专家谈土地制度改革之一：宅基地或只能定向流转

中国经济网北京9月7日讯（记者 李方） 针对农村集体经营性建设用地使用权流转试点扩围的消息，尽管国土部否认向地方政府下发文件，但“土改概念”依然受到市场热烈追捧。业内人士认为，改革是必然的趋势，只是现在比较谨慎。

农村宅基地或只能定向流转

“这涉及到房地产市场根本制度的变化。”北京中原地产总监张大伟向中国经济网表示，如果农村宅基地、特别是靠近城市的宅基地能够直接入市，这对整个市场供应量将会形成很大影响。

但这一设想还言之过早，张大伟表示，由于地方对土地财政的依赖程度非常高，短期内应该不会有太明确的举动。“从全国范围来看3——5年都不会有实质性举动，开始一些试点有可能，全国覆盖的话可能还远一些。”

张大伟认为，农村宅基地即使能够流转，肯定也是定向的、有条件的流转，比如说是要在一定的人群范围内流转，或是补交一部分土地出让金。

这一点，从近日温州发布的《农村产权交易管理暂行办法》中可窥端倪。温州《办法》规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此，温州市专门成立了农村产权交易管委会，负责管理农村产权交易市场。

根据温州市政府的解读，农房交易只限于本村居民之间进行，农房可以在县域内抵押贷款，涉及处置不良抵押的农房，可在县域范围内置换交易。也就是说，城里人依旧不能到农村买小产权房。

海南土改更值得关注

虽然国土部否认向地方政府下发文件，不过国土部也对媒体承认，“虽然目前没有形成最终的指导文件，但其实各地就农村集体建设用地流转的探索已经广泛展开，其中也包括宅基地流转。”目前，海南、温州、重庆、成都等地的探索都已展开，但总体突破并不算大。

知名财经评论员叶檀认为，海南的土地改革更值得关注。叶檀表示，一旦农村集体用地可以用作非农业用途，可以想象两个结果，农地会大量减少，土地租售交易大量增加，大农场的生产方式将成为主流。

“海南土地改革是试验田，为中国未来土地的市场化流转打下根基，海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设，铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。”叶檀认为。

方圆地产首席分析师邓浩志也表示，此次海南“土改”试点的指向很清晰，目的就是盘活海南农业用地，支持旅游岛的发展。