,“地下室面积约95平方米,以实际交付为准。”
一些业主还向记者表示,一开始他们只是针对排屋的质量瑕疵讨要说法,随着跟各个主管部门接触,以及调取相关文件材料,他们意外发现,按照规划审批,“龙湖·香醍溪岸”的排屋只能造一层地下室,但实际上交付的房子,包括样板房,以及宣传的楼书,地下空间都包含两层。业主们认为,地下二层属于违章建筑,贸然收房会吃亏。
遭多部门立案调查
日前,记者了解到,针对“龙湖·香醍溪岸”地下空间涉嫌违反规划建设一事,当地相关执法部门均已介入,并立案调查。
余杭城管局在给业主们的信访回复中表示,8月30日去两户业主家勘查,发现地下结构与规划审批内容不符,涉嫌违法建设,予以立案查处。至于处理结果,余杭城管局表示,因为涉及户数较多,“待查清事实并征求规划部门意见后,再做处理。”
杭州市余杭区城管执法局法制科许科长告诉记者,最终调查结果将抄告给规划部门,由他们认定是否违规,“他们的意见相当重要。”
此外,余杭开发区管委会就此专门给龙湖地产下发 “责令限期整改通知书”,限其在9月15日前对擅自建造的地下二层进行整改。讨要说法的业主们认为,如果地下二层不封掉,龙湖地产就是违规施工;如封掉,则是对消费者
业主从“龙湖·香醍溪岸”排屋中拆下来的封住地下二层的隔板(图①②);封住通往地下二层的水泥板(图③)
进行虚假宣传
杭州市工商局余杭分局对于业主反映龙湖地产存在虚假宣传、误导消费者的行为,也进行立案调查,并以正式回函的方式告知了“龙湖·香醍溪岸”的业主。
杭州市余杭区经济技术开发区规划处一位袁姓工作人员告诉 《每日经济新闻》记者,“龙湖·香醍溪岸”排屋原审批规划的确是只有地下一层,龙湖地产实际造出来的地下空间还有个建筑空腔 (也就是业主所说的地下二层),其地下空间是否违反规划,需要提交到区、市两级规划部门,由他们来界定。该袁姓工作人员说,既然城管局等执法部门已经立案调查,就以他们的调查结果为准。
开发商否认违规
对此,龙湖地产杭州公司特地向《每日经济新闻》记者发来情况说明称,因为存在较多温州投资客,自销售开始至今,房价没有太大涨幅,其中8户温州投资客不愿支付后续房款,由此产生200万元滞纳金,这些投资客才以地下空间违规为理由,要求退房,同时以此获取特殊利益和减免滞纳金,煽动不少不明真相的业主参与维权。龙湖地产表示,对违反合同的购房者,将采取法律行为。
龙湖地产杭州公司在上述说明中指出,“一期合院(排屋)报批图纸中的地下室为一层,层高为2.7~5.3米。其中地下室局部层高为2.7米部分,因原设计上考虑局部保留原状土地,形成局部上凸地下室底板。在实际施工过程中,由于该项目所处地质属于淤泥质土,土方开挖时不能维持原状土体稳定,经与设计单位沟通,并在2011年5月18日组织设计单位、详勘单位、监理及施工单位论证,同意施工单位提出的将地下室底板全部拉通,原设计保留土地部分的基础采用封闭空腔型混凝土结构基础,既有利于施工,也有利于客户防潮。”
龙湖地产杭州公司认为,项目后期现场施工严格按照变更后的图纸进行,修改内容属于对规划无影响的合理调整。该基础空腔部分在验收时为全封闭空间,验收最终呈现状态与规划报建图纸一致。
龙湖地产杭州公司表示,公司坚持通过法律途径维护自身合法权益,同时也希望业主能通过司法途径来维护自身合法权益。对与温州投资客诉求不同的自住客户,龙湖地产将采取不同政策处理。
此后,龙湖地产杭州公司又发来补充说明称,一期合院(排屋)已经通过规划验收。近期余杭开发区管委会将对地下室施工结构空腔的情况做出认定结论。城管部门也会参考余杭开发区管委会的认定结果来推动事件的了解调查。
余杭开发区管委会党政办一位温姓工作人员告诉记者,此事被立案已确凿无疑,因为涉及面大,已有更高一级部门介入调查。至于龙湖地产的上述说法,该温姓工作人员认为,这只是开发商的一面之词,事件认定也不是由管委会说了算。上述开发区规划处袁姓工作人员也表示,龙湖地产的地下空间不违规说法,只是单方面的解释,是结构需要还是有意为之,以调查结果为准。
或补交人防建设费
《每日经济新闻》记者还拿到一份余杭人防办给 “龙湖·香醍溪岸”全体业主的回复函。余杭人防办在回函中表示,9月2日,经其工作人员现场实地查看,“确实发现地下一层有用砖砌隔墙和木质盖板封闭地下二层部分建筑空间,该建筑空间未在当时的报批图纸中出现,确与报批图纸不相符。”
该回函还称,将根据规划部门出具的处理意见、工作联系单及实际竣工图纸,严格按照相关法律法规及政策规定,重新计算“龙湖·香醍溪岸”应建人防工程面积。并依据相关部门的认定意见,依法采取相应措施,以保证法律的严肃性和政策的统一性。
记者了解到,所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室,人防面积根据图纸中每幢楼的地面投影面积测算,楼层不同,面积也不同。此前测算“龙湖·香醍溪岸”的人防面积时,排屋区的图纸上并没有关于地下二层的描述,即便规划认为地下二层的建设合理,人防面积还是需要重新测算,开发商需要补交人防易地建设费。
所谓人防易地建设费,是指确因地质、地形、施工等客观条件限制,不能修建防空地下室的建设单位,报经人民防空主管部门批准不修建的,应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费,由人民防空主管部门统一组织易地修建。
浙江省物价局、浙江省财政厅和浙江省人民防空办公室,曾于2005年1月发布 《关于人防工程易地建设费有关问题的补充通知》,其中对6B级人防工程易地建设费的标准问题做了如下规定:“根据国家对人防工程的建设要求,6B级人防工程建设标准要低于6级人防工程的建设标准,因此核定6B级人防工程的易地建设费标准为应建面积每平方米2000元。”
记者粗略估算一下,每户排屋被封闭的地下二层空间面积为70平方米~110平方米,如果按180套计算,面积在12600~19800平方米。如果最后的调查结果认定龙湖地产违规的话,龙湖地产要补交的人防易地建设费最高或达4000万元。