房贷收紧冲击“金九银十”

就在房企摩拳擦掌、坊间热议，”金九银十”会是一个什么样的景况时，市场突然杀出程咬金——银行收紧房贷，使楼市走向横生变数。

房贷收紧“333论述”

目前来看，房贷收紧已成野火燎原之势，由最初的广州、深圳向各地漫延，包括北京、南京、杭州、大连等大中型指标城市均传出类似信息：如部分银行首套房贷利率从8.5折上调至9折、也有银行将首套房贷利率调高至基准利率。针对二套房贷则形势更显严峻，事实上，目前已有银行停止办理二套房贷 ，有部分银行将二套房贷利率调高至基准利率的1.12倍，甚至上浮20%达到1.2倍。

面对最新国内金融形势及其对“金九银十”的冲击，我以“房贷收紧的333论述”来表达看法。

房贷收紧的原因有三——关键在于利益驱动

今年上半年房产销售“出乎意料之外 ”的火爆，以致银行额度提早进入“干涸期”。以今年上半年全国房产销售TOP10开发商为例，房企入榜门槛已达到283亿元，与2012年上半年174亿元相比，增幅达63%。相比之下，TOP20房企金额门槛提升更为明显，销售金额从2012年上半年的79亿元增加至145亿元，同比大幅跃升84%。非仅如此，根据“中国城市住房价格288指数”所发布之数据，全国288个地级以上城市共212个城市房价持续上涨，8月指数1061.8点，较上月升11.3点，环比涨1.08%，同比涨11.16%，势头之迅猛，令人不敢小觑。

惟随着房地产价量齐扬，相对应的，却是国内外经济、金融形势每况愈下，加之6月“钱荒”的经验教训，使银行业逐步强化其风险意识，自然对房贷的意愿降低，何况当前中央政策支持、鼓励企业贷，而一般企业贷款利率往往上浮30%~40%，且2~3年就能收回，使银行更乐于将融资额度向特定企业靠拢。

房贷收紧的三个影响——以买卖意愿受到压制为首

由于几乎所有房屋买卖均涉及银行贷款，一旦房贷收紧，则意味着签约时效与过户时间受到牵动，而过程中可能产生的变数，更是数不胜数。其次则是影响房屋需求。由于交易可能出现阻碍，房款又动辄以数十万元乃至百万元计，导致购房意愿受到一定程度的压制。再则影响二手房屋供应。基于上述同样理由，原本有意出售房屋者考虑到成交与银贷两讫的时间差，在房贷收紧的情况下将难以控制与掌握，从而观望市场动向，暂不挂牌售屋，以免钱、房两失。

房贷收紧的三个风险——被迫违约最令人害怕

“房贷收紧”意味着整体融资额度的压缩，亦即每一笔房贷可释放出来的金额将有所降低，如此一来，势必出现首付增加及利率提升的双重风险，对刚需的购买能力带来毁灭性打击，更可怕的是因而所衍生、引发之被迫违约的风险，才是真正扰乱市场交易秩序的后患。

综上所述，可见房贷政策的调整，确实有可能冲击已经到来的“金九银十”，但我判断受伤最严重的应属二手房。一手房市场实质受创不大，一方面地王频出，使房价“被推升”已势不可挡，另一方面当前进场者以改善型的二次购买者为主力，本来就不存在利率优惠的问题，加之此一群体对贷款比例与利率调整的敏感度较低，且开发商既是银行的大宗业务来源，更系主要债务人，不贷款给开发商售出房屋的小业主，找的更是自己的麻烦，银行理当不会做这种“搬石头砸自己脚”的蠢事。